부동산 과도기(過渡期), 매도자우위시장을 잡아라!

과도기(過渡期) : 한 상태에서 다른 새로운 상태로 옮아가거나 바뀌어 가는 도중의 시기.
흔히 사회적인 질서, 제도, 사상 따위가 아직 확립되지 않은 불안정한 시기를 일컫는다.


◈ '머나먼 봄날' - 재건축

분양가상한제와 원가공개가 법안을 통과함으로서 가장 큰 타격을 받은 시장이 바로 재건축이다.
1990년대와 2000년대 초반까지 부동산투자의 대명사였던 재건축은 개발이익환수제를 필두로
안전진단기준의 강화, 분양가상한제 - 원가공개의 직격탄을 맞음으로서 하락의 국면을
장기화하고 있다.

이러한 정부의 '재건축죽이기' 책략은 재건축 자체를 수익사업으로 분류하여
집값상승의 진원지가 바로 재건축시장이라고 인지하고 있고,
기반시설(도로 및 주변편의시설)은 그대로 두고 해당 주택만을 헐고 다시 짓는 개념이기 때문에
난개발의 근원지라는 사회적인 핸디캡도 가지고 있기 때문에
애타게 봄날을 기다리고 있는 재건축의 겨울은..
안타깝게도 오랫동안 지속될 것 같다는 것이 중론이다.



◈ '대기수요로 버틴다' - 일반 아파트시장

일반 아파트시장의 경우 하락!하락!하면서 난리법석을 떠는 언론보도와
실제 아파트의 현 시세와는 차이가 있다.
정확히 말하자면 12월~4월까지 약보합세가 형성되어 있다고 하는 것이 옳다.

맨처음 거론한 '암울한' 재건축과는 달리 일반 아파트시장의 사정은 좀 나은 편이다.
아무리 부동산시장이 얼어붙어도 일반아파트에는 '대기수요'라는 것이 있기 때문이다.

인간이 살아가면서 꼭 필요한 필요충분조건인 의식주(衣食住).
이 세가지 중 하나의 독보적인 영역을 구축하고 있는 '주택'.
그 '주택' 중에서도 가장 커다란 비중을 차지하고 있는 것이 바로 '아파트'이기 때문이다.
의식주(衣食住)의 기본적인 개념으로 쉽게 분석되는 영구적 수요계층인 아파트 대기수요는
일반아파트시장의 큰폭 하락이 없을 수 밖에 없음을 단적으로 증명해주는 뿌리인 것이다.




◈ 인기지역과 비인기지역의 양극화 현상은 앞으로 더욱 심화된다.

소비자의 주거환경에 대한 선호도 및 만족도가 더욱 높아지는 추세에 발맞추어..
시간이 흐를수록, 개발이 가시화될수록 빈부차이로 대변되는 인기지역과 비인기지역의 차이가
더욱 커지게 되는 것은 불보듯 뻔한 일이다.
대기수요 외에 이렇다할 수요층 확보가 힘든 비인기지역의 유망성은 점점 취약해지는 반면
현실을 망각한 규제에 따른 투자의 쏠림현상으로 인해 인기지역의 유망성은 비교상승우위의
범위를 더욱 점령할 전망이다.
입지조건이 비교적 덜한 지역에서는 미분양사태가 발생함과 동시에
올해 '송도오피스텔'은 사상 초유의 청약대란이 발생하였고
작년 가을, '뚝섬 성수동 현대 힐스테이트아파트' 또한 과열 청약으로 이슈화 되었다.
이것은 인기지역과 비인기지역의 양극화 현상이 벌써 시작되었다는 것을 의미하는 것이다.

부동산시장이 냉랭할수록..
정부의 규제책이 난무할수록..
주거환경의 질이 더욱 향상될수록..
투자의 쏠림현상 또한 심화된다는 것을 꼭 명심하기 바란다.




◈ 매수자 우위시장??? 이곳은 매도자 우위시장!!!

작년 11월까지 전반적인 부동산시장의 주도권은 매도자가 쥐고 있었다.
즉, 내집마련ㆍ투자의 개념으로 주택을 구입하려는 매수포지션은 많은데 비해 물량은 현저히
적었던 것이다.
하지만 지금은 상황이 급반전되어 매수자 우위시장으로 변하였다.
아파트를 내놔도 사려는 사람이 없는 것이다.

그러나..

몇몇 지역만은 꿋꿋히 매도자 우위시장을 지속하고 있다.
매수희망자에 비해 매물이 현저히 부족한 현상이 지속되고 있는 '매도자우위시장'

타고난 입지조건을 바탕으로한 접근성 및 전철역 개통, 거대한 숲, 집단 개발이벤트 및
서울시의 공신력을 바탕으로 한 개발의지로 대표되는.. 현재가치 대비 미래가치가 가장
높다고 평가받고 있는 뚝섬 성수동이 이러한 매도자 우위시장의 대표적인 표본이라 볼 수 있다.

현 매도자우위시장을 유지하고 있는 지역들은 접근성, 환경프리미엄, 개발이벤트
등에서 매우 뛰어나다라는 공통점을 가지고 있다.

그렇다...

정부가 지금 당장의 집값을 잡으려고 수단과 방법을 가리지 않는 강력한 규제책을
블록버스터급으로 퍼붇는다 하여도 시장경제의 원리 개념 자체를 바꿀 수는 없는 것이다.

다시한번 강조하는 바이지만,
소비자들의 욕구충족이 가능한 지역(소위 칭하는 인기지역)과
욕구총족을 하기엔 2% 부족한 지역(비인기지역)의 차이..
즉, 빈부의 차이는..
규제가 난무하고 시장이 얼어붙을수록 커진다는 사실은 시장경제의 원리를 바탕으로 한
진리이다.


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