저는 40대 후반 직장인입니다. 용인 성복동에 아파트 1채를 소유하고 있습니다.
분양 통장으로 청약예금통장(경기도 400만원 1순위, 300만원 2순위=>5월에 1순위)을 가지고 있어 여기저기 분양을 알아보고 있습니다. 제가 궁금한 점은....


1. 용인 흥덕의 신동아임대아파트(2~3월 분양 예정)를 분양받는 방법
- 이 경우는 보유하고 있는 성복동아파트를 입주시점에 처분하여 상가를 이용한 정기적인 월수입을 확보하고자 합니다. (월 300정도의 임대 수입이 가능한 것 같음)

답변 : 흥덕지구의 신동아 아파트도 괜찮을 것 같습니다. 임대아파트는 바로 분양받는 아파트에 비해 초기 자금 부담이 적어 대출규제 강화 등으로 일반아파트 분양가를 마련하기 힘든 현시점에서 임대아파트 수요자들에게는 큰 장점입니다. 다만, 임대기간이 입주 후 10년이고 그 이후 분양 전환이 되기 때문에 일반 분양아파트에 비해 환금성이 떨어집니다.
따라서 관건은 임대보증금과 임대료가 얼마나 싸게 책정되는냐는 것입니다. 보통 분양전환 아파트의 보증금은 일반 아파트 분양가의 40~60% 선이고 분양전환 가격이 시세의 90% 이하여서 일정부분의 시세차익을 기대할 수 있습니다. 그러나 아직 모집공고가 나오지 않았기 때문에 보다 자세한 사항은 모집공고 후 알 수 있습니다.
그러나 성복동의 어느 아파트를 보유하고 계신지 모르겠지만 성복동 아파트는 앞으로도 유망해 보입니다. 특히 판교신도시와 광교신도시의 후광효과를 볼 수 있을 것으로 보이므로 광교신도시가 들어서는 시점까지도 괜찮아 보입니다.
그리고 만약, 상가에 투자하실 생각이시라면 주의 할 것이 많습니다. 노후 준비는 임대료 수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산이 알맞지만 상가는 현재 대부분 지역에 공급과잉 상태이고 같은 지역에서도 상가입지, 상가 층 내에서의 입지(코너, 엘리베이터 앞 등)를 따져보셔야 합니다. 또한 상가를 새로 분양받는 것 보다는 기존에 장사가 잘 되고 있는 상가를 권리금을 주고 매수하는 것이 투자 측면에서는 안전합니다. 상가에 투자하실 때는 반드시 상가 전문가에게 상담을 받으시고 현장 확인하시기 바랍니다.(상가 114, 상가레이다 등)


2. 민영아파트를 신규로 분양받는 경우
- 이 경우에는 부채가 더 늘어날 수밖에 없음 (현재도 담보 부채 있음)

답변 : 청약통장을 보유하고 계시므로 분양을 받아 갈아타는 방법이 좋습니다. 그러나 오는 9월부터 청약가점제가 시행될 예정이므로 가점이 낮다면 당첨되기가 어렵습니다. 그리고 송파신도시, 광교신도시, 용인 흥덕지구, 용인 성복동, 동천동, 상현동 등을 제외하면 성복동 보다 그리 유망해 보이는 입지는 없습니다.
또한 노후 대비 측면에서 투자를 원하신다면 부채는 더 늘리지 않는 것이 좋으나 유망한 아파트는 가격 상승률이 크기 때문에 이자 부담이 가능하다면 괜찮을 것 같습니다. 신규 분양아파트는 분양시기와 입지 등 조건이 모두 다르기 때문에 이 부분은 장기적인 측면에서 손익계산을 해보시기 바랍니다.



* 흥덕 대형 임대아파트를 분양받는 것이 맞는지요? (아니면 일반 분양?)
- 임대아파트는 10년 후에 분양한다는데, Merit가 있는지요?

답변 : 임대아파트는 일반 분양아파트에 비해 저렴하지만 전매기간이 길어 환금성이 떨어지는 등 장단점이 있습니다. 그리고 성복동에 보유하고 계신 아파트도 유망하기 때문에 매도하기가 쉽지 않아 보입니다. 따라서 장기적인 계획을 세워 보시고 그 계획에 따라 결정하셔야 할 것 같습니다. 객관적인 입장에서는 성복동 아파트를 당분간 보유하시는 것이 좋을 것 같습니다.



* 판교의 대형 임대아파트의 경우에는 경쟁율이 어느 정도였는지 모르겠지만, 흥덕에 신청하면 가능성은 있는지요? (현 주소는 경기도 안양시 평촌동입니다.)

답변 : 지난 판교 동양엔파트는 일반공급 385가구 모집에 2,940가구가 청약해 평균 7.64대1의 경쟁률을 보였습니다. 흥덕지구가 인기가 있지만 경쟁률을 예상할 수 없기 때문에 당첨가능성 역시 판단 하기는 어렵습니다.