[민권식칼럼 #52] 재건축과 재개발, 투자성 비교분석



◈ 재건축과 재개발의 이론적 차이점

재건축 사업과 재개발 사업은 노후화 된 주택을 공동주택(아파트)으로 탈바꿈시키는
주택개량사업이라는 공통점이 있지만 깊이있게 자세히 들여다보면,
기본 전제부터 다른 개념입니다.

재건축은 주변 기반시설(도로망, 상업시설, 녹지공간 등)이 양호하여 기반시설은 그대로 두고
주택만을 철거하고 다시 짓는 사업이지만,
재개발은 주택이 노후 불량함은 물론 기반시설까지 열악한 지역을 대상으로 하여 주택 뿐만 아니라
기반시설까지 전부 개선하는 사업이라는 것이 대표적인 차이점입니다.

그러면, 재건축과 재개발의 차이점을 한눈에 살펴보도록 하죠.

구분
재건축
재개발

의의
사적 부조의 개념
공적 부조의 개념

구역지정 요건
- 노후 불량 건축물

2/3 이상

- 노후 불량 건축물

1/2 이상 이면서

15년 이상 된 다세대,

다가구 주택이 30%

이상
- 호수밀도 : 60호/ha 이상

- 노후도 : 60% 이상

- 접도율 : 30% 이하

- 과소필지 : 50% 이상

조합원자격
토지, 건물 모두 소유한 자
토지, 주택, 지상권자 등

조합원승계
조합설립인가 후 조합원명의변경 금지
규제 없음

임대주택
늘어나는 용적률의 25%
전체가구수의 17%, 전체 세입자의 35% 중 많은 수

일반분양시기
후분양(공정80%이상)
선분양(관리처분인가 후)

재정비촉진지구 인센티브
인센티브 적용 없음
용도지역 상향 가능.

구역지정요건 20%까지 완화.

용적률,층고제한 인센티브 적용

주민동의율
추진위원회-4/5 이상 동의

구역지정-2/3 이상 동의

조합설립-4/5 이상 동의
추진위원회-1/2 이상 동의

구역지정-2/3 이상 동의

조합설립-4/5 이상 동의

세입자 이주비
지원 안함
지원함(3개월의 지원정착금)
















































◈ 재건축과 재개발의 과거, 현재, 미래

1990년대만 하더라도 부동산투자 특히, 소액투자의 대명사는
단연 재건축이었습니다.
하지만 개발이익환수제 도입과 안전진단기준 대폭강화 등의 정책에 의한
재건축 죽이기의 강도가 점점 심화되면서 현재 재건축의 투자메리트는
많이 떨어져 있는 상태입니다.

이러한 재건축사업의 상황과는 달리, 상대적으로 오랫동안 소외되었던 재개발이
점점 그 빛을 발하고 있습니다.
뉴타운사업 및 균형발전촉진지구, 도시재정비촉진특별법을 적용시킨
도시재정비촉진지구, 강북재개발의 핵심이론인 U-Turn Project 등의
체계적인 재개발사업 지원 정책이 추진되면서 현재 재개발사업의 투자메리트는
재건축을 크게 앞지르고 있는 형국입니다.

하지만 아직도 우리에겐 재개발은 어렵고, 10년이상을 바라봐야 하고,
돈이 묻혀버리는 투자처라는 인식이 남아있습니다.

그러나,

우리의 삶과 함께하는 모든 것들이 큰 변화가 있었듯 재개발사업 또한
많이 변했습니다.
이러한 변화를 제대로 catch하지 못한채 과거의 인식 그대로 바라보는 것
은 시대의 흐름을 파악하지 못하는 큰 오류입니다.

물론 재개발사업은 재건축처럼 노후화된 집만 헐고 아파트를 짓는 것이 아닌,
도시기반시설까지 재정비하는 사업이기 때문에 재건축에 비해 더욱 광범위 합니다.
하지만 굵은 요지 몇가지의 개념만 제대로 파악하면
재건축은 물론 일반아파트보다 더욱 쉽게 접근할 수 있는것이 바로 재개발입니다.




◈ 사회적인 시각에서 재건축과 재개발을 바라보자

재개발은 앞으로도 계속 각광받는 투자처가 될 전망입니다.
재건축은 도시기반시설을 그대로 두고 집만 새로 짓는 개념이기 때문에
기반시설의 절대부족 현상으로 인한 교통체증, 편의시설 및 학교,
공공부지의 부족 등 난개발의 원인을 제공한다는 핸디캡을 가지고 있습니다.
또한 재건축은 사적 부조 개념의 수익사업으로 분류되어
정부에서도 집값상승의 진원지로 취급, 앞으로도 지금의 규제책 이상의 규제책이
오랜시간동안 유지될 가능성이 높은만큼 사업성 및 투자성의 한계가 극명합니다.

하지만 재개발은 도시기반시설까지 함께 체계적으로 재정비하는 것이기
때문에 심각한 사회문제로 대두되고 있는 난개발의 개념과는 거리가 멉니다.
오히려 해결책이 될 수 있죠.
또한 수익사업이 아닌 주택개량사업으로 분류되어 정부에서도 오랫동안 슬럼화된 지역을
재개발사업의 형태로 촉진시키려는 의지를 표명하고 있다는 점도 주요체크사항입니다.

이러한 확실한 명분을 갖추고 있는 재개발의 미래는 매우 밝으며
촉진지구의 인허가절차 간소화에서도 바로 알 수 있듯이 사업속도 또한
더욱 빨라질 것이고 그만큼의 사업성 및 투자성 또한 높아질 것으로 평가받고 있습니다.
재개발에 투자하겠다는 투자자가 재건축보다는 배이상으로 많았던
최근 언론기사의 설문조사 결과가
재건축보다 월등한 재개발의 투자유망성을 대변하는 객관적 가치가 된다고 말할 수 있습니다.



◈ 재건축과 재개발의 객관적 차이점

이러한 기본 전제적인 개념에서의 유망성 뿐만아니라
수익성과 직결되는 현장데이터인 종세분화의 산물 용적률을 필두로,
면적 당 세대수로 설명할 수 있는 호수밀도의 차원에서도 재건축과 재개발은 큰 차이가 있습니다.
구옥이나 단독주택, 저층 다세대주택으로 구성된 재개발과 이미 공동주택의 성격인 재건축의
조합원수로 대변되는 현장데이터는 큰 차이가 있을 수 밖에 없습니다.

이 밖에 개발이익환수여부, 인허가절차 등에서도
현 시점에서 분석할때 재건축보다는 재개발의 투자성이 우위에 있습니다.



◈ 이제는 재개발투자가 대세다

우리는 테마파크 조성, 전철역 개통, 재건축ㆍ재개발 정비구역 지정을
집값상승의 3대 빅이벤트라고 부릅니다.
세가지 이벤트 중에서 하나만 발생해도 집값은 큰폭의 상승곡선을 나타냅니다.

이 중에서 재건축ㆍ재개발은 획을 같이 하는 친형제로서
주택개량사업이라는 본질적인 뿌리를 함께 하고 있는 뗄래야 뗄 수 없는 영구적 비교대상입니다.
하지만,
그동안 부모(정부)의 사랑을 독차지 하던 재건축은 어느 때부터인가
눈밖에 나기 시작한 반면(난개발로 인한 부작용 및 집값상승의 진원지)
오랫동안 홀로서기만을 해왔던 재개발이 현재는 재건축의 자리를 대신해
부모의 사랑을 한몸에 받고 있습니다. (뉴타운, 도시재정비촉진지구,
균형발전촉진지구, 지구단위계획의 확장 지정)
체계적인 교육을 받으며 건강하게 커가고 있는 재개발에 비해
부모한테 확실하게 찍혀버린 재건축의 미래는 불투명한 실정입니다.

부모의 성향을 정확히 파악하는 것이 바로 투자수익률과 직결되는 성공투자의 지름길인 것입니다.


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