서울 동남부 지도가 바뀐다 - 거여/마천지구


서울시의 2차 뉴타운지구 발표 이후 개발대상에서 제외된 강남 뉴타운 거여, 마천동 일대는 강남권 집값안정 및 주거환경개선을 위해 대체공급지로서 높은 관심을 받고 있다. 이와 함께 서울시에서도 강북 못지 않게 낙후된 이 지역을 뉴타운식으로 개발할 필요성이 있다고 피력한바가 있어 제 3차 뉴타운 지구로 지정될 가능성 또한 높다.

거여, 마천동 일대는 약 36만평으로 노후단독 및 다세대, 다가구, 연립 등이 무분별하게 들어서 있고 기반시설 또한 부족한 상태여서 길음 뉴타운과 같은 재개발을 통한 주거형 신도시로 방향을 잡을 것으로 보인다.

거여, 마천지구의 개발기본구상안은 다음과 같다.

[ 거여, 마천 뉴타운사업지구 ]

현황 위치 : 송파구 거여동 25-2 , 마천동 199-5번지 일대

면적 : 360,337평 / 96,613명

토지소유현황 : 사유지 73% / 국, 공유지 27%

토지이용현황(5,354필지) : 일반주거 80%, 상업 18%

건축물현황(5,181동) : 단독주택 70%, 공동주택 10%

개발필요성 1960년대 도심철거민 집단이주지역으로써 강남지역 개발시 소외되었던 지역

현재는 소규모 주택이 집단적으로 밀집하고 있으며 기반시설 부족 등으로 인하여 주거환경이 날로 악화

주거환경, 교육환경, 생활편익시설 등 시민생활환경이 강북보다 더 열악한 동 지역을 지역특성에 적합한 개발이 될 수 있도록 뉴타운 사업지구로 지정하여 지역균형발전 도모 필요

토지이용 중심지역 : 거여역, 마천역, 거마로 교차지점
재건축 및 도시정비사업을 통해 상업, 업무 중심의 활성화 유도

주거지 밀도 조정 : 성내천변 및 천마공원 주변은 저층/저밀도, 거여역 주변은 고밀 유도

재래시장활성화사업 및 재건축을 통해 시장기능 현대화, 활성화 및 보행공간 확보





[ 지역호재 ]

제 2차 뉴타운지역 지정 신청에서 탈락한 이유는 2차 뉴타운 사업 취지가 강남북의 균형발전에 있었던 만큼 취지와 적합하지 않았기 때문에 제 3차 뉴타운 지역으로 확정될 가능성이 매우 높으며 지속적으로 열악한 이들지역에 대한 문제제기가 계속되고 있는 만큼 송파구에서도 강력하게 추진하고 있다.


주변 문정지역의 38만평이 비즈니스 타운으로 조성되며 3단계에 걸쳐 업무, 산업, 유통단지로 개발할 계획이다.

올림픽훼밀리아파트 옆 23만 평에 들어설 미래형 업무단지에는 IT관련 차세대 미래산업과 바이오산업, 공공업무지구 등 행정타운이 조성되며 그 오른편으로는 도심형산업단지가 구성, 전문상가, 할인점, 비즈니스호텔, 문화엔트네인먼트가 들어선다. 또한, 지역 거점형 물류단지는 전국 물류 네트워크와 연결되는 동남권 거점 유통단지의 기능과 도심형 산업단지기능을 지원하는 역할을 하게된다.


복정 ~ 거여 간 도로개통으로 물류 유통의 접근성이 향상된다.


마천동 일대 7만평의 그린벨트가 해제되고 임대주택단지가 조성도리 계획이다.


뉴타운 확정시 자력, 민영개발장식으로 추진될 계획이라 향후 사업성에 있어서도 높게 평가받을 수 있다


문정역 ~ 거여역 간 페철도 부지는 남부순환철도계획이 취소되면서 가로 문화공원을 조성할 것으로 확정되었다.

[ 투자의견 ]

서울시에서는 2004년 11월 3차 뉴타운지구를 발표하기로 하였다. 이에 다시 한번 뉴타운사업으로 인한 수혜지역이 거론되고 있는 가운데 2차 뉴타운지구에서 탈락한 거여, 마천동 일대가 지정될 가능성이 높게 점쳐지고 있다. 특히, 송파구에서는 심혈을 기울여 준비작업에 들어가 있고 강북 못지 않은 열악한 주거환경은 이러한 주장을 뒷받침해주고 있다.


문정, 장지지구와 연계한 새로운 강남 개발벨트로 추진, 강남권 공급수요를 해결하기 위한 대규모 프로젝트로 주목받고 있으며 그동안 그린벨트로 묶여 있었던 마천동 241일대 또한 택지개발로 추진되면서 강남권 내 주거환경이 개선될 것으로 기대된다.


2004년 초 한번의 상승세가 있었으며 제 3차 뉴타운이 발표될 11월을 정점으로 하여 또 한번의 상승이 예상되는 가운데, 10평대 이하는 평당 2,000만원~ 2,100만원 선, 25평 이상은 1,400만원~1,500만원 선이다. 1억~2억원 사이의 자금이면 전세를 안고 매매가 가능하다.

송파구 라는 강남권 뉴타운 사업이 구체화 될 것이라는 기대감에 투자자들의 발길이 오가고 있으며 시세차익에 대한 자신감도 강했다. 현재 주변 아파트 가격이 평당 2,000만원을 형성하고 이를 토대로 대지지분인 4,000만원~5,000만원에 해당하는 가치가 지니고 있기 때문에 뉴타운 발표시점에서는 현재의 지분 시세가 급상승, 10평 이하의 경우 평당 상승분이 기존의 1,000만원 ~ 1,500만원 이상 호가 할 것으로 전망된다.


2차 뉴타운지구인 동빙고동의 경우 발표 이후 대지지분 10평이하가 평당 2,500만원~4,000만원을 형성하였던 것처럼 거여, 마천지역 또한 투자목적으로 접근하는 투자자들의 입김이 거셀것으로 본다.


자금은 있으나 토지에 투자하는 것이 조심스러운 투자자들은 거여, 마천지역의 재개발지분을 통한 재테크를 권유해 드리며, 양도소득세를 감안하여 적어도 1년이 지난 후에 매도계획을 세워야 할 것이다. 한편, 매스컴에서 보도되고 있듯이 아파트를 제외한 빌라, 단독주택, 연립 등은 실거래가 아닌 공시지가를 기준으로 양도차익을 계산한다는 의견도 분분하므로 지분매매시 공시지가로 계산할 가능성도 없지 않다.

★초기자금 1억원으로 투자와 내집마련을 동시에★

청약통장이 필요없는 대단지 아파트 시세의 절반가격에 입주

도시개발(sh공사)아파트 <특별분양> 입주요령!!
공급 대상 : 매우 제한된 물량만을 국민주택공급 특례법 32조
해당자에 한해 공급(원주민,시민아파트 정리사업,도시계획 사업에의한 철거민)
☞일반분양 입주는 거의 불가능 또는 청약예금자에 한해 시세에 따라 분양
예)상암동 월드컵아파트 40평일반분양(평당1210만원) 33평특별분양(평당570만원)

▶ 특별 분양아파트란?
서울시가 시행하고 있는 도시계획사업(도로, 공원, 주차장, 복지시설 등 공공사업)으로
인한 철거예정가옥을 구입하게 되면 특별공급대상자로 선정된다

특별공급 대상자가 되면 청약통장이 필요없이 택지개발(장지,발산,상암,강일,세곡,우면)지구 25~33평형
아파트를 우선 공급받게 된다.

★투자과정
철거가옥 매입(소유권이전)→도시계획 입안→협의 심의→공람→인가 고시→
보상협의→보상(입주권리 부여)→택지개발지구 접수→동호수 추첨(분양)→입주/시세차익
(원치않는 지구에 접수되더라도 입주 6개월전까지 1회에한해서 지구변경 가능)

★ 12.1평 이상의 철거예정가옥= 33평 입주권 발생가옥 (1억원)
★ 12.1평 이하의 철거예정가옥= 25평 입주권 발생가옥 (7000만원)

철거예정가옥의 매매는 일반가옥의 매매와 동일 { 불법이 아닙니다 }

◈ 투 자 의 장 점
원 금 보 장 - 등기이전 100%
분 양 가 - 일반분양가보다 50%저렴(평당 550~600만원선)
중 도 금 無 - 선시공 후분양 (분양대금 장기저리융자)
세 금 감 면 - 취득세, 등록세 50%감면
도시계획에 의한 완벽한 주거입지 - 교육,문화,교통,공원조성등이 잘 갖추어짐
믿음과 신뢰 - 서울시 도시개발공사 주관으로 부도, 입주지연의 위험이 없으며 1군 업체가 시공
택지개발지구는 환승역(역세권)을 끼구 있으며,학군이나 상권을 동바하는 경우가 많음

◈택지 개발지구 현황◈

송파구 장지지구 - 18만평 5500세대 2007년 입주 (1차접수마감)
강서구 발산지구 - 17만평 5600세대 2007년 입주 (현재접수중)현90%접수완료
강동구 강일지구 - 27만평 7100세대 2007년 하반기 입주(2005 3/17접수)
강동구 강일2지구- 17만평 4000세대 2008년 중반기 입주(2006년 접수예정)
마포구 상암2지구- 9만평 3000세대 2008년 중반기 입주(2006년 접수예정)
서초구 우면지구 - 14만평 4500세대 2008년 하반기 입주(2006년 접수예정)
강남구 세곡지구 - 9만평 2600세대 2008년 하반기 입주(2006년 접수예정)
송파구 문정지구 - 37만평 10000세대 (청계천상권 대체지역-접수예정)
강서구 마곡지구 - 120만평 2005년 택지개발확정 (접수예정)

◈ 관련홈페이지 www.shseoul.com/hk
장지.발산.강일.상암.마천.세곡.우면.문정 택지지구
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