현재 부동산 시장 동향
지난해 하반기부터 현재까지 기존아파트 시장은 정부의 규제정책이 지속되면서 상승세가 크게 둔
화되고 있다. 아파트값 상승지역에 대해서는 주택거래신고지역으로 지정, 거래를 위축시키고, 재
건축 조합원지위 양도금지,종합부동산세 도입예정, 주상복합 분양권 전매금지 등 가격이 상승하거
나 우려되는 지역에 대해서 각종 규제가 실시되고 있기 때문이다. 분양시장은 "강남불패" 라는 말
이 무색할만큼 전통적인 분양불패시장인 강남지역에서까지 미분양이 발생하고 있다. 입지 여건이
강남보다 떨어지는 강북이나 지방사업장은 말할 필요도 없다.
내년에 도입예정인 종합부동산산세 시행 예정으로 부동산 시장은 현재 매기가 거의 없는 폭풍
전야의 고요한 상태이다.
또한 아파트 가격상승이 미미한 특히 소형을 중심으로 가격 하향세가 이어지고 있다. 왜냐하면 다
주택자들은 양도세를 회피하기 위하여 비교적 가격상승력이 미미하고 호재와 관계 없는 지역의
소형아파트를 먼저 정리하기 때문이다. 하지만 오히려 호재가 있는 지역을 중심으로 중대형 아
파트가 꿈틀거림 조짐을 보이고 있어 이 지역을 중심으로 집넓히기 전략을 세워야 한다.
호재있는 중대형 아파트를 노려라
대표적인 지역이 신분당선과 대규모 뚝섬공원 호재를 입는 뚝섬역 부근의 기존 아파트,청계천 복
원수혜가 있는 인근의 아파트들, 그리고 2010년경 조성이 완료되는 상암 DMC(디지털 미디어 센
터)의 호재를 가지고 있는 월드컵 경기장 인근의 상암단지등이다.
대다수 아파들이 지난해 10.29 이후 하락세를 나타냈으나 위와같이 오히려 호재가 있는 지역의 중
대형 아파트들은 소폭이나마 올랐다.
신도시 중대형 아파트로 옮겨타라
2기 신도시의 선발주자라고 할수 있는 경기도 화성 동탄에서 지난 7월 성공적인 시범단지 분양
에 이어 7개 업체가 1단계지역에서 대규모로 분양하고 있다.시범단지보다 입지 여건은 떨어지
나 기흥나들목 인근이라 오히려 교통은 더 좋은 편이다.또한 중소형이 많았던 시범단지보다 내년
도 채권입찰제가 시행되면 오히려 혜택을 볼 중대형 아파트가 다수 포진해 있다. 이 단지의 약점
은 분양가가 시범단지보다 비싸다는 점이다.
하지만 예정대로 내년에 채권입찰제가 시행되면 전용면적 25.7평이상 중.대형 아파트는 지금보다
20~30% 분양가가 올라갈 확률이 많다.
따라서 2~3년내 넓은 평형의 아파트에 거주하시길 원하시면 채권입찰제가 시행되기 전 올해 중
대형 아파트에 청약해야 한다.
또한 전국민의 이목이 집중되는 판교신도시 분양이 이르면 내년 8~9경부터 시작한다. 투기과열지
구안에서 집을 한채 보유하고 있어도 판교신도시에 1순위로 청약이 가능하다.
분당보다 입지조건이 좋은 판교를 노리시려면 이왕이면 40평형대 이상을 청약할수 있는 통장을 새
로 개설해야 한다.아니면 현재 가지고 있는 통장이 청약부금이나 저축이라면 1순위 자격이 되자
마자 가감히 추가금액을 납입하여 40평형대 이상을 청약할수 있는 청약예금으로 바꿔야 한다.
판교는 4년간에 걸쳐 분양이 순차적으로 이뤄지기 때문에 지금 통장을 만들어도 2년이 지난 2006
년 하반기에 1순위가 되어 충분히 청약자격을 갖춘다.
판교분양을 즈음하여 혜택을 보게될 판교 인근의 분당야탑동과 용인 동천,신봉동의 대형아파트로
갈아타는 것도 효과적으로 집을 넓히는 전략이다.
지난해 10.29 대책이후 이 지역의 중소형 아파트는 하락세를 보이고 있지만 오히려 이 지역의
중,대형 아파트는 대책 발표후 강한 상승세를 보이다가 현재는 잠시 소강상태를 보이고 있다.
왜냐하면 판교에서 분양하는 아파트가 임대주택을 포함하여 중,소형 아파트 위주로 분양되기 때문
에 대형아파트의 상대적인 희소성으로 판교인근의 대형 아파트가 주목받고 있기 때문이다.
이와 같이 호재가 있는 지역을 중심으로 아래에 제시한 3가지 방법을 사용해 평수를 넓혀가면 주
택시장 하락기에도 비교적 안전하게 재테크할수 있다.
첫번째 방법- 대형평형을 청약할수 있는 청약예금으로 바꾸세요
현재 가지고 있는 청약통장의 예치금을 늘려 큰평형으로 청약할수 있는 청약예금으로 돌리면 변
경일로부터 1년이 지나면 변경한 평형에 대해 1순위자격이 생긴다. 물론 1순위 자격이 생기기전 1
년동안은 변경전 평형에 신청할수 있다.
두번째 방법-장기주택마련저축을 활용하세요
금융기관의 예금 상품마다 금리가 조금씩 다르고 세금공제와 소득공제등 세금혜택까지 감안하면
처음 차이는 별것이 아니지만 몇 년이 지나면 백만원이상 저축액이 벌어질수 있다. 먼저 전용면적
25.7평이하의 국민주택규모 1주택만 소유하고 있는 사람이라면 장기주택마련저축에 가입하는 것도
좋다.이 상품은 금리가 5%로 은행권 3년짜리 적금금리보다 높다. 또한 5년동안 저축을 유지하면
최고300만원까지 연간 불입금액의 40%까지 소득공제를 받을수 있다.7년이 지나면 16.5%의 이자소
득세도 비과세 받을수 있다.장기간 여유를 가지고 집을 넓힐려는 계획이 있는 사람이라면 안성맞
춤인 상품이다.집을 넓이기를 원하면 주식과 같이 위험이 큰 상품보다는 세금공제나 비과세 혜택
이 주어지는 적금형 상품이 좋다.
세번째 방법- 장기 주택담보대출(Mortgage Loan)를 이용하세요
투기지역에서 일반담보대출을 받을경우 집값의 40%선까지 밖에 대출받을수 없는 제약이 따른다.
따라서 집을 넓히기를 원하시는 분들은 집값의 최고 70%까지 대출받을수 있는 장기모기지론을 이
용하면 유리하다. 특히 모기지론은 고정금리가 적용되고 소득공제 혜택(전용면적 85㎡이하 주택)
까지 있어 유리하다. 지난주에 모기지 금리가 또 한차례 내려 현재 6.2%를 유지하고 있다.
세계경제가 연동되어 가고 있는 시점에 미국은 금리를 또 한차례 올리려 하고 있지만 우리나라는
오히려 내수를 살리고자 금리동결이나 하향압력이 가중되고 있어 부동산에는 호재다.
또한 정부는 대구,광주,부산등 지방대도시의 투기과열지구 해제와 건설경기 연착륙방안을 빠른시
일내에 마련할 계획이다.이에 따라 정부의 부동산정책이 투명하고 예측가능해져 향후 주택시장은
대세하락 보다는 단기하락 가능성이 더 높아질 것이다. 금리와 경기변동, 정부정책 변화 등의
변수가 있지만 참여정부의 정책 기조로 볼 때 적어도 내년 상반기까지는 아파트값이 지금과 같은
약보합세를 유지할 것이다.
내년에도 집값이 크게 뛸 가능성은 없지만 분위기가 조금만 바뀌면 급매물은 시장에서 싹 사라지
기 때문에 매수자가 주도권을 쥐고 시세보다 10% 이상 싸게 구입할 수 있는 올 연말까지가 큰 평
형으로 갈아탈수 있는 적기다.
제공:내집마련정보사 박상언 재테크 팀장
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