제부모님이 5년 소유 및 5년 거주 1가구 소유자인데 1억3천정도 여유자금을 갖고 있다하여 은행에 두느니 제2뉴타운 미아지구(미아6또는 12)주택을 구입한 후 26평형입주권을 받은 후 입주코자 하는데 이때 입주 전까지 기존 거주하는 아파트를 팔면 2주택 양도세납부 해당이 안되는 건가요? 아님 신규아파트를 팔아야 하는건가요? 매매 관계없이 1가구2주택 양도세를 내야 하는가요? 그리고 투자전망은 어떤지요? 아현지구인 아현동 및 공덕동일대와도 비교해주세요?


답변 : 미아6구역과 12구역은 올4월 중 착공에 들어갈 예정입니다. 그러나 가장 큰 문제점은 교통입니다. 이미 길음뉴타운에 많은 아파트들이 들어섰는데 도로 사정은 나아지지 않았습니다. 미아뉴타운은 길음뉴타운과 인접해 있어 교통체증이 가중될 것으로 보입니다. 물론 우이~신설간 경전철이 예정되어 있지만 교통여건이 어느 정도 개선될지는 아직 미지수입니다. 우이~신설간 경전철은 우이동~삼양로~정릉~성신여대~신설동 구간으로 총10.72㎞. 사업진척에 따라 착공시기가 매우 유동적이기는 하지만, 2007년 말이나 2008년 초 착공해 2011년 개통을 계획하고 있습니다.
양도세에 관해서는 1주택 소유자가 입주권을 추가 구입한 경우 양도세 비과세 요건은 다음과 같습니다.
① 조합원입주권(B)을 구입한 날로부터 1년 이내에 기존주택(A)을 매도하면 비과세 받을 수 있습니다. 다만, 기존주택(A)을 매도일 현재 3년 보유요건(서울,과천,5대신도시는 2년거주 포함)을 충족하셔야 합니다. 그러나 이미 5년 이상 보유하고 거주하셨으므로 기간은 문제되지 않습니다.
② 조합원입주권(B)을 구입한 날로부터 1년 경과 후에 일반주택 매도시 비과세를 받을 수 있습니다. 기존주택(A)을 조합원입주권(B) 취득일로부터 1년이 경과해 매도 할 경우 즉, 조합원입주권(B)은 재개발.재건축되어 완공된 후 1년 이내까지 기존주택(A)을 매도하면 양도세를 비과세 받을 수 있습니다. 다만, 재건축.재개발 완성주택으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주한 경우에 한해 기존주택(A)이 양도세가 비과세 된다는 점에서 주의 하셔야 합니다.
③ 재개발.재건축 완성 후 1년이 지나서 일반주택을 매도하면 2주택자에 대한 양도세를 적용받습니다. 이 경우 2주택 모두 양도세 중과세 대상이므로 먼저 매도하는 주택의 양도세 세율은 50%입니다.
그러나 기존 주택을 매수해 1가구2주택이 된 상태에서 그 중 1주택이 재개발 돼 입주권으로 전환되면 위의 요건을 갖추더라도 원래 1가주 2주택이었으므로 양도세는 중과됩니다.