◈ 1세대 3주택 이상자 양도세 중과적용 예정대로 시행 ◈

내년 1월 1일 예정됐던, 1세대 3주택 이상자 주택양도시 양도세 중과적용 시기를 놓고, 유예방안이  검토되는 
등 시장에 혼선이 빚어졌었으나, 이달 13일 열린 부동산 관계 장관 조찬간담회를 통해, 이러한 논란이 일단락 
됐다. 

소득세법 제95조제2항, 동법 제104조제1항에 따라 60%중과대상인 1세대 3주택 이상인 주택에 대하여는 장기보
유특별공제를 배제하고, 소득세법 제104조제1항에 따라 1세대 3주택이상의 주택 양도차익에 대한 양도세율 인
상(대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상자의 주택양도차익에 대하여는 보유기간에 관계없이 60% 세율 적용)을 
예정대로 2004년 1월1일부터 시행키로 했기 때문이다. 따라서, 내년 1월1일부터 1가구3주택 소유자는 주택을 
팔 때 양도차익의 60%를 세금으로 내야 한다.
 
▶ 연말 급매물 출현할 듯 … 
정부가 양도세 중과시기를 두고 혼선을 초래해 결과적으로 시장의 불확실성을 가중시킨 면은 비난받아 마땅하
나, 일단 정책방향이 정해지고, 매도 시일이 촉박한 만큼(15일정도) 빠른 시장판단을 통해 액션(매도)을 취해
야 할 것이다. 일단, 현재 기존 1세대 3주택이상자는 중과적용을 피하고, 일반세율(9~36%)을 적용받고자, 연
말(12.31)이전에 주택을 매도하기 위해 급매물을 쏟아낼 것으로 예상되지만, 연말을 넘기면 장기보유나 증여
로 방향을 틀고 매물출하 여세도 급격히 줄 것으로 보여지기 때문이다.

그리고, 다주택자들은 세금 회피를 위해 무조건 매물을 처분하려하기보다 자신이 아래와 같은 진정한 3주택이
상자인지 파악하는게 중요하다. 수도권(서울, 인천, 경기) 및 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)에 소재
하는 주택이 아니거나, 수도권·광역시이외의 지역에  소재하는 주택으로서 양도시 기준시가가 3억원을  넘지 
않는다면, 중과적용을 피할 수 있기 때문이다. 그밖에 조특법규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택, 
매입임대주택도 일부 중과를 피할 수 있기도 하다.  또한 매도시기별 단순 세금차액을 따지는 것도 현명하지
만, 가지고 있는 주택의 내재가치(지역호재, 가격상승여력)까지 따져보고, 더 이상 상승여력이 없다면, 매도
해 이익실현에 나서는 등, 주택의 매도순위를 결정하는 것도 바람직하다.


▶ 1세대 3주택 이상의 판정시 포함되는 주택 (국내 주택수만 계산)
+----------------------------------------------------------------------------+ 
| ① 수도권(서울, 인천, 경기) 및 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)에        |
|    소재하는 주택                                                                                 |
|    다만, 광역시에 소속된 군지역 및 지방자치법 제3조 제3항 제4항의 규정에  |
|    의한 읍 면지역 소재 주택, 수도권 중 당해지역의 주택보급율  주택가격   |
|    및 그 동향 등을 감안하여 재경부령이 정하는 지역의 소재 주택은 주택        |
|    수에서 제외함                                                                                 |
|                                                                                                          |
| ② 상기 ① 단서 지역 및 수도권·광역시이외의 지역에 소재하는 주택으로서    |
|    그 주택(부수토지 포함)의 기준시가가 당해 주택 및 그 밖의 주택 양도당시  |
|    3억원을 초과하는 주택                                                                       |
+----------------------------------------------------------------------------+



▶ 1세대 3주택이상자의 양도시기별 양도세 비교

[강남권역 매도사례①]
아파트명 : 강남구 대치동 개포우성1차 45평형
매수시기 : 1999.11.1
매수가   : 60,000만원
매도가   : 139,000만원
양도차익 : 79,000만원
==============================================================
   세목                       매도시기                 상승폭
                 --------------------------
                       2004년         2005년        
==============================================================
양도소득세         22,138         45,708          23,570(106%↑)
--------------------------------------------------------------


[강북권역 매도사례②]
아파트명 : 노원구 중계동 양지대림1차 33평형
매수시기 : 1999.11.1
매수가   : 17,500만원
매도가   : 32,250만원
양도차익 : 14,750만원
==============================================================
   세목                       매도시기                 상승폭
                 --------------------------
                       2004년         2005년        
==============================================================
양도소득세         3,061          8,301           5,240(170%↑)
--------------------------------------------------------------
※ 2004년 매도할 경우는 03.12.31 현재 1세대 3주택 이상인 자가 04.12.31이전 양도하는 주택으로
   일반세율, 장기보유특별공제를 적용한 것임.
   최종 양도소득세는 예정신고자 10%인하, 주민세 포함한 금액임.

자료제공:함영진팀장, (주)내집마련정보사(http://www.yesapt.com)