[민권식칼럼 #55] 시나리오에 따른 투자수익성과 투자리스크 계산법

뉴타운/재개발 투자의 수익성 분석과 리스크 분석은 투자의 기본이자 핵심요소입니다.
이번 시간에는 최적의 조건으로 진행되는 상황(수익성)과 최악으로 진행되는 상황(리스크)
을 비교해 봄으로서 보다 더 과학적이고 객관적으로 접근하여 투자수익성을 극대화하는 법을
소개할까 합니다.

아래의 최고의 시나리오와 최악의 시나리오 계산법은 '희망사항'등의 주관적 가치가 아닌
해당 지역의 현 시세와 용적률 및 층고제한, 면적에 따른 조합원수 및 건립세대 비율,
사업진척도, 입지조건 등의 객관적 현장데이터가 쓰인 객관적 가치를 바탕으로 하고 있습니다.


◈ 시나리오에 따른 투자수익률, 리스크 분석의 예

step1. 개요
- 지역 : 뚝섬 지구단위 특별계획구역 뚝섬4구역
- 주택형태 : 원다세대 (원빌라)
- 매매가 : 8억원
- 전세 : 1억원
- 실투자비용 : 7억원
- 주택담보대출 : 3억원 (제1금융권, 이자율 6.5%)
- 지분매입비용 : 4억원 (주택담보대출과 전세 활용)
- 사업진척도 : 조합설립인가를 목전 앞에 두고 있음. 40평형대 또는 50평형대 배정 여부 확정.

step2. 조합원 분양가 책정
최고의 시나리오 = 55평 * 1000만원 = 55000만원
최악의 시나리오 = 45평 * 1500만원 = 67500만원
* 1000만원~1500만원의 조합원평당분양가 산출근거는
분양가 상한제에 적용됨을 기초로 하며 조합원수 및 건립세대, 용적률, 건축비,
조합운영비 및 기타비용 등의 객관적인 현장데이터에 따라 분석입니다.
* 상기 재개발 지역은 전체 건립세대의 25%밖에 안되는 조합원수와 일반 도정법이 아닌
도시개발법의 적용을 받습니다.
* 타재개발지역 30평형대 아파트의 조합원분양가 : 금호동 평당 890만원, 황학구역
평당 910만원
* 현재까지의 조합원 평당분양가가 1000만원을 상회하는 지역은 없습니다.

민권식의 TIP #1 - 조합원의 유리한 점은 이런 것!
① 조합원 명의 변경 금지와 상관없으므로 얼마든지 거래가 가능하다.
② 조합원 분양가는 일반분양가와의 비교시 상대적으로 낮다.
③ 청약통장이 필요 없으므로 역세권이나 1000여가구가 넘는 대단지라 하더라도 치열한 경쟁을 거칠 필요가 없다.
④ 일반분양대상자보다 우선하여 로얄동과 로얄층을 우선적으로 선택할 수 있다.
⑤ 인근아파트와 비교할때 초기 실투자금이 적다.
⑥ 노후불량주택은 과세표준이 낮아 양도소득세나 취득세, 등록세에서 큰 문제가 되지 않는다.

step3. 권리가액 책정
* 2007년 공시가격 : 2억원
* 관리처분시점(사업시행인가)의 예측공시가격 : 3억5천만원
* 감정평가지수를 합산한 최종예측권리가액
최고의 시나리오 = 35000만원 * 1.8 = 63000만원
최악의 시나리오 = 35000만원 * 1.3 = 45000만원

민권식의 TIP #2 - 주택공시가격의 중요성 요약
- 개별공시지가 : 대지에 대한 개괄적인 평가금액
- 주택공시가격 : 토지, 건물에 대한 합산 평가금액
- 권리가액 : 토지, 건물에 대한 합산 평가금액

민권식의 TIP #3 - 현 시점에서의 주택유형별 평가기준
- 개별공시지가 : 나대지, 단독주택
- 단독주택공시가격 : 단독주택
- 공동주택공시가격 : 다세대, 빌라, 아파트


step4. 추가부담금 계산
최고의 시나리오 = 55000만원 - 63000만원 = - 8000만원
(55평형 아파트 로얄층 배정 8000만원 현금 보상받음)
최악의 시나리오 = 67500만원 - 45000만원 = 22500만원
(45평형 아파트 로얄층 배정 22500만원의 추가부담금 납부)

민권식의 TIP #4 - 재개발 추가부담금이란?
* 재개발 추가부담금의 올바른 표현은 '청산금'.
계산법은 조합원 분양가 - 재개발지분의 권리가액(감정평가액).


step5. 입주시까지 총투자비용 계산
* 초기지분매입비용, 관리처분시점의 추가부담금, 금융비용, 기타비용 순.
최고의 시나리오 = 8억원 - 8000만원 1억원 3000만원 = 85000만원
최악의 시나리오 = 8억원 22500만원 1억원 3000만원 = 115500만원



step6. 투자수익 계산
* 입주후 아파트 시세 - 총투자비용
최고의 시나리오 = (55 * 5000만원) - 85000만원 = 19억원
최악의 시나리오 = (45 * 4000만원) - 115500만원 = 64500만원



◈ 투자수익률과 투자안정성을 동시에 취하고 있는 지역은 어디?

위 투자수익에서 최고의 시나리오 금액인 19억원은 투자수익률을 의미하는 것이며
최악의 시나리오 금액인 6억4천5백만원은 리스크을 말하는 것입니다.
다시 말해서 '5년의 투자기간을 설정하여 4억원을 투자 했을때 최대 19억원의 수익을
얻을 수 있으며, 아무리 안좋은 상황으로 치닫더라도 6억4천5백만원의 수익을
올릴 수 있다'는 얘기입니다.

제가 상담시 추천하는 지역이 바로 이러한 투자수익성과 안정성을 동시에 취하고 있는
지역인 것 입니다.
이러한 지역은 '미래가치가 가장 뛰어날 것으로 평가받는 지역'이라는
공통점이 있습니다.
당장 보이는 것만이 다가 아닌, 미래가치에 포커스를 맞춰야 한다는 저의 식견을
강하게 피력하고 싶은 대목이기도 합니다.



저작권자 ⓒ 한강변 재개발 투자연구소 http://cafe.daum.net/aptmall
소장 민권식