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♣ 부동산시장 예측법

익히면 누구나 반(半)전문가가 된다.
하지만 막상 실제 매매를 결정하려면 확신을 갖는 이는 드물다.
전문가들도 정작 자신의 집을 마련할 때는 고민에 빠진다.
부동산시장은 단순하면서도 결코 녹록하지 않은 시장이다.

시장을 안다는 것은 시장의 터닝 포인트(변곡점)을 안다는 것이다.
변곡점을 안다는 것은 부동산시황을 파악하는데 있어 첫 걸음이자 마지막 걸음이다.
상승이든, 하락이든 시장의 터닝 포인트를 알리는 시그널(신호)은 늘 있다.
시그널은 여러 가지다. 소비자에 따라 시그널을 보는 인식이 다를 수도 있다.
주택시장의 변곡점을 쉽게 판단하는 방법 다섯 가지를 간추린다.

◇전세가는 매매가의 선행 지표다

전세가는 매매가에 앞서 시그널을 보낸다.
전세 매물이 들어가고 값이 오르면 매매가 대비 전세가율이 높아진다.
전세 수요자 중에 매입의 여력이 있는 이들이 전세에서 매매로 하나둘씩 눈을 돌린다.
그렇게 비싼 전셋집에 사느니 아예 사겠다는 심리가 싹튼다.

하락기에도 마찬가지다. 전세가가 내리면 일정 시점을 두고 매매가가 따라 내린다.
여기서도 전세와 매매 간에 상승기 때와 같은 소비자 심리가 작용한다.

예를 들어보자. 가파르게 오르던 서울의 전세가는 2002년 9월28일 정점을 찍고 하락세로 돌아섰다.
이후 19주 동안 긴 하락 채널을 벗어나지 못했다. 매매가는 전세가가 내림세로 반전된 3주 뒤인
10월19일부터 하락세로 돌아섰다.
이처럼 전세가는 매매가와 일정 시차를 두고 시장 변화의 신호를 알린다.

◇매물 추이를 보면 시황이 쉽게 보인다

시세는 보이지 않는다. 하지만 매물은 보인다.
발품을 팔거나 인터넷 매물정보를 보면 알 수 있다.
중복매물이나 허위매물이 있긴 하나 시장의 변동을 파악하는 데는 큰 걸림돌이 아니다.

조인스랜드 사이트의 매물란을 접속하면 이를 알 수 있다.
2002년 10월 이후 조정국면에 들어가 쌓이기
만 하던 전세 매물은 2003년 2월 초부터 줄어들기 시작했다.
겨우내 급매물이 상당 수준 소화된 것이다.

이후 주택시장은 다시 반등세로 돌아섰다.
매물이 줄어들기 시작하자 정확하게 몇 주 사이에 값이 오르기 시작한 것이다.
매물 추이를 잘 보면 남보다 앞서 시세의 변화를 감지할 수 있다.

◇투자 상품이 변화를 주도한다

시장이 터닝 포인트를 맞을 때는 투자 수요(가수요)가 먼저 움직인다.
상승이든, 하락이든 마찬가지다. 실수요는 시장을 확인하고 대응한다.
시장의 변방에 있는 후발 주자다. 그래서 늦게 움직인다.

그러나 투자 수요는 시장 변화에 민감하다. 오를 때는 먼저 시장에 참여한다.
내릴 때는 먼저 처분한다. 이런 까닭에 투자 수요는 시장을 왜곡하는 수가 많다.

그렇다면 시황에 따라 가격 등락이 민감한 상품은 무엇일까. 재건축 아파트와 분양권이다.
이들 상품은 미래의 기대가치가 시세에 미리 반영된다. 재건축은 새 아파트를 지을 때 발생하는
땅의 가치에 따라 값이 매겨진다.
분양권은 새 아파트 완공되는 기대감으로 인해 프리미엄이 형성된다.

2002년 9월 이후 서울 매매가 하락 추이를 보면 시장의 변화 시그널을 감지하는 데 있어서
투자 상품을 얼마나 역할을 알 수 있다.
투자 수요 내지는 가수요가 많았던 재건축 아파트와 분양권이 하락세를 주도했다.

2003년 3월부터 시작된 반등세를 보자. 이도 어김없다.
하락을 선도했던 재건축 단지가 반등도 이끌었다.
시장 변화에 민감한 투자용 상품의 특성이 있기 때문이다.
이처럼 투자용 상품은 차익을 노린 가수요가 개입되므로 오르내림의 진폭이 크다.
시장 주변의 여러 가지 재료나 정책에 따라서도 부침이 심하다.

2003년 6월7일부터 서울과 수도권, 충청권 일부지역의 투기과열지구에서의 분양권 전매가
사실상 금지됐다. 2003년 7월부터는 재건축 아파트의 일반분양분(조합원 몫을 빼고 청약통장
가입자를 대상으로 분양하는 물량)에 대해 후분양제(집을 어느 정도 짓고 난 뒤 분양하는 방식)가
시행됐다.

재건축 아파트와 분양권에 몰리는 가수요를 차단하기 위한 조치다.
이들 투자 상품에 직접적인 영향을 주는 정책이 발표됐다는 것은 무엇을 의미할까.
일반인들은 여기서 시장의 변곡점을 짚어볼 수 있다.

◇신규 분양시장의 견본주택은 변화의 시그널이다

상승과 하락의 변곡점은 모델하우스에서도 발견된다.
시장 전망이 궁금하면 책상머리에서 이런저런 상상을 하기보다 모델하우스로 가는 게 낫다.
견본주택을 찾는 인파와 현장 분위기는 시장 변화를 잘 보여준다.
소비자들의 투자 심리가 그 안에 담겨 있기 때문이다.
시장의 열기와 냉기를 피부로 느낄 수 있다.

신규 분양시장에서는 크게 세 가지를 짚어보면 된다.
▷모델하우스 방문객 수
▷분양가구 수의 증감
▷청약률 대비 계약률이다.
시장 전체로 보아 공급이 많으면 가격에는 좋을 게 없다.
하지만 일정한 달에 분양가구 수가 많은 것은 시장 분위기에 좋은 영향을 준다.

분양 단지와 가구 수가 많아야 사람들이 몰리고 언론의 스포트라이트를 받는다.
시장의 변화 시그널은 늘 사람이 몰리는 가운데 형성된다.
이달 말부터 올해 봄철 분양시즌이 막을 연다. 가라앉은 시장에 변화의 시그널이 울릴까.
모델하우스가 그것을 말해 줄 것이다.

◇큰 재료가 터지면 변화는 앞당겨진다

위의 네 가지가 주택시장 내부의 수급상황에 영향을 주는 요인이라면 재료는 외생 변수다.
국제 전쟁, 유가 등락, 선거 등이 여기에 포함된다.
호재든 악재든 세간에 관심을 쏠릴 큰 재료가 터지면 시장에는 터닝 포인트가 마련된다.
상승이든 하락이든 마찬가지다.

외환위기(IMF관리체제)는 부동산값의 폭락과 건설회사의 연쇄 도산을 가져왔다.
사상 초유의 저금리와 서울 경기지역의 무더기 재건축 추진은 2002년 급등을 불렀다.

지리한 횡보 조정장세에서 발생하는 큰 재료는 호재와 악재를 불문하고 시장에 변곡점을
가져다준다.
오랫동안 옆으로 기던 부동산시장에 결정적 변화를 줄만한 정책이 발표되면 시장은
방향을 새롭게 잡는다.

정책의 성격이 가수요를 억제할 규제 쪽에 맞춰져 있다면 시장은 하락세로 접어든다.
반면 수요를 자극하는 정책이 나오면 횡보하던 시장은 활기를 띠고 가격도 상승세로 돌아선다.





♣ 부동산 가격결정의 비밀

부동산을 분해해보면 두가지로 이루어져있다.
즉 토지 건물(누구나 아는 당연한 이야기지만, 쉽게 아파트나 빌라같은 주택을 기준으로 보면,
대지 지분이 토지이며, 건물은 현재 거주하고 있는 전용면적을 가진 아파트나 빌라 개별건물을
이야기한다)
그러면 여기서 두가지에 대한 물건특성을 살펴보면 전체 큰 그림을 그릴수 있다.

첫째, 토지는 감가상각이 전혀 되지 않으며, 물가상승률만 반영한다.
둘째, 건물은 감가상각을 받는다.
감가상각을 얼마나 받을까?
대충 예전에 건물 짓는 수준을 보았을때, 건물 수명은 20년 ~ 30년을 예상할 수 있다.
(물론 노후화방지 유지비는 전적으로 제외하고 계산의 편의를 위해서 감가상각 그 자체만 따진다.)
20년후 건물가치가 거의 0이 되는 건물은, 단리로 계산하면 연 -5% 정도의 감가상각을 받으며,
30년 정도 버티는 건물은 연 -3.3% 정도의 감가상각을 받는다.
쉽게 생각해서 연 -3% 정도 건물가치가 새건물 가격대비 떨어진다고 생각해보자.
왜 떨어지는가?
왜냐하면 건물이 노후화되면 새로 지어야 하고, 새로 짓는 데에는 돈이 들기 때문이며,
곧 무너질 헌 건물에 대해서는 가격을 아무도 지불하지 않기 때문이다.
그러면 우리가 생각하는 부동산이란, 시간이 지날수록 토지 가치에 전체 가치가 수렴함을
알 수 있다. 즉 부동산이 노후화될수록, 그 부동산의 가치는 토지가격에 수렴된다.
따라서 매우 오래된 아파트나 빌라같은 것은, 토지가격이 거의 100%이고 건물가격은 0에 가깝다고 보면 된다. 그래서 노후화된 집은 대지지분이 점점 더 중요해지는것이다.
왜냐하면 가치있는것은 이제 토지밖에 없기 때문이다.
그러면 부동산에서 감가상각과 부가가치 요소가 무엇인지 이제 명확해진다.
부동산에서 감가상각 요소는 바로 건물이며, 부가가치 요소는 토지이다.
(즉 토지의 물가상승률이다.)
여기에 핵심이 있다.
임대용 부동산을 제외하고는 부동산은 스스로 돈을 벌지 않는데,
토지의 가치란 어떻게 이루어지는가 하는 점이다.
토지란 바꾸어 말할때 우리는 토지의 흙성분 때문에 사는것이 아니며,
두개의 토지를 비교할때 우리가 관심있는것은 토지의 물질성분의 차이가 아니다.
토지에서 유일한 차이란 위치뿐이다. 즉 토지의 가치를 결정하는것은 위치뿐이다.
따라서 부동산의 가치의 핵심은 위치가 되는것이며, 그 위치란 토지로 대변된다.
그러면 토지로 대변되는 위치의 가치는 왜 올라가는것일까?
두가지 성분때문이다.
이 두가지 성분은 장기적인 성분과 단기적인 성분이 포함되어 있다.
(논의를 단순하게 하기 위해서 강이나 산과 같은 자연적인 지리적 이점은 성분에서 제외하였다.)
전체 토지가격을 결정짓는 장기적이고도 가장 큰 성분은 경제성장으로 인한 사용을 위한
지불가격의 상승이다. 즉 위치를 점유하고 이용하는데 들어가는 지불가격이 경제성장으로
올라가기 때문이다.
경제성장은 모든 토지이용료를 높이며, 따라서 모든 토지가격을 경제성장률만큼 끌어올린다.
두번째는 단기적 성분이며, 전체에 골고루 영향을 미치지 않고 지엽적으로 영향을 미치는 것이다. 그것은 바로 세금이다.
세금은 경제성장의 몫으로, 정부가 전국의 위치에 아주 균등하게 사용한다면 토지가격의 분포는 자연적인 지리적 이점만큼만 차이가 발생한다. 그러나 세금은 특정지역의 인프라구축을 위해서 불균등하게 사용되며, 특정 지역 즉 특정 위치에 세금이 인프라구축을 위해서 사용되면 당연히 그 지역의 위치를 사용하는 댓가 즉 토지가치는 올라가게 된다.
크게 '경제성장률 인프라 구축을 위한 세금사용량', 이 두가지에 의해 토지가격이 결정되는 것이다.
과거 우리나라는 10%가 넘는 초고성장을 하였지만, 현재 경제성장률은 4% 수준이고 인프라구축을 위한 세금의 집중도에 의해서만 4% 수준에서 플러스 알파로 토지가격은 변할것이다.

따라서 예측하기로 연 5%~7% 수준(물가상승률중 높은 수준)정도로 토지가격이 상승할것으로 생각된다.
이에 대한 예외는 해당지역에 대한 용적률 차이가 발생하면 특별 예외가 생긴다.
토지란 2차원적인 단면적 개념이고, 용적률이란 3차원적인 입체적 개념이다.
즉 토지를 이용하는데 1층을 지으면 '토지 면적=건물 면적'이란 등식이 대충 성립하고, 토지는 오로지 앞에서 언급한 요소에 의해서만 가격결정이 된다.
그러나 어떤 지역은 '토지 면적<건물 면적'이 성립이 된다고 하면, 토지의 가치는 보다 뛰게 되며 이것은 건물면적/토지면적(즉 용적률)이 클수록 토지의 가치는 올라가게 된다.(이런 원리가 현재 모든 재건축에서 이루어지는 경제적 본질의 핵심이다.
즉 모든 재건축에서 경제적 본질의 가장 핵심은 해당 토지의 현재 용적률이 얼마가 될것인가이다. 그리고 이 용적률은 인구밀도와 삶의 질등을 고려해서 결정되어야 한다)
'토지면적 = 건물면적', 즉 용적률 100% 주택이 나중에 용적률이 200%가 되면, 토지가치는 거의 두배가 되며 이것은 주식에서 ROE (Return On Equity)에 A/E (Asset/Equity)레버리지가 작동된 것과 비슷한 효과를 가진다.
이러한 원리에 의해서 움직이는 부동산 가격에서 부동산 가격을 왜곡시키는 가장 큰 변수를 하나 알아보고 마무리를 할까 한다.
대부분 거주용 부동산은 거주자들이 구입을 하며 거주자들은 생활인이기 때문에 거주용 부동산을 위해서 고려해야할것은,
거주비용(즉 주택가격)과 그 거주비용을 마련하기 위해서 몇년을 일할것인가?
이 두가지로 인해서 주택가격이 결정된다.
즉 주택은 주택이 제공하는 거주에 대한 가치가 있는데 그것을 가지기 위해서 몇년의 노동을
제공해야 하는가?

이 두가지 요소의 비교가 주택가격을 결정짓는 핵심 요소다.
이런 주택의 거주용 가치를 가장 잘 대변하는것은 소유가치(즉 투자가치, 즉 토지의 부가가치 상승분)요소를 제외시키고 순수하게 거주용 가치만을 대변하는 전세가격(우리나라에 특이하게 있는 소유가치를 제외한 거주용가치를 대변하는 가격)이다.
즉 주택의 거주용 가치를 결정하는것은 시장의 전세가격이다.
즉 전세가격은 실제 그 집에서 살때 소유가치를 제외한 집이 주는 모든 가치를 대변한다.(즉 자고 거주하고 하는 모든 생활가치를 대변하는 가격이다.)
전세가격과 실제 매매가격의 차이는 소유가치가 얼마나 있느냐를 대변한다.
따라서 매매가격/전세가격은 주식의 PBR (Price Book Ratio)과 비슷하게 작동한다.
그리고 매매가격이 전세가격대비 매우 높은 집은 투자가치가 매우 높은 집이라는 것을 반영할 수 도 있고, 아니면 매우 고평가란것을 반영할 수 도 있다.
매매가격이 전세가격대비 높은 집은 토지가격의 상승이 이 모든것을 감당해야 가능하며, 그 모든가격에서 건물의 가치는 연 3~4% 속도로 떨어진다는 사실을 유념해야 한다.
그러면 20년~30년후 남는것은 오로지 토지가치이며 또 그때 이 토지가치에 레버리지를 주는것은 그때의 용적률이다.
이런 모든것들을 왜곡시키는 엄청난 요소가 하나 있으니 그것은 신용이다.
즉 사람들은 노동력에 의해서만 즉 노동에 의해서 번 돈에 의해서만 집을 살수가 있는데, 그래서 번돈에 의해서만 사야하기 때문에 이런 경우에 있어서는 가격의 왜곡이 없다.
그러나 현대사회는 특히 최근의 우리나라는 처음으로 20~30년 모기지를 사용할 수 있게 되었는데, 즉 20~30년 노동력 즉 20~30년치 월급을 미리 당겨서 쓸수있게 되었다.
따라서 모기지를 이용하면 수요자들의 구매능력을 단번에 끌어올릴수 있으며, 이로인해 가격은 정상적인 미묘한 교섭의 범위를 벗어난다.
모기지는 당연히 가격거품을 발생시키며 이것은 실제 생활에 기반한 가격이 아니기때문에, 장기적으로 한계를 가진다.
그리고 불행한 소식 하나는 이제 모기지도 끝이 났다는 사실이다.
사람들이 쓸수 있는 모기지는 평생에 단 한번 뿐이다. 아파트등의 주택상승률이 즉 ROE가 연 20% 라고 해보자. 현재 서울의 30평 아파트 평균시세는 대충 평당 2000으로 6억선이다. 이것이 연 20% 성장하면, 4년에 가격이 두배씩 되어야 한다.
즉 2006년 6억이라면 2010년 12억, 2014년 24억, 2018년 48억, 2022년 96억, 2026년 192억이 된다.
수요자는 돈을 벌어야 주거용 집을 살수있다. 따라서 모기지 한계가 오면, 이런 속도로 불어나는 집을 사줄만한 이는 그렇게 많지 않다.
부동산 가격이 과거에 오른것은 경제성장률 세금이며 이것은 현재 떨어졌고, 이자율하락과 모기지 그리고 분양가 정책의 3박자로 최근 부동산 가격의 왜곡상태까지 오게 되었다.
그러나 이런것은 물건가격을 지속시키는 성분이 아니며, 연 20% 수익률을 보장받을려면 위의 부동산 가격이 연출이 되어야 하는데 그것은 바로 월급에서 나와야 한다는 말이다.
월급은 연 4%도 안되는 인상률을 가지고 있다. 즉 부동산은 대단히 수동적인 자산으로 스스로 돈을 벌지 못하기 때문에 앞서 언급한 주변의 가격결정요소에 의해서만 가격이 움직이며, 그 요소에 의해서만 정확히 수익률이 결정된다.
앞으로 장기 부동산 수익률이 과연 얼마가 될것으로 생각하는가?





♣ 리모델링으로 차익남기는 법

건축물의 리모델링이 신축과 크게 다른 점은 계획 당초부터 건물소유자 등이 계획 내용에 직접적으로 깊이 관여한다는 점이다. 이는 건물이 존재하고 이를 기초로 하여 리모델링을 전개하기 때문이다. 즉 리모델링은 기설건물의 어떤 부분을 철거하고 무엇을 추가해야 하는지, 어디를 보수해야 하는지 내용도 각양각색이며 공사방법도 다양하다. 그래서 다음의 주의해야 할 사항을 숙지해야 체계화된 리모델링 계획을 수립할 수 있고, 리모델링 후 차익을 남길 수 있다.


■ 리모델링 계획


일반적으로 리모델링의 흐름을 리모델링 개발계획수립, 자금투자부터 회수 시까지의 단계별 현금 흐름의 계획수립, 기존 법규 분석검토, 건축 디자인 컨텝트 설정, 건물 진단과 평가, 예상 공사비와 총 투자비 산정, 설계, 공가계약, 시공, 완공, 사후관리 등의 순서로 이루어진다.


각각의 경우 건축주가 자기의 생각만 고집하면 실패할 확률이 높아지므로 리모델링을 할 때는 도면 등을 통해 건축물의 구조변경이 손쉬운지 매입 전에 본인 또는 전문가의 도움을 받아 파악하는 등 전문가의 의견을 충분히 참조하는 것이 리스크를 줄이는 길이다. 다만, 자신도 전문가 수준의 안목을 길러야 서투른 판단을 하지 않을 수 있다.

■ 용도변경 확인 및 공사 신고


일을 시작하기 전에 증축이나 용도변경이 가능한지 등을 사전에 해당구청에 알아봐야 한다. 건축물은 규모에 따라 시설군, 용도군, 세부용도군으로 나뉜다. 시설군은 건축기준이 강한 순서대로 영업&#8228;판매시설군, 문화&#8228;집회시설군, 산업시설군, 교육&#8228;의료시설군, 주거&#8228;업무시설군, 기타시설군 등 6개군으로 나눈다.

시설군은 다시 용도군으로 세분되고 건물이 실제로 이용되는 것은 세부용도군이다. 따라서 건물용도변경에 앞서 용도군과 그 용도군이 속한 시설군을 먼저 확인해 보아야 한다.


건물이 용도변경 되면 원칙적으로 건축물 대장에 기재내용도 달라져야 하지만 예외도 있다. 동일시설군에서 상호를 바꾼다면 굳이 세부용도를 적을 필요가 없다. 즉, 단독주택인 가정집을 근린생활시설인 슈퍼마켓이나 미장원 등으로 바꿀 때는 신고를 해야 하지만 반대의 경우는 임의로 용도변경을 할 수 있다.


예컨대 주거&#8228;업무시설군에 속하는 사무소를 문화&#8228;집회시설군에 속하는 예식장으로 변경할 때는 신고가 필요하지만 반대의 경우는 이를 생략할 수 있다. 시설안전기준이 높은 용도군에서 낮은 용도군으로 바꿀 때는 건축물대장만 바꾸고, 반대 경우는 안전진단을 받고 시&#8228;군&#8228;구청 건축과에 신고하면 된다.


이때 주의할 점은 건물 연면적의 증감이 없더라도 내력벽, 기둥, 보 등 주요 구조부를 변경하거나 일부를 훼손할 경우에는 반드시 허가를 받아야 한다. 한 가지 주의할 점은 건축법상 따로 신고할 필요가 없어도 영업허가변경을 해야 한다. 만일 해당관청에 신고나 허가 없이 용도변경하면 공사 중지변경 명령을 받고, 공사가 끝나도 건축물대장과 등기부등본에 증&#8228;개축한 사실을 등재할 수 없다. 위반사항이 중할 경우 징역형 같은 중형이 따를 수 있다.


■ 유행을 따르되 차별화된 외관


상가는 유행을 많이 타서 잘되던 업종도 순식간에 사양 업종으로 변하는 일이 많다. 안동찜닭, 조개구이집이 하루아침에 사라진 것을 생각해 보라.


때로는 유행과 시장변화에 맞춰 과감하게 용도변경 하지 않으면 안 된다. 주택을 상가로 바꾸는 등 용도를 변경하거나 기존의 업종을 새로운 업종으로 가공을 하면 수익을 높일 수 있다. 이때 용도변경을 했을 경우 건물가치가 얼마나 높아지는가를 우선적으로 생각해야 한다.


보기 좋은 떡이 먹기도 좋다고 했다. 아무리 좋은 상품, 맛있는 음식도 포장이나 그릇이 보기 싫으면 팔리지 않는다. 상가의 가치를 높이기 위해서는 반드시 외장에 신경을 써야 한다. 차별화된 내외장 리모델링은 필수이다. 신선한 아이디어가 그래서 중요하다. 좋은 아이디어를 얻기 위해선 많이 듣고, 많이 봐야 한다. 또한 잘나가는 상가 사례 등을 조사해 자기 것으로 만드는 벤치마킹을 해야 한다. 현재 건물 시세에 연연하는 것은 바람직하지 않고, 리모델링을 통해 차별화된 상가로 거듭나지 않으면 성공하기 힘들다.


■ 시간과 자기자본이 있는 상태에서 투자 한다


리모델링은 시간을 충분히 가지고 진행해야 한다. 리모델링의 공사기간이 신축에 비해 많게는 6개월 이상 적게는 2개월 정도 단축할 수 있지만 급하게 먹는 밥이 체하는 법이다. 시간에 쫓겨 급하게 공사하면 아무래도 안전사고가 날 확률이 높아 오히려 물적, 인적 손실이 신축보다 더할 수 있다.


또한 너무 많이 부채를 끌어다 쓰면 위험이 높아진다. 반드시 자기자본을 어느 정도 확보한 후 투자해야 한다.








♣ 10년후에도 집값안떨어진다





우리나라 인구구조가 선진국형으로 변화하고 있다 . 인구증가 둔화ㆍ인구 감소, 고령화 등의 경향이 점차 뚜렷해지고 있는 것. 이 같은 변화는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까.
◆ 2020년 우리나라 인구는

= 2018~2020년 우리나라 인구구조 변화는 인구증가율 둔화와 이어지는 인구 감소, 고령화, 1~2인 가구 증가로 인한 가구수 증가, 지방인구 감소 등으로 압축된다.
통계청 인구추계에 따르면 2005년 현재 우리나라 총인구는 약 4813만명이며, 2020년 약 4996만명까지 증가했다 감소세를 보일 것으로 전망된다 . 핵가족화 현상은 더 급격해져 1인 가구나 2인 가구 등이 증가하면서 총가구수는 2005년 현재 1578만9000가구에서 2015년 1757만1000가구, 2020년 1815만8000가구로 늘어날 것으로 추정된다.
◆ 중소형 아파트, 타운하우스 뜰까

= 인구구조 변화만 놓고 보면 중소형 아파트와 전원주택ㆍ타운하우스 등의 인기가 높아지고 중대형 아파트 인기는 시들해질 것으로 예상해 볼 수 있다 . 수요는 줄어드는데 공급은 늘어 전반적으로 가격도 내려갈 것이다.
이철용 LG경제연구원 부연구위원은 '주택 수요는 줄고 공급은 늘면서 집값이 안정되고 중소형 아파트 수요가 늘어날 수밖에 없다'고 설명했다 . 그는 '2010년께부터 본격 은퇴기에 접어드는 베이비부머(1955~1963년생)들과 일정한 수입이 없는 노년층이 보유세 부담 등으로 기존에 살던 중대형 아파트를 대거 처분하면 주택공급이 늘고 가격도 하락할 것'이라고 내다봤다.
원경호 부동산학 박사(공인중개사)는 '아파트의 투자가치와 주거기능으로서 매력이 떨어지면서 새로운 대안으로 전원주택과 타운하우스가 부각될 것'이라며 '최고급 아파트 외 중소형 아파트의 인기는 떨어질 것'이라고 내다봤다.
정부의 주택공급 물량 확대 정책도 주택가격 하락을 가져올 요인으로 꼽힌다 . 2002년 건설교통부가 발표한 '주택종합계획(2003~2012)'에 따르면 우리나라 연간 주택수요는 계속 증가해 2008년 44만가구로 정점에 이른 뒤 2020년께에는 37만호에 그친다 . 반면 2012년까지 연평균 50만가구의 주택이 서울 및 수도권 지역을 중심으로 신규 공급된다.
그 결과 서울의 주택보급률은 2000년 77.4%에서 2012년 110.6%로 증가한다 . 전국 기준으로는 2000년 96.2%에서 2012년 116.7%로 상승한다 . 전국적으로 주택 수급 불균형이 거의 해소된다는 얘기다.

◆ 중대형 아파트ㆍ초고층 주상복합아파트의 인기는 여전?
= 주택보급률 확대와 인구감소에 따라 주택값이 안정될 것이라는 주장은 인구구조 변화보다 주택값에 더 큰 영향을 미치는 가구수, 소득수준 등을 제대로 고려하지 않은 오류를 범하고 있다고 다른 전문가들은 지적한다 . 주택수요가 감소할 것이라는 전망도 잘못됐다는 것.
정의철 건국대 부동산학과 교수는 '향후 주택수요는 소득에 의해 크게 영향을 받을 것'이라며 '장기주택수요 증가율은 점차 감소하겠지만 총량적 주택수요는 증가할 것'이라고 분석했다.
주택수요도 고급화ㆍ대형화될 것으로 보인다.
고종완 RE멤버스 대표는 '선진국 사례를 보면 소득 2만달러 시대에 접어들면 주거형태에 큰 질적 변화가 온다'며 '고급ㆍ대형주택에 대한 수요가 증가할 것'이라고 내다봤다.
2005년 주택연구원 자료에 따르면 한국인의 1인당 주거면적은 6.9평 수준으로 일본의 11평, 미국의 20평에 비해 크게 떨어진다 . 10년 뒤 현재 일본 수준만 따라간다 하더라도 가구당 30~40평대는 족히 필요하게 된다는 것이다.
박원갑 스피드뱅크 부사장도 '주택수요는 계속 유지되고 대형ㆍ고급 주택에 대한 선호도도 높아져 인구구조 변화에 따른 충격을 흡수할 것'이라고 말했다.
고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 '은행 자체 리서치 결과 1인 가구들도 소형보다 40평대 중형을 선호하는 것으로 나타났다'며 '소득 수준이 높아지면서 주거문화가 좋은 곳을 찾기 때문'이라고 말했다.
미래의 아파트 대체주거형태로 각광받는 타운하우스는 삶의 질 향상으로 인기가 높아질 것으로 보이지만 주변 인프라가 열악하고 편의시설 부족 때문에 아파트를 대체하기에는 한계가 있을 것이라고 말한다.
이 두 가지 주장 중 어느 것이 맞다고 단정짓긴 힘들지만 대체적으로 고급ㆍ중대형 주택에 대한 선호도는 여전할 것이라는 지적이 설득력을 얻고 있다.







♣ 성공적인 부동산투자를 위한 '현장답사'요령

투자는 고도의 정밀성이 요구되는 지적행위라는 말이 있다. 소액의 주식투자가 아닌 수 억 원의 돈을 들여야 하는 부동산투자는 철저히 투자 리스크를 배제하는 정밀성이 요구된다. 따라서 투자를 결정하기 전에 수차례 현장을 들러 투자성은 물론 지역적 특성을 살펴보게 되는 데 대체로 초보투자자들은 현장답사를 할 때 수박 겉핥기식 조사만하고 중개업자 또는 소개자의 말만 믿고 덜컥 투자를 결정하는 우를 범하는 경우가 허다하다.


더욱이 요즘 같은 침체기에는 다양한 짝퉁 매물들이 투자자의 눈을 어지럽히며 급매물 또는 우량매물로 둔갑해 다량 출현한다. 부동산은 현장성과 개별성이 강한 상품이다. 따라서 다년간 부동산투자 현장에 몸담았던 전문가라 하더라도 구체적인 부동산물건에서는 다른 평가를 내리기 쉽다. 이럴 때 초보자들은 전문가 또는 현장의 중개사의 말을 맹신하게 된다. 번지르르한 말로 유혹하는 부동산투자현장에서 투자자는 나름대로 자기만의 조사기법이 필요하다.



성공적인 부동산투자를 위해서는 현장답사가 기본임은 두말할 나위가 없다. 발품을 팔 때는 최소한 몇 가지 중요한 체크리스트를 작성해 현장답사 때 확인하고 투자에 불리한 환경은 없는지 조사하고 나름대로 매물들을 비교분석하는 안목이 필요하다. 현장조사 시 아파트 등 주거시설과 토지, 상가 등 부동산 종목별로 현장에서 알아봐야 할 내용들이 다르지만 일반적인 현장에서 직접 조사해야 할 내용들을 알아보자.





■ 현장조사에서 확인할 사항



조사를 위해 현장에 출발하기 전 미리 그 지역정보에 대해 알아보는 절차가 필요하다. 지역 내 개발계획은 물론 가격형성(공시?기준시가와 시세와 호가 등) 등 기초정보를 파악해두면 현장조사 시 참고자료로 유용하다. 예전과 달리 요즘은 지자체 홈페이지를 활용하면 두루 지역정보를 얻기 쉽다. 군?구청의 홈페이지가 기본적으로 구축되어있고 거의 대부분의 지역 읍?면?동사무소도 해당지역의 인구 및 성별 등 통계와 현황에 대해 기초 자료가 올려져 유용한 투자정보로 활용이 가능하다.



현장에 가서는 투자대상지 일대의 지리적 입지분석부터 하는 것이 순서다.'입지분석’이란 쉽게 말해 목이 어떤지를 파악하는 것이다. 부동산의 현재상태를 조사하는 것인데 도로상태, 교통현황(도로 및 지하철?버스정류장 등 대중교통 노선) 등을 살펴보고 블록별 시설(주거?상업?업무 등)의 현황도를 한번 그려보는 것이 좋다.


특히 너무 가까운 역세권은 부동산종목에 따라 좋은 경우도 있지만 나쁜 경우가 많다. 아파트 등 주거시설의 경우 역과 너무 가까우면 사람과 차량의 소통이 많아 시끄러운데다 먼지와 소음이 많아 생활이 불편할 수 있다.



만약 상가투자를 목적으로 한다면 주변의 업종조사와 상권의 현황에 대해 조사해보고 공실(空室)은 얼마나 있는지도 확인해야 한다. 공실률에 따라 임대가능성을 체크할 수 있고 그 지역 거래 활성화 여부를 알아낼 수 있다. 공실률이 많을수록 임대가 안 되고 투자성이 적을 가능성이 커 불리하다.



또 몇몇 지역주민과의 대화를 통해 지역현황에 대해 들어보는 것도 중요하다. 혐오시설과 자연재해 발생 여부와 중요시설의 이전 또는 입주여부도 확인해 보자. 그 지역에 거주하는 주민들은 어설픈 전문가보다 훨씬 많은 정보를 갖고 있다. 향후 입주시설 또는 개발예정 시설이 들어설 가능성은 물론 주변지역의 부동산현황에 대해 물어보고 참고해볼 필요가 있다.





■ 부동산중개업자 탐문



부동산중개업자는 그 지역 부동산전문가다. 반드시 현장답사 시 몇 군데 중개업자로부터 그 지역사정에 대해 자문을 구하는 과정은 필수코스이다. 솔직한 질문으로 답을 유도하는 것이 좋다. 이 지역 일대 부동산에 관심이 있어 왔는데 자문을 구하고 싶다고 이야기하면 얼마든지 도움을 준다. 다만 신분을 밝히고 직업과 명함, 연락처를 알려주는 성의를 보여준다면 나름대로 투자가망 고객으로 생각해 우수정보를 쉽게 얻을 수 있다. 요즘도 필자가 현장조사가 필요해 부동산업소를 방문해 의견을 물을 때는 기념품을 들고 가거나, 점심식사를 대접하는 경우가 많다. 약간의 성의표시가 의외의 지역 내 자세한 정보를 얻는 데 도움이 되는 경우가 허다하다.



중개업소에는 예외 없이 그 지역일대의 자세한 지번도가 붙어있는데 그 앞에서 지역특성에 대해 허심탄회하게 질문해보자. 손님이 적은 요즘에 중개업자는 고객을 위해 그동안의 경험을 바탕으로 자세하게 브리핑해줄 가능성이 높다. 주변 블록별 지역의 지가 또는 집값의 형성도와 최근 거래가를 물어보면 지역시장을 파악하는 데 큰 도움이 된다.


또 해당지역 내 부동산거래동향과 함께 분양률과 청약률, 공실률 등 기본통계에 대해 물어보자. 중개업소에는 최근 또는 지난 분양 또는 임대 팜플릿을 가지고 있다. 양해를 구해 구할 수 있다면 분양가에서부터 시설의 특성, 현재의 프리미엄 형성 정도를 알아낼 수 있다. 유사개발 사례조사에는 건물의 분양시기와 분양 ? 전용율을 확인해보자. 만약 초기분양률이 높다면 이 지역의 부동산수요는 넉넉하다는 얘기이다. 그러나 그 반대라면 향후 당분간 수요는 정체상태라고 봐도 무방하다.





■ 관련기관 조사



현장조사를 할 때 달랑 현장 근처 몇 군데만 보고 답사를 끝내기 보다는 지자체를 방문해 담당자를 한번 찾아가보자. 공무원 중에는 민원인들에 대해 사무적으로 대하는 경우도 많지만 친절하거나 의식(?)있는 공무원을 만나면 의외의 수확을 거둘 수 있다. 그 지역사정에 정통한 공무원이 알려주는 정보는 알짜일 가능성이 크다. 다만 공무원을 만날 때 무턱대고 부동산투자를 위해 방문했다고 한다면 도움을 받기 어렵다. 나름대로 도움을 받기 위해 말하기 전략(?)이 필요하다. “지역 내 부동산을 가지고 있는데 향후 전망을 알아보고 싶다”거나,“현지 거주민인데 부동산 활용방안을 찾고 있다”고 이야기하면 도움이 되는 정보를 얻기 쉽다.



몇 달 전 모 지방 지자체에 부동산활용방안을 조사하기 위해 방문했는데 친절한 담당공무원이 그 지역 일대의 개발예정시설(건축허가대장 등)에 대해 열람시켜주며 향후 개발계획과 잠재력에 대해 자세히 알려줘 크게 도움 된 적이 있다. 관공서에 들른 김에 해당 부동산의 각종 공부(도시계획확인서와 건축물 및 토지대장)등을 떼보고 의문 나는 점은 즉시 공무원에게 확인해보는 것이 좋다.



또 지자체 자료실을 들러 도시기본계획이나 군(구)정보고, 통계연보, 행정통계자료 등 자료를 얻어두면 큰 도움이 된다. 일반적으로 자료반출이 어렵지 않지만 안된다고 한다면 자료 복사신청을 해도 된다. 주로 주택과와 건축과(건축지도계 ? 건축행정계)에서 자료를 얻을 수 있다면 좋다. 상가 투자 시에는 상공회의소의 산업관련 자료 및 통계자료를 얻고, 소방서의 시설별 층별 현황(방호과 ? 예방계) 자료를 얻는다면 유용한 업종조사가 된다.



마지막 현장답사를 마친 후에는 지역정보지나 매물정보지를 종류별로 수집해 매물란에 나온 유사 매물의 시세형성 및 호가와 급매가 수준 등을 파악하자. 최소한 3군데 이상 중개업소에서 거래시세를 알아낸 후 객관적인 가격 형성대를 구해봐야 한다. 최근의 거래사례도 파악해 두는 것이 좋다.



어느 지역 부동산에 관심이 있다면 현장 답사 전 자세한 지도부터 한권 구입하자. 재미있는 것은 부동산투자자들은 수천에서 수 억 원하는 부동산을 투자하면서 의외로 지도 사는 데 인색하다. 실제 5000분의 1 지도에는 개별 부동산의 지번이 나온다. 현장에 가보지 않고도 1차적으로 해당 부동산의 입지와 상권 분석을 쉽게 할 수 있다. 길을 찾아가기 쉽고 어떤 입지와 상권에 속하는 지 미리 파악이 가능하다. 부동산 투자 시에 돈을 벌려면 제대로 된 지도부터 먼저 갖추라고 투자자들에게 권하고 싶다.








♣ 오르는 아파트와 오르지 않는 아파트

◆ 오르는 아파트

(1) 세대수 1천 세대 이상 대단지

대단지라 함은 세대수 1천 세대 이상의 단지를 이른다. 1천 세대 이상의 대단지 아파트의 평균 상승률은 인접한 5백 세대 미만 아파트에 비하여, 평균 2배의 상승률을 보인다. 단지 규모가 크면, 단지 내 상가가 잘 발달되고 각종 생활 편의 시설이 골고루 갖추어져 생활하기 편하기 때문이다. 총 세대 수는 1천 세대 이상이면 충분하고 그 이상은 집값 상승에 크게 영향을 주지 않는다. 즉, 아파트 부지 면적으로 1만평 이상의 대형 단지 아파트를 사는 것이 좋다고 보면 된다. 세대 수가 많을수록 청소비 및 보안 용역비, 일반 관리비 등이 절감되며, 매매하고자 할 때에 환금성이 높다. 또한 관청을 상대로 편의 시설 개선 요구에 있어서, 부녀회나 주민들의 목소리도 커질 수 있다.




(2) 평지에 있는 아파트

내 아파트는 구릉지에 있나? 평지에 있나? 평지에 있는 아파트는 쉽게 오른다. 일반적으로 택지 개발 지구 내의 아파트가 주로 평지에 있다. 압구정동 아파트 단지와 도곡·개포동 아파트 단지, 동부 이촌동 아파트 등의 대단지가 비싼 이유는 평지에 있기 때문이다. 주로 재건축 대상의 아파트이거나, 재건축하여 신축된 아파트들도 대부분 평탄지이다. 평지는 구릉지보다 진·출입과 보행이 편리하기 때문에 잘 오른다. 재건축 시에도 평지에 있는 아파트가 토지 이용 효율이 높아서 당연히 유리하다. 아파트 단지는 고지대에 위치하더라도 단지 내 전체 부지가 평지이면 그래도 상승 가능성이 있다.

(3) 개별 난방식, 열병합 아파트

개별 난방식으로 냉·난방을 스스로 조절할 수 있고, 도시 가스 난방이 아닌 열병합 아파트 단지가 오른다. 열병합은 쓰레기 소각 처리에 의하여 열을 얻는 방식으로 연료비가 훨씬 싸고 좋다. 지금 짓는 아파트는 중앙 난방식이 거의 없다. 핵가족화로 구성원이 집 안에서 보내는 시간이 많지 않기 때문이다. 대부분 들어올 때 켜고, 나갈 때 끄는 개별 난방식으로 도시 가스 방식인지 열병합 방식인지를 물어보고 사는 것이 좋다.








(4) 조망권 있는 아파트

거실에서 베란다를 통해 밖이 내다보이는 아파트가 좋다. 바다가 보이거나, 강이 보이거나, 산이 보이거나 하면 가장 좋은 경우지만, 정원이 보이거나, 놀이터나 운동장이 보여도 괜찮다. 거실 앞에 앞 동의 아파트가 보이는 아파트는 녹지 조망 아파트 보다는 좋지 않다. 최소한 뻥 뚫린 길이라도 보이는 아파트, 그런 아파트가 생활하기도, 값이 오르기도, 나중에 팔기도 좋다. 고즈넉한 풍경이 있고, 남향이며, 나무가 가지런히 내려다 보이는 조용한 아파트가 가격이 오른다.






(5) 새 아파트를 사라.

헌 아파트 보다는 새 아파트가 당연히 좋다. 신축한 지는 5년 이내면 좋고 10년이면 괜찮은 편이다. 새로 입주하는 아파트면 더욱 좋다. 아파트도 시간이 지날수록 조금씩 고쳐줘야 한다. 10년이 넘으면 유지 보수에 따른 관리비가 증가하므로 아파트 가격이 잘 오르지 않는다. 15년에서 20년 된 새 아파트도 아니고, 재건축 대상도 아닌 중간 나이의 아파트가 가격이 잘 오르지 않는다.

(6) 브랜드 있는 아파트를 사라.

유명 건설 회사의 아파트가 훨씬 더 많이 오른다. 아무래도 유명 건설 회사가 아파트를 잘 짓고 A/S도 잘 된다. 수명도 길다. 유명 브랜드의 아파트가 아파트 관리와 보안도 훨씬 더 고품질이다. 자본력이 좋지 않은 브랜드의 아파트를 샀다가 부도라도 나면 부동산 가격에 치명적인 영향을 끼친다. 따라서 시간이 지날수록 유명 브랜드의 아파트가 그렇지 못한 아파트보다 가치가 상승하는 것은 당연한 일이다. 도곡동 타워팰리스 자리에 삼성의 타워팰리스가 안 서고, 중·소형 건설사의 아파트가 섰으면 어떻게 됐을까?

(7) 전철역, Bus 정류장이 200미터 이내에 있을 것



교통의 편리성 또한 부동산의 주요 상승 요건 중의 하나이다. 전철역이 가까이 있는 전철 역세권 아파트가 좋다. 전철역 중에도 활용도 높은 Main 전철 Line을 가지고 있거나, 환승역이면 더욱 좋다. 서울의 경우는 1,2,3,4호선이 좋다. 전철역이 없으면 이용하기 쉬운 곳에 Bus 정류장이 있으면 좋다. 역세권 아파트란 아무리 멀어도 500미터 이내에 전철역이 있는 경우로 전철망이 발달할수록 아파트 가격의 상승이 이루어진다.

(8) 학군

“맹모삼천지교”의 대명사가 “학군”이다. 학군에 따라 주택 가격이 영향을 받는 것은 세계적인 추세이다. 다만 우리나라의 경우는 상당히 심한 편에 속한다. 아파트 가격 상승의 영향 요소 중의 1순위가 학군이다. 좋은 초중고, 가고 싶은 초중고가 옆에 있으면, 아파트 가격이 천정 부지로 올라간다. 입학 시험에 의해서 학교를 가는 것이 아니고, 일반 배정과 추첨에 의하기 때문이다. 이외에 사설 학원 등의 교육 시설도 아파트 가격에 영향을 준다. 대표적인 동네가 대치동이다.












(9) 단지 주변에 혐오 시설, 오염 발생원이 없어야 한다.

공업 단지 내의 아파트, 쓰레기 처리 시설, 송전탑, 고압선, 텍사스라 불리는 사창가, 여관 밀집지 주변의 아파트는 대개 하한가이다.

(10) 주차 시설과 헬스클럽

집을 사려면 새벽 1시에 아파트 단지 내의 주차장에 가 보아야 한다. 그 시간에 Parking이 여유가 있는지 살펴 보아야 하기 때문이다. 2중 주차, 3중 주차가 눈에 뜨인다면 아파트 가격이 쉽게 오르기 어렵다. 그래서, 요즘 입주하는 프리미엄 아파트들은 대부분 지정 주차제를 실시하고 있다. Parking 환경이 Luxury하면 아파트 가격은 지속적으로 오를 수 있다.

요즘 아파트의 고급스러움의 화두는 헬스클럽이다. 얼마나 좋은 Machine과 넓은 공간, 인테리어가 잘 되어 있는지가 아파트 가격에 영향을 준다.




(11) 녹지 공간과 쾌적성, 조경

공원, 정원 및 운동 시설 등 녹지 공간이 많고 쾌적성이 뛰어난 아파트라면 그 아파트는 오른다. 꽃이 피어나고, 계절을 느끼며, 가족과 거닐 수 있는 공간은 충분한 부가 가치를 지닌다. 그 규모와 면적에 따라 좋은 아파트가 가름 되어진다. 또한, 고급 브랜드의 아파트는 조경부터가 다르다. 비싼 수목과 화강암, 꽃밭, 벤치, 중앙 정원, 벽천, 시냇물들과 퍼팅 그린 등 아름다운 수목과 품격있는 잔디가 아파트 가격을 크게 좌우한다.






(12) 내부 구조와 동선

3Bay인가, 4Bay인가? 몇 개의 방이나 거실이 남쪽을 향하고 있는가? 아파트의 평면이 얼마나 편리하게 설계되어 있는가? 활용도가 떨어지는 방이나 공간은 없는가? 내부 구조나 실내 동선의 활용성도 집 값에 영향을 준다.

(13) 33평형 아파트 이상, 대표 평형을 사라.

아파트는 33평형 이상, Room 3개 이상을 사는 것이 좋다. 일반적으로 4인 가족 기준, 방 3개가 되어야 쓸모가 있고, 오랫동안 이사하지 않고 버틸 수 있기 때문이다. 33평형 이상으로 단지의 대표 평형을 사는 것이 좋다. 대표 평형이 잘 오르고, 팔 때도 쉽게 팔린다.

(14) 백화점, 영화관, 대형 쇼핑 센터가 인접한 아파트가 좋다.

아파트 단지 가까이에 백화점이 있으면 좋다. 유명 브랜드의 고급 백화점이 있으면 아파트는 더욱 오른다. 백화점 유동 인구가 상당한데다가 아파트의 주생활자가 주부여서 백화점이나 쇼핑 센터에 갈 일이 많기 때문이다. 백화점이나 대형 쇼핑 센터가 근처에 있으면 생활 편리성으로 아파트 가격에 상당한 가산점으로 작용한다. Multiplex 영화관이 근접해도 아파트 가격은 상승한다. 극장을 문화 시설의 대표적인 경우로 보기 때문이다.






(15) 택지 개발 아파트가 좋다.

재건축, 재개발 아파트 보다는 택지 개발 아파트가 좋다. 택지 개발 아파트는 100% 자체 사업으로 시공사의 Brand 알리기 경연장이다. 따라서, 좋은 평면과 고급 자재를 많이 쓴다. 택지 개발 아파트는 도시 계획에 의하여 적정 규모의 생활 편의 시설 및 교통 시설을 갖추고 있고, 학교와 관공서도 적당한 거리에 완공되도록 설계 되어 있다.

(16) 선호도가 높은 지역의 아파트가 좋다.

서울 강남, 분당, 대전 둔산·노은, 대구 수성구, 부산 해운대, 광주 상무 지구 등 선호 지역의 아파트가 좋다. 각 도시별 특정 지역의 아파트가 인기가 있는데 그 곳 아파트들이 꾸준히 오르는 편이다. 따라서 낯선 지역의 아파트를 살 때면 어느 지역 아파트가 좋은 지 살고 있는 주민들에게 물어볼 필요가 있다. 수요가 있는 지역의 아파트가 당연히 오른다.

(17) 대지 지분이 많은 아파트가 좋다.

지금 생활하기에도, 재건축하기에도, 대지 지분이 많은 아파트가 당연히 좋다. 쾌적하거나 주차장이 넓은 편이라고 생각이 들면, 그 아파트는 대개 대지 지분이 넓다. 등기부등본 상에 대지 지분에 대해서 나와 있다. 용적률이 높을수록 대지 지분이 낮고 용적률이 낮을수록 대지 지분이 높다. 따라서, 주상 복합아파트보다는 일반 아파트가, 고층 아파트보다는 저층 아파트가 시간이 지날수록 오를 확률이 많다.


◆ 오르지 않는 아파트

오르지 않는 아파트는 당연히 오르는 아파트의 반대인 경우이다. 그 중 핵심적인 경우는 다음과 같다.

(1) 나홀로 아파트

1동이나 2동짜리 아파트이다. 세대 수가 적어서 단지 내 인프라가 열악하고, 따라서 잘 오르지 않는다. 주상 복합, 다세대, 다가구, 빌라, 연립주택, 주거형 오피스텔 등도 잘 오르지 않는 공동 주택이다. 300세대 미만의 소형 아파트 단지도 잘 안 오른다.

(2) 구릉지에 있는 아파트

아파트 입구에 진입하려면 상당한 경사로가 있는 아파트는 잘 오르지 않는다. 노인들이나 어린이가 있을 경우, 보행에 불편하기 때문에 살고 있는 사람들이 평지 아파트로 옮겨야 겠다는 생각을 많이 하게 된다. 따라서 높은 곳에 위치한 아파트는 잘 오르지 않는다.

(3) 진입로가 좁은 아파트

단지 세대 수에 상관 없이 진입로가 좁아서 진출입이 어렵거나 차가 교차하기 힘들 경우의 아파트는 잘 안 오른다. 진입로가 적정해도 일면이나 벽쪽으로 Parking이 많아 진출입이 불편할 경우도 아파트 가격에 영향을 준다.

(4) 소형 평수로 구성된 아파트

아파트 구성 세대수의 대부분이 35평 이하 소형 아파트이거나 소형 아파트가 Major인 아파트 단지는 잘 오르지 않는다. 대부분의 임대 아파트 단지가 그렇고, 소형 평수 의무 비율의 적용을 받은 재개발, 재건축 단지가 그렇다. 소형 평수 단지는 대형 평수 단지에 비해 영세하고, 많은 세대수가 거주하여 쾌적성과 인프라가 떨어지기 때문이다.

(5) 고속도로변, 철도 레일 주변의 아파트

고속도로 옆, 기찻길 옆 아파트는 잘 오르지 않는다. 소음 및 분진이 심하기 때문이다. 낮에는 창문을 열고 생활하기가 어렵고, 밤에는 큰 화물 트럭이나 열차 소리에 주기적으로 잠에서 깰 수 밖에 없다. 따라서, 고속도로와 철로변 아파트는 잘 오르지 못한다.

◆ 집을 사려면 많이 보고, 많이 연구하고, 많이 물어 보아야 한다.

대한민국 구성원 대부분의 최대 재산인 집… 한 번 사면 몇 년간은 움직이기 쉽지 않은 중요한 부동산이기 때문에 시간을 두고 신중하게 골라야 할 것이다. 많이 구경할수록, 많이 연구할수록, 많이 물어볼수록 당신의 재산은 늘어만 간다.














♣ 2010년 주택시장의 트렌드



2010년 우리나라의 주택시장은 소비, 인구 및 가족구성, 사회·문화의 변화, 거시경제 트렌드의 영향을 받아 주택기능의 디지털화, 수요의 슬림화, 소형화 등 양과 질에 있어 근본적인 변화가 예상된다.




주택은 의식주 가운데 하나로서 소득수준, 삶의 형태, 가족 구성의 변화, 가치관, 공동체 문화 등 다양한 변수의 영향을 받으면서 기능 및 수요와 공급이 변화하게 된다. 우리 나라 각 분야의 변화를 이끌 2010 대한민국 트렌드는 국민들의 주거생활에 일대 변화를 몰고 와 주택시장에도 근본적인 영향을 미치게 될 것이다. 주거생활은 관습, 문화, 전통 등의 영향으로 다른 부문에 비해 변화의 속도가 더디지만 삶의 형태 및 가족구성의 빠른 변화 속도를 고려할 때 주택시장에도 새로운 트렌드가 나타날 것으로 예상된다.




이에 LG경제연구원에서 내다본 대한민국 2010 트렌드 가운데 주거생활에 미칠 변수들을 선정한 다음 이것이 주택시장에 미칠 파급효과를 알아본다.




도심위주의 주거생활 자연친화로 바뀐다




먼저 소비 트렌드의 변화가 주택시장에 미칠 영향은 탈도심 귀농현상이다. 압축고도 산업화과정에서 만연된 빨리빨리 삶에서 벗어나 느리고 여유로운 삶을 추구하는 다운시프트(Downshift) 소비현상이다. 도시의 바쁜 생활을 떠나 소도시나 농촌으로 향하는 귀농가정은 전원생활형 귀농과 전업형 귀농으로 구분할 수 있으며 경우에 따라서는 한적하고 여유로운 외국으로 떠나기도 할 것이다.




다운시프트족의 증가와 함께 이들이 추구하는 새로운 주거생활 욕구는 도심위주의 주택수요를 약화시켜 도심으로 갈수록 주택가격이 비싸지는 주택의 공간가치에도 변화가 나타날 것이다. 주택의 공간가치 변화는 정보화 추세가 더욱 가속시킬 것이다. 다운시프트 현상에 다른 주거의 탈 도심화는 베이비붐 세대의 은퇴와 함께 본격화될 귀농현상과 맞물려 전원주택에 대한 수요의 증가로 나타날 것이다.




주택공급 측면에서는 다운시프트족의 주거욕구를 만족시켜줄 자연친화적 주택상품들, 예를 들면 전원주택, 골프장이 딸린 주택, 레저시설이 있는 주택, 농장주택, 펜션 등이 더 확산될 것이다.


주택에도 브랜드 소비 심화




가치소비자 시대의 도래는 주택의 브랜드 소비를 확산시킬 것이다. 최고의 브랜드를 소비한 뒤 느끼는 만족감은 비록 감성적이지만 차선의 제품을 통해서는 느낄 수 없다는 소비 만족도, 즉 브랜드 소비가 주택시장에도 더욱 확산될 것이다. 먹고 입는 것뿐만 아니라 주택소비에 있어서도 소비자들이 느끼는 최고와 차선 사이에는 상식을 벗어난 간극이 존재하기 때문이다.



주택시장에 브랜드 감성과 합리적 가격을 중시하는 가치추구 소비자들이 등장한 것은 소득수준의 빠른 향상으로 소비자들이 주택에도 브랜드에 눈을 뜬 결과로 해석할 수 있다. 공동주택 문화가 가장 보편화된 우리의 주거생활 패턴을 고려할 때 차별화된 주거 커뮤니티를 부각시켜줄 주택의 브랜드화는 더욱 진전될 것이다. 주택공급 측면에서는 소비자에게 단순히 주거의 기능적인 면 이외에 감성적인 만족을 줄 수 있는 상품 및 브랜드 개발이 요구된다.


주택기능도 디지털화


디지털 코쿠닝, 즉 현재 젊은 세대들이 집안에서 디지털 엔터테인먼트에 매달리는 현상도 미래 주택의 기능 및 수요와 공급패턴을 변화시킬 것이다. 주택의 기능이 주거기능에 머물지 않고 오락 및 문화를 체험할 수 있는 공간으로 탈바꿈해 나갈 것이기 때문이다. 주택이 최첨단 디지털 기술과 결합하여 디지털 문화에 대한 향유가 대중화에서 개인화 추세로 바뀌면서 주택이 다기능을 발휘하는 방향으로 진화해나갈 것으로 보인다. “안에 다 있는데 왜 밖으로 나가느냐”는 디지털 코쿠닝 현상은 주택의 디지털화를 가속시키는 최대 원동력일 수밖에 없다. 주택 수요를 좌우하는 요소 가운데 하드웨어적인 입지, 안전성, 편리성뿐만 아니라 디지털 오락 및 문화를 체험할 수 있는 소프트웨어가 얼마나 잘 구비되어 있느냐도 중요해진다는 것이다.



집안에서 하고 싶은 일을 다 할 수 있게 되면서 밖에서 하던 활동을 집안으로 끌어들여 즐기는 성향을 말하는 인스피어리언스, 즉 실내여가 활동의 선호는 주택기능의 디지털화와 상승작용을 일으키면서 주택의 기능을 근본적으로 변모시킬 것이다. 주택의 기능은 IT, BT, NT 등 미래 산업기술 트렌드가 우리의 실생활에 미치는 영향만큼 진화해 나갈 것이다.



이러한 주택 기능의 변화는 기존의 낡은 아날로그식 주택이 제공하는 서비스에 불만족하는 수요를 자극하여 주택의 대체수요 시장이 확대되는 요인으로 작용할 것이다.


역삼각형 인구구조, 주택수요의 베이스가 줄어든다




다양한 2010 트렌드 가운데 인구 및 가족구조의 변화는 주택시장에 가장 직접적이면서 지속적으로 영향을 미칠 메가변수로 꼽을 수 있다. 늙어가는 한국의 역삼각형 인구구조는 주택시장에 양적인 면에서는 부담요인으로, 질적인 면에서는 주택수요의 다양화로 동시에 영향을 미칠 것이다.



젊은층 인구가 줄어드는 것은 신규 주택수요의 감소로 이어져 주택시장이 전형적인 성숙기 시장으로 진입하는 요인으로 작용할 것이다. 15∼24세 생산가능인구는 이미 1992년부터 줄어들고 있으며 최근으로 올수록 한 자녀 낳기의 영향으로 젊은층 인구의 감소는 더욱 빨라지고 있다. 종형의 인구구조로 잠재 주택수요의 베이스가 줄어들고 있는 것이다. 신규 주택수요는 결혼에 의한 가구분화의 영향이 가장 크다는 점을 고려하면 앞으로는 1, 2차 베이비붐 세대와 같이 왕성한 주택수요를 기대하기는 어려울 것이다.





고령화는 주택시장 질적인 변화의 핵




세계에서 가장 빠르게 진행되는 고령화 추세는 기존 주택시장은 물론 신규 주택시장의 주요 변수로 작용할 것이다. 기존 주택시장에서는 노후 준비를 위해 규모가 크고 주로 도심에 위치한 기존 주택을 처분하려는 행동으로 나타날 것이다. 베이비 붐 세대들이 은퇴하는 연령기에 접어들어 이 같은 주택소비활동이 대규모로 구체화된다면 도심 주택가격의 하락이 본격화되는 요인으로 작용할 것이다.



우리 나라보다 베이비붐 은퇴시기가 10여년 정도 빠른 미국 등 선진국에서는 베이비붐 세대들이 고령인구가 될 경우 이들이 가진 부동산, 주식 등 자산을 처분하여 노후를 대비하려는 행위 때문에 자산시장이 침체되면서 거시경제의 불황을 초래할 수 있다는 지적이 나오고 있다. 이는 고령화가 주택시장에 몰고 올 충격을 경고하는 것으로서, 우리와는 상관없는 남의 일만으로 보아 넘길 일이 아니다.



한편, 주택수요 측면에서 고령화는 질적인 변화로 나타날 것이다. 절대 가족수가 감소하면서 선호하는 주택의 규모는 작아지는 반면 생체기능의 저하로 주택의 서비스 기능은 높아지는 주택에 대한 질적인 수요변화가 나타날 것이다. 고령화가 빨리 진행된 선진국에서는 주거에 필요한 서비스를 일괄적으로 제공해주는 서비스아파트에 대한 수요가 증가하는 추세에 있다.




집단적인 노인 주거생활인 실버주택의 경우도 실제 베이비붐 세대들이 본격적으로 은퇴하기 시작하여 고령인구가 급증할 경우 수요가 본격화 될 수 있을 것이다.


핵가족의 재분열, 작은 주택이 아름답다

가족구성의 변화도 주택시장 변화의 주요 요인이다. 봉건적인 대가족이 해체된 이후 근대부부 중심의 가족이 다시 분열되고 있다. 삶에 대한 가치관의 급속한 변화와 새로운 가치관의 등장으로 4인 핵가족은 이혼, 미혼, 출산 기피 현상 등의 영향으로 재분열을 거듭하여 싱글족과 딩크족, 독거노인의 증가로 나타날 것이다.




이는 가족구성원이 많은 가족을 전제로 오랫동안 보편화되어 온 ‘주택은 클수록 좋다’라는 인식도 바꾸어 놓을 것이다. 독신가구 증가는 도심의 주거용 오피스텔과 같은 소규모 주택에 대한 수요증가로 나타날 것이다. 가족구성의 핵가족화가 진행되면서 주택에 관한 가치관도 보유 중심에서 임대도 괜찮다는 주거 중심의 가치관으로 변화해 나갈 것이다.




특히, 한 자녀 낳기로 심화될 코리안 소황제들이 본격적으로 사회에 진출할 경우 한편으로는 가구분화가 진행되면서 신규 주택수요로 대두되는 한편, 이들 중 상당수가 부모 주택에 거주하면서 과거보다 신규주택 수요를 줄이는 요인이 될 것이다.


저성장은 주택시장 정체 의미




저성장 시대의 도래로 특징지을 수 있는 2010 국내경제 트렌드는 주택 구매력의 변화와 계층간 소득구조의 양극화를 통해 주택시장에 영향을 미칠 것이다. 주택수요는 주택에 대한 구매력에 좌우되고 구매력은 장기적으로 경제성장에 영향을 받기 때문에 한 나라 거시경제의 성장국면이 어디에 있느냐가 그 나라 주택시장의 성장단계를 간접적으로 보여준다.



경제성장이 둔화되면 소득증가율이 둔화되고 자산수익률이 저하되므로 전반적인 주택수요의 위축으로 나타난다. 소득증가 속도의 둔화는 구매력 측면에서 주택 실수요자의 유효수요를 위축시키는 요인으로 작용할 뿐만 아니라 주택 등 자산수익률을 저하시켜 투자수요의 감소까지 가져올 것이다.


우리 경제의 저성장이 고착화될 경우 고용의 질 저하를 통해 소득 양극화는 더욱 빠르게 진행될 것이다. 이는 외환위기 이후 주택시장에 가시화되고 있는 양극화 현상을 더욱 심화시킬 것이다. 주거지 선택에 있어 인기지역과 비인기지역의 차별화는 더욱 심화될 것이고 주택을 보유할 수 있는 계층도 줄어들면서 공공부문에서 제공하는 임대주택에 의존하는 계층이 증가할 것이다.




과거 고도성장기에는 고소득층과 저소득층의 간격을 메워주는 중산층이 주택시장의 유효수요로서 탄탄한 구매계층을 형성했으나 앞으로는 비정규직화, 가장의 실업 등 고용사정이 악화되고 자영업이 침체되면서 중산층이 더 약화될 것이다. 이는 주택시장의 양극화 현상을 더욱 심화시키는 요인으로 작용할 것이다.



주택 관련 정책 변화와 업계의 대비 필요




2010년대는 다양성이 만발하는 시대로서 사회구성원이 수많은 계층으로 분화되고 이것은 다양한 삶의 방식으로 나타나게 될 것이다.



여기에 인구 및 가족구조의 변화, 기술혁신 및 가치관의 변화가 더해져 주택의 기능 및 개념이 근본적으로 바뀔 것이다. 새로운 주택시장의 트렌드에 부합하는 주택정책과 관련 업계의 대비가 요구된다.





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