주택거래신고제 도입, 종합부동산세 시행시기 단축(2006년→2005년), 다주택자에 대한 양도세 중과(1세대 3주
택이상 보유자에 대해 양도세율 60%), 20세대이상 주상복합 아파트 분양권 전매 금지, 투기과열지구(6대 광역
시와 도청소재지 전역)·토지거래허가구역 확대, 투기지역 주택담보 인정비율 축소(40%), 보유과세  과표현실
화(재산세,종토세), 투기과열지구내 무주택세대주 우선 공급  비율 확대(50%→75%) 등, 10·29주택가격안정대책이 
시행된 지 1년이 되었다. 5.23과 9.5대책으로 분양권과 재건축시장에 규제를 가했지만, 과도한 유동성으로 좀
처럼 과열현상된 주택시장 불안요인이 해결되지 않자, 동원가능한 갖가지 정책방안들이 대부분  포괄·마련돼  
10·29 대책이 탄생된 것이다. 

10·29대책의 이같은 성격으로 부동산 가격 안정에 상당한 기여를 하며 일단, 부동산 가격 진화효과를 발휘했
다는 면은 긍정적이나, 부동산 시장을 거래중단 상태에 빠뜨리면서 건설경기 경착륙 논란을 불러온 것은 심각
한 문제가 되어 버렸고, 10.29 대책의 규제와  현 필요성에 대해서 부분적으로 해제가 거론되고 있는  실정이
다.




① 강북 주택시장도 급매물 출현
재건축시장은 개발이익 환수제 입법예고 이후 하락폭이 더욱 커져만 가고, 강남을 위시한 주택거래신고 지역
은 아파트 거래 급감과, 매매가 동반 하락으로 일찌감치 개점휴업을 선언한 상태다. 그나마, 방학특수만을 기
다리던 전세시장까지 넘치는 입주물량에 눌려, 바닥을 기고 있어 매매·전세시장 가릴 것 없이 움직임 자체가 
끊겨버린 상황이다. 특히, 올해는 재산세가 현실화되며, 보유세 부담이 는 데다, 내년엔 종합부동산세, 실거
래가 신고 의무화 조치까지 예고되고 있어 가뜩이나 위축된 매수자들의 불안심리는 시장진입자체를 꺼리게 만
드는 악순환을 낳고 있다. 벌써부터 일부시장에선 호가공백이 벌어지거나, 매물만 쌓이는 현상이 지속되고 있
는데, 투매현상까지 벌어지진 않겠지만, 부동산을 사려는  사람을 찾아볼 수 없다보니, 시세보다 5~10%  이상 
추락한 급매물들이 출현하기 시작했다. 세금부담과 은행 대출을 버티지 못한 경우나, 다주택 보유자들이 내놓
은 물건, 융자혜택(중도금무이자융자, 이자후불제)만 믿던  이들이 손절매성 매물을 급매로 출하하는  경우가 
늘고 있기 때문이다.
게다가, 다주택자에 대한 양도세 중과방안의 일환인, 1가구3주택자의 중과세 유예조치가 올해 안으로 끝나가
자, 기간 안에 수익성이 낮은 비강남 주택을 먼저 처분하려는 분위기까지 번지고 있어 집값 하락이  강남에서 
서울 전역으로 확산되었으며 이에따라 수도권과 지방은 더욱더 위축되는 현상을 나타내고 있다.

▶ 2003년 10월~ 2004년 10월 서울,경기지역 매매가 변동률



② 서울과 수도권 지역의 신규 아파트 입주율과 현장상황
약세를 면치 못하고 있는 주택시장 여파가 새 아파트 입주률 저조와 전세가 하락으로 이어지고 있다. 특히 최
근 5개월간 입주를 개시했던 수도권 대형단지들 중 이러한 현상을 보이는 곳이 많은데, 기존 집을 전세놓거나 
매도하고 새집으로 이사하려던 이들이 매수세가 끊기고, 역전세난으로 전세금마저 제때 확보하지 못하면서 새 
아파트로 옮겨타지 못하는 악순환이 반복되고 있다. 자금조달계획에 차질이 빚어지면서 입주를 제때하지 못해 
잔금연체률로 고통받느니, 싸게라도 전세를 놓으려 하기 때문에 새 아파트지만 전세가는 기존 노후아파트보다 
못한 상황이 발생되고 있는 것이다. 올 6월 입주를 개시한 인천 서구 원당지구 LG자이 25~33평형만해도  매매
가의 1/4수준인 3500~4000만원까지 전세가가 떨어진 상황이다. 수도권에서 5~7월 입주를 개시했으나 입주률이 
아직 50~60%에 머물고 있는 곳으로는  신림동 신림푸르지오(1456세대), 서초동 아크로비스타(757세대),  창동 
북한산I'PARK(2061세대), 수원시 우만동 월드메르디앙(2063세대) 등이 있다. 올들어 입주물량이 최고조에  달
하고 있어 공급과잉에 따른 입주률 저하와 전세가 하락은 앞으로도 당분간 지속될 전망이고, 이에따라 계약자
들이 어려움도 쉽게 사라지진 않을 듯 싶다.

▶ 2004년 5~7월 입주를 개시한 수도권 주요아파트 입주률 조사
===========================================================================
입주시기        위치                아파트명          단지규모    평형       입주율  
===========================================================================
2004.06   관악구 신림동    신림푸르지오           1456        24~48    50~60%  
---------------------------------------------------------------------------
2004.06   서초구 서초동    아크로비스타              757        39~58         60%  
---------------------------------------------------------------------------
2004.06   성남시 정자동    파크뷰                     1829        33~95    40~60%  
---------------------------------------------------------------------------
2004.07   도봉구 창동        북한산IPARK              2061        33~63    50~60%  
---------------------------------------------------------------------------
2004.07   광주시 초월면    초월롯데낙천대          816        28,32    60~70%  
                                     1~2단지
---------------------------------------------------------------------------
2004.07   수원시 우만동    월드메르디앙           2063        31~69         60%  
---------------------------------------------------------------------------


③ 역전세 문제와 은행이율에도 못미치는 월세시장
올 봄에 비해 강남APT 30평형대 전세가격이 5000만원이상 대폭하락한 곳이 많이 늘고 있다. 이러한 상황은 강
남에 국한되거나, APT에 국한된 것이 아니고, 주택시장 전반에 걸쳐 전세가격 하락이 가속화되고 있다.  매매 
대비 전세 비중만해도, 전국 평균 전세비중이 5년 2개월만에 50% 이하로 떨어지는 등 상황이 나쁜 편이다. 특
히 상반기에 13,000가구 가량 입주를 한 죽전지역의 경우가 특히 심각하여, 33평형의 경우 2년전  1억5천~6천
만원 하던 전세가격이 7~8천만원선으로 반토막나고 있는 상황인데, 하반기에 17,000가구 입주가 기다리고 있
기 때문에 이러한 전세가격 하락세는 개선될 기미가 별로 없어 보인다. 상황이 이렇다보니, 비교적  월세수요
가 풍부했던 강남 소형아파트들 월세전환률도 0.2~0.3%대로 떨어지는 등 0.7~1% 수준에도 못미치고 있기도 하
다.

▶ 강남지역 아파트 월세전환률
=================================================================================
       위치           아파트명        평형         매매가  보증금   월세        전환률
                                                                                            ---------------
                                                                                            월(月) 년(年)
=================================================================================
강남구 개포동   대치                 14          18000   1000        60    0.35   4.20
강남구 개포동   대청                 18          24000   1000        60    0.26   3.12
송파구 거여동   도시개발 4단지   17          18500   2000        50    0.30   3.60
송파구 문정동   문정시영           18          21000   2000        40    0.21   2.52
서초구 잠원동   금호베스트빌       50         100000  10000       270    0.3    3.6
서초구 서초동   우성1차              33          52000   3000       130    0.26   3.12
=================================================================================

특히, 2004년 급격히 늘어난 입주물량(251,800가구)이 내년까지(281,641가구) 이어지면서 공급과잉을  초래해 
전세시장 침체는 당분간 이어질 것으로 보인다. 
▶ 2002~2005년 전국 입주물량 추이
======================================
2002년 전국 입주물량  13만1천9백45가구
2003년 전국 입주물량  12만9천7백99가구
2004년 전국 입주물량  25만1천8백가구  
2005년 전국 입주물량  28만1천6백41가구
======================================


④ 다세대·다가구시장
경매시장에서 좀처럼 찾아보기 힘들던 재건축아파트와 강남권 매물이 경매에서 유찰을 거듭하는 상황이다 보
니, 생계형 다가구·다세대 주택 시장 형편도 말이 아닌 편이다. 최근 몇 년간 집값과 전·월세 가격이 상승
하자, 주택업자들이 다세대·다가구 주택을 앞다투어 지어 물량이 넘치는데다, 부동산시장침체와  거래부진에 
특히 타격을 입게되는 주거상품인지라, 인천과 서울 은평구, 강서구 등 공급이 러시를 이뤘던 지역에선  지난 
5월부터 경매물건이 증가하고 있다고 한다.

사례 ]
인천광역시 남구 도화동, 4층짜리 N빌라 26평형 401호를 보유한 B씨는 최근 대출이자 부담에 허덕인 끝에  경
매로 집을 넘겨버리게 됐다. 3년째 매달 6000만원  융자에 대한 대출이자, 32만원을 꼬박꼬박 지불하고 있지
만, 팔려고 해도 애시당초 분양받았던 7500만원보다 1500만원 낮춘 6000만원에도 거래가 되지 않는 등 그동안 
지불한 이자에 취·등록세 130만원만 낭비한 꼴이 됐기 때문이다.

2001년 분양받을 당시엔, 집값과 전·월세 가격이  상승하던 시기라 은행 대출이 분양가의 80%까지  가능했었
다. 가지고 있던 1500만원에, 6000만원 가량을  융자 처리해 집을 구입했지만, 주택업자들이  다세대·다가구 
주택을 앞다투어 지으면서 공급과잉이 야기되자 빈집이 늘고 시세는 점점 형편없어지게 되는 등 현재는  6000
만원에도 거래가 어렵게 됐다. 게다가, 주택담보대출 연체가 늘면서 은행들이 다세대 주택이나 연립주택의 담
보비율을 줄이기 시작해, 대출을 연장하려면, 2000만원 융자원금을 변제해야 했으나, 갚을 능력이 없었다.

그나마 시장이 호황국면이면, 가격상승을 기대하고 어떻해서든 돈을 마련해 보겠지만, 2002년 말부터 가격은 
제자리걸음 치기 시작하더니, 이제는 분양가 밑으로 내려가  더 이상 보유할 가치가 없어졌다고 생각하게 됐
다. 결국, B씨는 그 동안의 이자부담과 1500만원 원금을 잊고, 아예 집을 포기하기로 하자 결국 은행에서는 B
씨의 연립주택에 대해 경매를 진행 중이다.



⑤ 분양시장
분양시장은 투기과열지구 지정이후 분양권전매가 원천봉쇄되면서, 가수요의 거품이 빠지고, 단타청약이  사라
진지 오래라, 확실한 시세차익이 보장되는 곳이 아니라면 전국적으로 분양실적이 저조한 상황이다. 이미 올해 
공급된 일부 서울동시분양의 1순위 청약경쟁률은 소수점 아래로 떨어져 IMF수준과 비슷해진 상태고, 분양시장
의 지표라 할 수 있는 건설교통부의  8월말 미분양통계 역시, 5만584가구로 작년말(3만8,261가구)보다  32.2% 
증가해, IMF관리체제인 98년의 절반수준까지 올라섰다.

분양시장 사정이 이렇다 보니, 미분양사태를 해소키 위한 건설업체의 노력이 어느 때보다 치열할 수밖에 없는
데, 첫 번째가 미분양 세일열풍이다. 분양조건변경 및  분양가 인하, 중도금의 잔금전환 등 파격적인 조건을 
내걸고 고객잡기에 나서는 경우가 많아졌다. 둘째, 분양계획을 뒤로 미루거나 분양을 전면 재검토하는 사업장
이 늘고있고, 심지어는 파산절차를 밟는 건설사까지 발생됐다. 셋째, 분양촉진을 위한 아이디어가 만발하고, 
리콜제아파트가 다시 유행하고 있다.


▶ 연도별 미분양 추이                         (단위:호)
=================================================
연도별          2003.12        2004.07       2004.08
=================================================
전국              38,261         49,568        50,584
-------------------------------------------------
서울                 735              593           612
-------------------------------------------------
경기·인천       6,635         10,761        10,873
=================================================


▶ 서울동시분양 회차별 1순위 경쟁률
======================================================
  회 차    분양지역수  분양가구수   1순위접수  경쟁률
======================================================
2003년 10차    11 무주택   156           761       4.8
                        일반       416         7,632    16.8
2003년 11차    16 무주택   652           343       0.5
                        일반   1,301         3,178       2.3
2003년 12차    21 무주택   797           836       1.0
                        일반   1,509         7,111       4.4
2004년 1차       5  무주택   136              39       0.2
                        일반       552           448       0.8
2004년 2차       9  무주택   469           172       0.3
                        일반       628         2,238       3.5
2004년 3차       17 무주택 1,296         2,627       2.0
                        일반   1,260        22,295       6.2
2004년 4차       16 무주택   721         1,484       2.0
                        일반       926        12,798       2.4
2004년 5차       11 무주택   528           363       0.6
                        일반       695         4,300       5.8
2004년 6차       9  무주택   608           338       0.5
                        일반       618         2,622       4.2
2004년 7차       2  무주택    62              25       0.4
                        일반       115           281       2.3
2004년 8차       9  무주택   336              36       0.1
                        일반       484           428       0.8
2004년 9차       8  무주택   274              24       0.08
                        일반       363           171       0.4
=======================================================


⑥ 10·29대책을 전·후로 한 각종 세금부담
==============================================================================================
  구분               아파트                        세목           2003년       2004년         상승폭
==============================================================================================
주택거래   이촌동 LG자이 65평형         취·등록세   5,324만원  10,150만원   4,826만원(90%↑)
신고지역                                          양도소득세   7,974만원  10,160만원   2,186만원(27%↑)
                                                    재산세           145만원       319만원       174만원(120%↑)
----------------------------------------------------------------------------------------------
※ 용산구는 2003.5.29일 주택투기지역, 2004.5.28일 주택거래신고지역으로 지정됨
   양도소득세는 양도차액이 동일할 때 세율에 따른 차이임
   재산세는 같은 평형아파트라도 층 등에 따라 액수가 다수 다를 수 있고 이 지역은 현재 재산세
   20%환급을 추진 중

⑦ 10·29주택가격안정대책 시행1주년, 평가 및 시장전망
지금은 10·29대책 등, 정부의 각종 규제와 전반적인 경기침체가 오버랩 되면서 주택시장의 수요가 크게 위축
된 상태다. 더군다나, 2004년 급격히 늘어난 입주물량(251,800가구)이 내년까지(281,641가구) 이어지면서  공
급과잉을 초래해 부동산 침체는 하반기까지 이어질 것으로  보인다. 이대로 가면 자산디플레(자산가격폭락) 
우려도 있기 때문에 현재 부동산시장 침체를 감안, 10·29대책 의 일부 규제를 풀어야 할 때가 왔다. 
정부도 최근 강경 일변도였던 부동산 규제정책의  완화를 시도하고 있는데, 우선, 지방 투기지역해제에  이어 
투기과열지구, 주택거래신고지역 일부를 해제해야한다. 그리고, 정부가 애초  계획했던 데로 보유세는 부담
을 높이며, 과표현실화를 이뤄냈다면, 거래세는 낮추는 방향을 취해야 한다. 다주택소유자들로 하여금 시
장에 매물을 내 놓도록 유인하려면, 집을 사고 팔 때 부담을 줄일 수 있을 만큼의 거래세 인하는 꼭 단행
되어야한다.

자료제공:함영진팀장, (주)내집마련정보사(http://www.yesapt.com)