안녕하세요?? 항상 부동산에 관하여 좋은 조언 감사드립니다... 부모님께서 강남구 역삼동에 70평 단독2층주택을 수요하고 계십니다.. 1982년에 지어진 것을 그때 사셔서 지금까지 살고계십니다... 궁금한 것은

현재 싸게 매매가 되면 평당 1700정도에 되어서 119000만원 정도 될 것 같습니다.
1) 매도시 양도소득세는 얼마나 나올지? (1주택입니다)

답변 : 1가구1주택이면 양도세는 비과세 됩니다. 서울의 경우 비과세 요건은 3년이상 보유 2년 이상 거주입니다. 다만, 6억 원 이상 고가주택이므로 6원 억 초과 부분에 대해서만 양도세가 부과됩니다.
양도소득세를 계산하려면 매입가를 알아야 하는데 명기하지 않으셔서 정확이 계산을 해드릴 수 없습니다. 계산식은

“법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × {(양도가액 - 6억원)/양도가액}" 으로

전체양도차익 중 6억 원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세되는 것으로, 그 양도차익의 산정방법은 소득세법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것이며, 이 경우 소득세법 95조 제2항의 정에 의한 장기보유특별공제혜택도 받으실 수 있습니다.
(장기보유특별공제액은 15년 이상은 양도차익 × 45%)
보다 자세한 사항은 세부내역 첨부하셔서 해당 세무서에 문의하시면 답변 받으실 수 있습니다.


2) 집 매도한 값과(세금제외) 현재 2억 정도 현금있으신데 이 돈을 합쳐서 어떻게 노후대책을 하시는게 좋은지...전 강북 혹은 광진구쪽에 조그만 3층 정도의 상가건물 사서 임대료를 받으시면 좋겠는데 그럴 수 있을지?

답변 : 현재 가격대로 매도가 된다면 약14억 원 정도가 마련되는데, 아파트는 입지와 평형에 따라 많은 차이가 납니다. 그리고 총자산 중에서 어느 정도를 투자하실지 결정하셔야 합니다. 예를 들어 4억 원으로 아파트를 마련하고 나머지 10억 원 정도를 투자한다든지 등의 구체적인 계획이 필요합니다.
아무래도 수익형 부동산 중에서는 상가가 좋아 보입니다. 그러나 주의할 점은 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산은 입지와 유동인구 경기 상황 등에 따라 많은 차이가 있기 때문에 오히려 아파트 보다 입지 분석을 철저히 하셔야 합니다.
현재 상가시장은 공급이 과잉 돼 있고 경기도 좋지 않기 때문에 더욱 주의가 필요합니다. 상가주택 역시 마찬가지이므로 분석을 철저히 하셔야 합니다.
또한 3층 정도 상가주택을 구입하기에는 자금이 좀 작아 보입니다. 그래도 유망한 상가주택을 매입하시려면 보통 20억 원 이상은 있어야 매수가 가능해 보입니다.


3)아니면 전세로 사시면서 지금이라도 청약통장을 만드셔서 분양받으시는게 좋은지?

아버지 70세 어머니 60세 (앞으로 20년을 더 건강히 지내실 거라구 생각해서요)
머니가 많으면 걱정이 없지만 애매한 돈이어서 걱정입니다..


4) 집도 매매가 잘 성사될 지도 걱정이구요..

답변 : 현재 매수자들이 관망세를 보이고 있기 때문에 매도가 쉽지 않아 보입니다. 특히 단독주택은 아파트나 다세대, 다가구가에 비해 인기가 덜 합니다.


5)혹은 역삼동 (역삼동 손복음교회근처)에 주택가 다세대주택가에 좋은 일이라도 생길 가능성이 있는지요??

답변 : 역삼초등학교 인근에는 신분당선 연장선이 강남역과 양재역을 지나갑니다. 그 이외 아직 특별한 호재는 없어 보입니다.

현재 청약통장을 보유하고 계시지 않으시면 적당한 기존 아파트로 갈아타시고 나머지 자금으로 수익형 부동산에 투자하시는 바람직해 보입니다. 다만, 수익형 부동산에 투자하실 때는 반드시 그 분야 전문가에게 상담을 받으시고 결정하시기 바랍니다.