[민권식칼럼 #59] 아직도 평당매매가를 물어보십니까?

'그 빌라 평당매매가가 얼마예요?'

재개발 지분을 매입하려 할때 누구나 이 질문을 가장 먼저 하게 됩니다.
하지만 이 질문은 '잘못된 재개발 접근방식'의 표본입니다.

그 이유를 지금부터 차근차근 설명해 드리겠습니다.



◈ '평당매매가'는 재개발에선 아무런 의미가 없다.

아래는 한 재개발 지역의 시세와 권리가액(감정평가액)입니다.

# A
- 20년된 대지지분 20평, 건평 15평의 단독주택
- 시세 : 평당 2500만원 (20 * 2500 = 5억원)
- 권리가액 : 대지기준 평당 1650만원 (20 * 1650 = 3억3천만원)

# B
- 20년된 대지지분 7평, 건평 15평의 빌라
- 시세 : 평당 4000만원 (7 * 4000 =2억8천만원)
- 권리가액 : 대지기준 평당 2900만원 (7 * 2900만원 = 2억3백만원)


이 두 물건 다 34평형 아파트에 배정되었습니다.
그렇다면 투자수익률을 비교해 봅시다.

34평형 아파트의 조합원 분양가 3억9천6백만원, 일반분양가는 4억9천5백만원입니다.

# A 물건
조합원분양가 39600 - 권리가액 33000 = 추가부담금 6600만원
< 투자수익률 >
乃 총구입비용 = 재개발 주택 매입 비용 50000만원, 추가부담금 6600만원 = 56600만원
乃 입주권 매매 시 순수익 = (일반분양가 49500, 로얄층 프리미엄 10000만원) - 56600만원
= 2900만원
乃 아파트 입주 후 매매 시 순수익 = 입주후 아파트 시세 평당 2200만원
34 * 2200 = 74800만원 - 총투자비용 56600만원
= 18200만원

# B 물건
조합원분양가 39600 - 권리가액 20300 = 추가부담금 19300만원
< 투자수익률 >
乃 총구입비용 = 재개발 주택 매입 비용 28000만원, 추가부담금 19300만원 = 47300만원
乃 입주권 매매 시 순수익 = (일반분양가 49500, 로얄층 프리미엄 10000만원) - 47300만원
= 12200만원
乃 아파트 입주 후 매매 시 순수익 = 입주후 아파트 시세 평당 2200만원
34 * 2200 = 74800만원 - 총투자비용 47300만원
= 27500만원

이 두 물건의 '평당 매매가'는 A물건인 단독주택이 2500만원,
B물건인 빌라가 4000만원이었습니다.
단적으로 '평당매매가'의 개념으로만 접근했던 김 모씨는 A물건을 매입하였지만
'평당매매가'가 비쌌던 B물건보다 투자수익률은 절반에 그쳤습니다.

이것이 바로 평당매매가를 가장 큰 비중으로 접근했을 때 발생하는 시행착오입니다.
제가 누누히 강조하는 사항입니다만 '평당매매가'는 재개발에선 아무런 의미가 없습니다.



◈ 재개발은 토지의 효율성!

김 모씨의 투자수익률이 상대적으로 낮았던 이유는 재개발투자의 포인트인 '권리가액'을
무시한채, '평당매매가'가 싼 물건에 포인트를 맞추었기 때문입니다.

재건축은 '대지지분면적'이 절대적인 기준이 되지만 재개발의 권리가액 산출기준은
대지지분면적이 아닌 '토지의 효율성'입니다.
즉,
한 평의 대지 위에 단층주택이 올라가 있는 것과 5층이상의 공동주택이 올라가 있는 것,
또는 아무런 건물이 올라가 있지 않는 것에 따라 큰 차이가 발생한다는 것입니다.

위 20평 단독주택과 7평 빌라의 권리가액을 봅시다.
20평 단독주택의 평당 권리가액은 1650만원이었던 것에 반해,
7평 빌라의 평당 권리가액은 2900만원이었습니다.
쉽게 말해서 단층주택은 대지 1평당 1650만원의 평가를 받았는데 반해,
4층짜리 빌라는 대지 1평당 2900만원을 평가받았다는 것입니다.
이 자료는 재개발에선 '대지지분면적'과 '평당매매가'는 아무런 의미가 없고,
'권리가액'을 포인트로 잡아야한다는 이론을 잘 뒷받침해줍니다.

* 민권식 TIP
재개발에서는 분양권을 받을 수 있는 최소한의 금액으로 출발하는 것이
더 높은 투자수익률을 나타냅니다.
특히 공동주택의 경우 거례사례비교법과 표준지 감정평가방식이 차용되기 때문에
'대지지분 면적'과 '평당 매매가'는 더더욱 의미가 없습니다.



◈ '그 빌라 평당 권리가액이 얼마예요?'

앞으로는 '그 빌라 평당매매가가 얼마예요?'라는 질문보다는
'그 빌라 평당 권리가액이 얼마예요?'라는 질문을 하십시오.
그것이 곧 더욱 높은 투자수익률이 함께하는 참된 재개발 투자의 시작인 것입니다.

감사합니다.


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소장 민권식