현재 전세새치기라는 말이 나올정도로 전세난이 심화되고 있다. 이럴때 가장 힘든건 집없는 세입자들이다.

일반적으로 연봉 3천만원대인 일반 회사원이 집을 사려면 걸리는 시간이 11년이라고 통계결과가 나왔다. 이것이 대한민국 국적을 가진 사람들의 현실이다.

강서구 화곡동에 거주하는 박지훈(35세 가명)씨는 내집마련이 꿈이다. 연봉 3000만원대인 박지훈씨는 현재 보유금액이 7천만원이다. 우선 집주변 중개업소를 찾아갔다. 하지만 7천만원이 전재산인 박지훈씨를 반겨줄 부동산은 없었다. 그렇게 중개업소를 전전긍긍하던 시간이 3개월이 지났다. 퇴근길 어느 한 중개업소가 눈에 띄어 습관처럼 들어간 그 중개업소에서 새로운 내집마련방법을 들었다.

보유금액이 많지 않아서 일반 주택을 살순 없고 역세권 무허가 주택을 매입하면 뉴타운에 들어갈수 있는 입주권을 부여받을수 있다는 것이었다.
무허가 주택에 대해서 몰랐던 박지훈씨는 중개업소에서 무허가주택에 대한 설명을 듣고 전재산인 7천만원으로 전세끼고 1억1천만원에 무허가주택을 매입하였다. 무허가 주택을 매입한지 6개월만에 해당 뉴타운지역의 시세가 오르면서 그 무허가 주택의 시세는 1억6천만원으로 올랐다.

돈을 저축해본 사람들은 알것이다. 먹을거 안먹고 아끼고 아끼며 1년에 2천만원이란 돈을 모으기가 얼마나 힘든지...박지훈씨는 6개월만에 5천만원이란 시세차익을 볼 수 있었다.
해당 뉴타운에 조합원특별분양가로 그냥 들어갈지 아니면 이 무허가 주택을 매도해서 시세차익을 취할지 행복한 고민에 빠져있다. 박지훈씨는 지금 사는것이 즐겁다.


■ 무허가 건축물이란?

1. "기존무허가건축물"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 무허가건축물을 말한다.

가. 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물
나. 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물
다. 재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물
라. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용건축물로서 1982년 제1차 촬영한
항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물

마. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 부칙 제5조의 규정에 의한 무허가건축물(사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물을 포함한다) 중 조합정관에서 정한 건축물(신설 2004. 11.05)

■ 기존 무허가건축물 투자시 체크할 점

1. 기본계획에 포함여부

무허가 건물이 산재한 곳은 대부분이 재개발 기본계획에 해당하나 혹시나 있을 실수를 방지하기 위해서
사유지 투자시와 마찬가지이지만 기본계획 포함여부확인은 필수 사항이다.

2.무허가 건물 존재 여부

무허가 건물이라도 반드시 무허가 건물확인원이 존재하여야 하고 존재하지 않지만 기존의 항공촬영사진등
증거물에 의해 만들 수 있다면 매도인이 서류조건을 완비하여 무허가 건물확인원을 만든 다음 계약을 하여야 할 것이다.

■ 무허가 건물의 특징

1.초기 투자금

사유지보다 초기투자금이 적은 사람한테 유리하다.
무허가 건물매입시 투입비용을 보면 무허가 건물 매입시 금액(필요경비 포함)
기회비용에 따른 이자 매입시 중개수수료 전세입자 바뀔 경우 중개수수료 건물하자시 수리비용 등이다.

2. 조세

무허가 건물을 매입시 유리한점 중에 매입시 등기를 하지 않으므로 등록세가 없다는 점과
취득세에서 건물만 과표가 되고 낡은 건물이 대부분이라 취득세부담이 거의 없다.
그러나 양도소득세에서 다주택 소유여부 판정시는 세금의 많고 적음을 떠나
무허가 건물도 1주택으로 본다는 점에 유의해야 한다.

3. 무주택판정
조세분야와 달리 주택공급에 관한 규칙에서는 등기를 기준으로 하기 때문에 무허가 건물만 소유했다면
타지역에서 아파트 분양받을 때 무주택자로 우선분양대상자로 혜택을 볼 수가 있다.

4. 점유연고권 인정기준
무허가 건물이 차지하고 있는 점유권을 인정하는 기준은 담장 등으로 경계가 구분되어 있는 실제 면적으로 하며
경계 구분이 불분명하면 처마끝 수직선을 경계로 한다.

■ 유의점

1. 기존무허가임을 확인하라..! 신발생 무허가의 경우 입주자격이 주어지지 않습니다.

2. 매매시 점유에 대한 변상금 완납이 되었는지 확인하라!!

3. 등재 평수가 아닌 실평수로 보상되므로 실제 주택 크기를 눈으로 직접확인하라.

■ 장점

1. 장점재개발 투자시 일반 주택보다 소액으로 투자할 수 있으며, 분양대상자에 동일하게 적용된다.

2. 기존 무허가 건물이 많이 형성되어 있는 지역은 사업비가 크게 들지 않아 다른 지역보다 빨리 진행된다.

3. 토지의 경우 거의 국공유지이므로 토지거래허가대상주택에 해당하지 않아 주택이 있는 투자자도 접근가능하다.

4. 건물에 대한 취득이므로 세금이 100만원 이하로 낮게 형성이 된다.

5. 양도세에 대한 1가구 2주택에 해당하지만 청약시 무허가주택은 무주택으로 간주한다.

6. 일반 주택대비 3.3㎡당 절반 가격이므로 부담도 가지 않는다.

7. 토지점유 취득시 낮은 금리에 20년까지 분할 납부하므로 금융적 부담이 훨씬 적다.


여기에서 간략한 바를 그 포인트를 정리하면, 허름하고 권리가 엉성하여 건축물등의 실제 감정예상금액보다 싸게 살수도 있으며, 또한 무허가건축물주인의 당은 아니지만 개발지역으로 편입될 때되는 무조건 점유자에게 불하하도록 법규상으로 보장이 되고 그 매수가격이 시가대비 상당히 매력이 있는 가격이므로 경우에 따라서는 상당한 차익을 남길수 있는 약간은 상수(上手)들이 선호하는 투자 매력 물건입니다.
생각보다 간단하니 잘 살펴보신후 기회를 잡으시기 바랍니다.


문의전화 : 02-496-8321