[민권식칼럼 #54] 참된 투자수익률 계산법


청약가첨제 실시로 인해 청약을 통한 투자가 사실상 불가능해졌고
재건축시장은 개발이익환수제, 안전진단기준의 강화, 조합원 지분 전매 제한 등의 강력한
규제로 인해 투자메리트가 현저히 떨어져 있어 현시점에서는,
상대적으로 재개발시장이 더욱 부각을 받고 있습니다.

이번 시간에는 이렇게 투자유망성이 점점 높아지고 있는 재개발시장을 접근할 때 제가
가장 강조하고 싶었던 사항 중에 하나인 '참된 수익률 분석에 따른 가치투자'에 대하여
언급해 볼까 합니다.


◈ 참된 수익률 분석에 따른 가치투자란?

거창한 타이틀을 달았지만 간단한 논리입니다.
현재 서울/수도권 재개발 정비구역으로 지정된 지역의 주택, 즉 재개발지분의 일반적인 시세와
입주후 아파트를 배정받은 후 그 아파트의 시세를 비교하여 투자수익률을 분석한다는 개념입니다.

이 개념은,
제가 누누히 강조하는 '현재가치 대비 미래가치가 가장 높은 곳에 투자하라'는 뜻으로서,
더 풀어쓰자면 '매도시점까지의 총비용 대비 매도시점의 지분시세 혹은 배정받은 아파트시세의
차이가 가장 높은 곳을 선택하라'는 것을 의미합니다.

'대출한도를 최대한으로 활용하여 인기지역으로 접근하라'는 부동산투자의 법칙도
이 개념에 뿌리를 두고 있습니다.
투자수익률이 높을수록 리스크 또한 높은 것이 투자의 원칙입니다.
하지만 조금더 눈을 크게 뜨고 바라보면 안정성을 확보하고 있는 동시에 투자수익률 또한 높은
투자대상지를 객관적으로 도출할 수 있습니다.
'대출한도를 최대로 활용한 부동산투자'는 리스크가 많은 투자의 전형이라고 말씀하신다면
'증권투자의 리스크에 비하면 현저히 적은 리스크'라고 답변해 드릴 수 있겠습니다.


◈ 현재가치 대비 미래가치 비교분석

현금가용금액 2억원으로 투자처를 찾고 있는 김씨의 투자처 가이드상담이 들어와
제가 투자수익률 분석을 해드렸습니다.
이해를 돕기 위해 조합원수와 건립세대 비율, 시공여건, 용적률 및 층고, 호수밀도 등은
모두 같다고 가정 하겠습니다.

< A 패턴 >
* 서울/수도권 뉴타운/재개발 정비구역으로서 입지조건은 중급
* 매수시점으로부터 동호수추첨까지 2~3년 소요, 입주시점은 5년 후
* 30평형대 아파트를 배정받을 수 있는 재개발 지분 시세 3억원, 실투자금액 2.5억
* 주택담보대출 5천만원
* 동호수추첨 후 추가부담금 1억
* 입주 후 아파트 예상가 = 33py * 평당 2천만원 = 6억6천만원
* 투자수익 = 입주 후 아파트가격 6억6천만원 - 매도시점 대비 총비용 4억6천만원
(재개발지분 매입비용 3억 추가부담금 1억 기타비용 즉, 매수/매도시점의 세금 및
금융비용 6천만원)
= 2억원

< B 패턴 >
* 서울 중심부에 위치한 랜드마크개념의 재개발 정비구역으로서 입지조건 최상급
* 매수시점으로부터 동호수추첨까지 2~3년 소요, 입주시점은 5년 후
* 30평형대 아파트를 배정받을 수 있는 재개발 지분 시세 4억원, 실투자금액 3.5억
* 주택담보대출 1억5천만원
* 동호수추첨 후 추가부담금 1억
* 입주 후 아파트 예상가 = 33py * 평당 3천5백만원 = 11억5천5백만원
* 투자수익 = 입주 후 아파트가격 11억5천5백만원 - 매도시점 대비 총비용 6억5백만원
(재개발지분 매입비용 4억 추가부담금 1억 기타비용 즉, 매수/매도시점의 세금 및
금융비용 1억5백만원)
= 5억5천만원


◈ 리스크를 줄이는 '안전 투자'의 참뜻

위에 나열한 A패턴과 B패턴의 투자수익성 비교분석은 왜 미래가치를 포커스로 맞춘
투자의 중요성과 멀리보고 투자하는 재테크의 표상이라 할 수 있겠습니다.

진정한 의미의 리스크를 줄이는 '안전 투자'란,
대출을 전혀 고려하지 아니하는 수동적 자세의 투자를 가리키는 것이 아닌
가용한도를 최대한 살려 수요층이 많아 환금성 확보에 유리한 영구적 트렌드의 인기지역으로
접근하는 투자를 말하는 것입니다.

사회의 질이 향상되고 부동산에 대한 규제가 더욱 강화됨에 따라 양극화현상의 심화는
어쩔 수 없는 시대의 흐름입니다.
지금 이 시간에도 인기지역과 비인기지역과의 gap이 점점 커지고 있습니다.

시대의 흐름을 읽을 줄 알고 그에 따라 발빠르게 대처하는 순발력을 증진시키는 것이 곧,
성공투자의 지름길이자 투자수익률 극대화의 핵심인 것입니다.





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