[민권식칼럼 #58] <현장리포트> 성수신도시 발표로 들썩이는 뚝섬 성수동


<성수신도시 개념도>



이번 시간에는 냉랭한 부동산시장과는 달리 성수신도시 발표 후, 더욱 뚜렷한 매도자 우위시장으로
기울어진 '뚝섬' 성수동을 자세히 들여다 보는 시간을 가질까 합니다.



◈ 성수신도시 발표가 주는 가장 큰 의미는?

3주 전, 성수신도시 발표가 있었습니다.
위 개념도가 그 내용을 잘 설명해 주고 있는데 이 발표의 가장 큰 의미는 바로
'준공업지역 업그레이드'입니다.

성수동은 슬럼화된 공장밀집지의 이미지로 오랫동안 각인되어 있던 지역이었습니다.
하지만 2005년 서울숲이 개장되고 유턴프로젝트의 중심축으로 선정되면서
본격적인 '천지개벽'이 시작되었고 이번 성수신도시 발표와 동시에 준공업지역의
도시설계안 용역이 발주됨으로서 비로소 '준공업지역 탈바꿈'의 첫 단추가 끼어졌습니다.

성수동의 드넓은 준공업지역은 올해 11월까지 도시설계안을 수립되고
2015년까지 주거타운이 결합된 최첨단 테크노벨리로 조성됩니다.
이것이 바로 성수신도시 발표의 가장 큰 의미인 것입니다.

다시 말해,
성수뉴타운, 뚝섬 주상복합 상업용지, 뚝섬 지구단위 특별계획구역의 형태로 핵심 지역의
업그레이드작업이 착착 진행 중이었습니다만, 성수동의 절반을 차지하고 있는 준공업지역의
슬럼화된 이미지는 분명한 마이너스 요소였습니다.
하지만, 이 준공업지역마저 구체적인 업그레이드 방침이 제시되었고..
이미 용역이 발주된 '뚝섬 테크노벨리 이벤트'는 서울을 상징하는 테마파크 서울숲 개장,
유턴 프로젝트의 중심축 선정, 한강르네상스 프로젝트의 핵심지역 뚝섬지구 지정이라는
이벤트가 가지는 호재 이상의 근본적인 뿌리를 다시 심는 개념의 매머드급 호재인 것입니다.

다음의 대화내용은 '성수동 준공업지역 탈바꿈'의 비중이 얼마나 큰 것인지를
잘 말해 주고 있습니다.

B : '서울숲 조망 및 이용권, 한강 남향 조망권, 압구정/청담과 마주보고 있다는 프리미엄,
분당-강남-뚝섬-왕십리를 직통으로 연결하는 분장연장선 개통, 110층 글로벌 비즈니스센터 건립,
성수동 전지역의 재개발 이벤트로 인하여 성수동은 투자가치가 급상승하고 있습니다.'

Q : '성수동은 슬럼화된 공장이 많아서 최고급 커뮤니티로의 탈바꿈은 힘들지 않을까요?'

A : '성수신도시 발표로 인해 슬럼화된 공장이 인쇄, 출판, IT 위주의 최첨단 테크노벨리로
조성됨에 따라 2015년 이후 뚝섬은 강남급, 혹은 그 이상의 가치로 평가됩니다.'



◈ 성수신도시는 어떻게, 언제 완성되나?

* 성수신도시의 테마구성
1) 서울숲
2) 뚝섬 상업용지
3) 뚝섬 지구단위 특별계획구역
4) 성수뉴타운
5) 뚝섬 산업개발 진흥지구(뚝섬 테크노벨리)
6) 110층 글로벌 비즈니스센터
7) 한강 르네상스 뚝섬지구(수상택시)

* 성수신도시의 랜드마크 주상복합 & 아파트
1) 뚝섬역세권 상업용지 주상복합 (한화, 대림 등)
2) 뚝섬역세권 주거 및 상업 배후지 주상복합 & 아파트
3) 서울숲 두산위브 아파트
4) 성수뉴타운 아파트
5) 서울숲 현대 힐스테이트 아파트

* 각 개발지역 완성시기
1) 뚝섬 상업용지 : 2010년.
2) 뚝섬 지구단위 특별계획구역 : 2012년.
3) 성수뉴타운(촉진지구) : 2013~2014년.
4) 뚝섬 테크노벨리 : 2015년.

* 환경 및 테마시설 완성시기
1) 서울숲 : 2005년.
2) 뚝섬지구 나룻터 : 2008년~2010년.
3) 분당선 신성수(서울숲)역 : 2010년.
4) 110층 글로벌 비즈니스 센터 : 2011~2013년.



◈ 그렇다면, 성수신도시의 사업지연리스크는 없나?

여기서 한가지 강조하고 싶은 것은,
일반 소규모의 재개발지역과는 달리 성수신도시의 각 재개발 지역은 사업지연에 대한 리스크가
현저히 적다는 것 입니다.
그 이유는,
일반 소규모 재개발 지역은 해당 주민들이 추진위원회를 구성하여 자치구에 정비구역 신청을
하고 자치구와 서울시의 승인이 나면 정비구역으로 지정되어 재개발 되는 형태인데 반해
성수동의 대규모 재개발 지역은 주민의 신청이 있기 전에 서울시가 서울숲 주거환경개선지구라는
special한 필요성에 의해서 먼저 지정을 한 구역이라는 사실 때문입니다.

유턴 프로젝트, 한강 르네상스 프로젝트, 성수신도시의 기본 이념 또한
성수동 재개발 지역은 사업지연에 대한 리스크가 없다는 사실을 바로 인지할 수 있는 뿌리가
됩니다.



◈ 성수신도시의 투자메리트는?

* 조망권 프리미엄
- 잠실 레이크팰리스의 석촌호수 조망권 프리미엄 : 4억원 ~ 7억원
- 서울숲 조망권과 함께하는 한강 남향 조망권 및 압구정/청담과 마주보고 있는 조망권 프리미엄 :
석촌호수 조망권의 두,세배 예상

* 전철역 및 수상택시 개통 프리미엄
- 분당, 강남, 뚝섬, 왕십리를 연결하는 '황금 프리미엄' 분당선 개통
- 수상택시 뚝섬나룻터 개설에 따른 여의도 - 강남 - 뚝섬 - 잠실로의 이동시간 단축 효과

* 전 지역이 평지
- 시공여건이 뛰어나고 건립세대의 증가 효과

* 랜드마크 주상복합 및 초고층 타워형 아파트 예정지
- 조망권 프리미엄 및 커뮤니티의 가치 증가 효과

* 건립세대의 4분의 1밖에 안되는 조합원
- 300%의 용적률 및 45층 이상 아파트 건축가능.
- 로얄층 배정 및 아파트 구입 총비용 등의 재개발 조합원으로서의 투자성 매우 높음.

* 사업지연에 대한 리스크 현저히 적음.
- 유턴 프로젝트, 한강 르네상스 프로젝트, 성수신도시의 기본 이념.


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