주택거래신고제와 개발이익환수제가 과천의 부동산시장을 휴가 보낸 듯 조용하고 지루한 하루하루가 계속되고 있습니다.

5월 28일 주택거래신고제가 과천지역에 적용되면서부터 얼어붙기 시작한 과천아파트 매매시장은 6월초 재건축 개발이익환수제의 내용이 잠정적으로 결정되면서 단지에 따라 명암이 서로 교차하는 듯하나 아직 관리방안등 구체적인 내용이 정해지지 않았고 언제부터 시행될지도 모르는 상황에서 향후 재건축 시장이 어떻게 요동칠지 걱정이 많은 것 같습니다.

◇재건축 개발이익환수제의 주요 내용=지금까지 나와 있는 재건축 개발이익환수제의 주요 내용은 과천을 포함한 수도권 과밀억제지역에 한해 실시하고 시행시기는 시장상황을 봐가며 탄력적으로 결정할 계획이라고 합니다.

그리고 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 의무적으로 짓도록 하되 위헌 소지를 없애기 위해 임대아파트 건설분 만큼의 용적률을 상향조정해 주기로 하고, 해당 임대아파트는 정부 또는 해당 지방자치단체가 표준건축비 기준으로 매입, 관리하게 됩니다.

한편, 이미 사업승인을 받은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가 분의 10%에 해당하는 일반분양용 아파트를 임대아파트로 활용토록 하되 정부 또는 지자체가 공시지가와 표준건축비 기준으로 임대아파트를 매입토록 하며, 이 경우 용적률 인센티브는 주어지지 않습니다.

즉 사업승인 이전 단지에 대해서는 용적률 인센티브를 주되 집값만 표준건축비로 지불하고, 기사업승인 단지에 대해서는 용적률 인센티브를 주지 안돼 집값과 함께 땅값도 공시지가로 지불키로 되어 있습니다.

이 경우 이미 사업승인을 받은 단지가 사업승인을 받지 않은 단지보다 오히려 불리할 수도 있다는 점이 지적되어, 사업승인을 받은 재건축 아파트도 조합원들이 원하면 사업승인 받기 전의 재건축 개발이익 환수방안을 선택할 수 있는 것으로 알려지고 있습니다.

또한 사업승인후 환수제에서 벗어나는 시점에 대하여 재건축 추진에 있어 '도시 및 주거환경정비법'이 적용되는 과천의 재건축아파트 단지들은 관리처분승인신청시점이 될지 아니면 이후의 증가세대에 대한 일반분양이나 임의분양까지를 마쳐야 안전지대가 될지 관심의 대상이 되고 있습니다.

◇개발이익환수제의 영향 분석=위와 같은 내용들을 종합해 볼 때 재건축 개발이익환수제가 내년 초에 시행된다고 가정해볼 때 과천의 재건축 아파트는 11단지, 3단지, 그 외 단지들로 환수제 영향을 받는 정도에 따라 구분되어 진다고 볼 수 있을 것입니다.

11단지 아파트는 과천에서 재건축 추진속도가 가장 빠를 아파트로 늦어도 올 7월까지는 사업승인이 가능시 되고 있으며, 관리처분이나 증가 세대수 19세대에 대한 임의분양까지 올 해 안에 마치기 위해 노력하고 있어, 환수제의 영향권에서 벗어날 수도 있을 것으로 예상됩니다.

3단지 아파트는 올 5월말 과천시에 건축심의를 신청한 상태로 올 연말까지 개발이익환수제에서 벗어날 수 있는 절차를 마치려고 노력할 것으로 보입니다.

조합원들이 합심하여 노력하면 이후의 단계인 사업승인, 조합원분양, 관리처분등의 재건축 추진절차를 연말까지 마쳐 환수제의 영향에서 벗어 날 수도 있을 것이나, 환수제의 영향에서 완전히 벗어나는 시점이 일반분양까지 마친 시점으로 될 경우 증가세대수 41세대분중 일반분양분의 후분양 문제가 어떤 식으로 영향을 미칠지 지켜보아야 할 것으로 보입니다.

나머지 아파트 단지들은 모두 재건축 초기단계 이거나 추진준비 단계로 25%의 임대아파트 지어야 할 것으로 보입니다. 그러나 25%의 용적률 보상이 있어 조합원들의 부담은 가벼울 것으로 보이고, 4, 5, 8단지의 고밀도 아파트들은 리모델링을 통해 임대아파트에서 완전히 벗어나려고 할 수도 있을 것으로 보입니다.

◇동향 및 향후 전망=주택거래신고제와 재건축 개발이익환수제의 영향이 계절적 비수기와 겹쳐 과천의 부동산시장은 조용하며 침체 속에 잠겨 있습니다.

부동산 매매시세는 소형평형을 중심으로 조금씩 하락하였으나 아직까지 급매물이 많이 나오는 상황은 아니며 매도세나 매수세 모두 향후 시장 추이를 조심스럽게 관망하고 있는 것 같습니다.

이와 같은 관망세가 좀더 지속되면 매도 물량이 늘어나며 가격도 더 빠질 것으로 보이나 11단지가 사업승인이 나오고 계절적 비수기가 마무리되어 방학 이사철이 시작되면 아파트 가격이 회복될 수 도 있을 것으로 보이는 가운데 향후 가격 변동이 어떻게 진행될지가 관심의 대상입니다.

11단지 아파트는 사업승인 임박 소식과 잘하면 개발이익환수제에서 벗어나 반사이익을 볼 수도 있을 것이란 예상으로 주택거래신고제 후에도 43000만원 정도에서 매매가 이루어지기도 하였으나 향후 가격 변동 추이는 현재의 가격수준 부담과 소형평형 배정에 대한 불안 등이 어떤 식으로 작용할지 지켜보아야 할 것으로 보입니다.

3단지 아파트는 여러 가지 유리한 점이 많이 있음에도 불구하고 가격이 오르지 못하고 있어 가슴을 태우고 있습니다. 그러나 신속한 재건축 추진으로 개발이익환수제의 가시권에서 벗어날 수만 있으면 상당폭 가격상승도 예상해 볼 수 있을 것으로 보입니다.

나머지 단지들은 주택거래신고제, 개발이익환수제 및 부동산세제등 정부의 부동산 정책 추진 강도, 금리, 경기 상황 및 부동산 시장의 사이클 변화 등에 따라 움직일 것으로 보이고 간간이 단지별 재건축이나 리모델링 추진 재료에 따라 차별화 될 것으로 보입니다.

주택거래신고제, 재건축 개발이익환수제, 기무사 과천이전 및 행정수도 이전등 과천의 부동산시장은 아주 어려운 시기에 직면하고 있습니다.

아무쪼록 어려운 이들 문제가 잘해결 되고 재건축 추진이 신속하고 친환경적으로 잘 추진 되어 '그린 시티'로 거듭날 때 과천의 가치는 배가되고 '언제까지나 살고 싶은 과천'으로 남을 것입니다.

<과천/금강부동산 부동산투자분석사 이규산>
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