[민권식칼럼 #56] 분양가 보다 전세가가 더 높은 지역이 있습니다.

◈ 분양가 보다 전세가가 더 높은 지역이 있다?

최근에 흥미로운 데이터를 보이는 재개발 지역이 있어 소개할까 합니다.
그곳은 바로 8월 경에 입주시기가 도래하는 금호11구역 입니다.

금호11구역 23평형아파트의 조합원분양가는 1억7천만원으로 책정되었습니다만
현재 인근 시세는 매매가 4억원~5억원, 전세가 2억원입니다.
31평형 아파트의 경우엔 조합원분양가 2억5천만원인데 반해 실제 매매가는 7억원~8억원,
전세금 3억원 선입니다.
41평형 아파트는 조합원분양가는 3억9천만원, 매매가 12억원~13억원 이상, 전세금 4억원입니다.

여기서 놀라운 사실은 조합원분양가보다 전세가가 더 높다는 것입니다.
다시 말해 전세금으로 아파트 로얄층의 주인이 되었다는 말이죠.
재개발 조합원의 메리트와 투자수익성이 얼마나 높은지를 바로 알 수 있는 부분이 되겠습니다.

금호11구역 얘기가 나오니 저와 특별한 인연이 된 한 분이 생각나는 군요.
이 분과 제가 각별한 인연이 된 계기는 다음과 같은 에피소드가 함께 합니다.


◈ 전문 지식의 깨달음이 쪽박 투자를 대박 투자로 바꾼다

지금으로부터 5년전, A모씨가 B부동산의 추천으로 성동구 금호11구역의 재개발지분 토지6평,
건물12평을 매매가 8000만원에 매입하였다.
이 매물에 전세금이 3500만원이었으니 실투자금은 4500만원.
비교적 부담이 적은 소액투자란 점이 끌려 과감하게 투자를 결정하고 매입을 하게 된다.

시간이 흘려 구역지정을 받고 위 재개발지분의 매매가는 1억5000만원으로 상승했고..
그때 즈음 B부동산에서 전화가 걸려와 대지 6평 지분은 30평형대 아파트를 배정받을 수
없으니 대지를 6~7평을 더 매입해서 12~3평이 되면 30평형대 아파트는 확실하다는 권유를
받게 되었는데..
고민고민 끝에 A씨는 마침 확보된 나대지 6평을 4000만원에 추가로 매입하는 결정을 내렸다.
총투자금액은 8500만원.

시간이 좀 더 흘러 여유자금이 생겨 40평형대 아파트로 진입하고 싶은 A씨.
C부동산을 통해 40평형대 아파트를 배정 받으려면 어떻게 해야하는지를 문의하였다.
C부동산에서는 나대지 29평을 추가로 매입한다면 40평형대 아파트를 안정적으로 배정받을 수
있다는 말을 듣고 또 추가로 나대지 29평을 2억4000만원에 매입을 하게 된다.

사업시행인가 고시일 직전이 되서 C부동산에 40평형대 아파트 진입 여부를
문의하고자 연락을 하였는데 이미 C부동산은 폐업을 한 상태였다.
어쩔 수 없이 A씨는 금호11지역 재개발조합을 방문하여 대지지분 41평이면
40평형대 아파트를 배정받을 수 있는지를 문의하였는데 조합관계자의 답변은 '조합원들이
지분을 추가로 많이 매입하여 예측하기 힘들다'라는 것이었다.

불안한 마음에 인터넷 정보검색 중 알게 된 D부동산에 상담을 의뢰한 A씨는
'소유한 대지41평, 건물12평 지분을 차명으로 각각 분리할 경우에도 구분되지 않은 독립필지이기
때문에 각각의 분양자격을 획득할 수 있다'는 말을 들을 수 있었다.
생소한 얘기였지만 재개발 법령을 통해 확신을 가진 A씨는 그대로 실행에 옮겨
1) 대지 6평, 건평 12평 지분
2) 6평(20제곱미터) 지분
3) 29평(90제곱미터) 지분
이 3개의 독립필지를 각각 다른 명의로 나눠놓았다.
결국 A씨는 관리처분 시점에서 30평형대 아파트 분양권 3개를 받는 대박투자를 실현하였다.

소액투자로 시작한 A씨는 동호수추첨 시점까지의 순수익은 8억원이었고
현재 입주시점의 순수익은 12억원에 달한다.



◈ 재개발에선, 어드바이서 선택이 곧 대박이냐 쪽박이냐를 결정한다

이 글에서 제가 강조하고 싶은 것은 세상살이 어디에나 해당하는 사항입니다만
특히 재개발에서는 참된 어드바이서를 잘 선택하셔야 한다는 것입니다.
여기서 말하는 어드바이서의 전형은 바로 중개업자라고 말할 수 있을 것입니다.
권리분석에 따른 매수형태 및 매도시점 설정, 인허가절차가 진행됨에 따라 취해야 하는 대처요령,
관리처분 시 유의사항 등 재개발에서는 전문적인 지식을 필요로 하는 때가 수시로 발생하기
때문에 더더욱 그러하다라는 것입니다.
대박투자와 쪽박투자의 갈림길에서 고민할때 어드바이서가 이정표의 역할을 수행하기 때문입니다.



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