◈ 1가구 3주택 양도소득 중과세 그때그때 달라요 ◈
- 절세방법과 매도요령 -
내년부터 1가구 3주택자가 주택을 매도할 경우 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도
60%를 적용받기 때문에 올해안에는 1주택을 매도하는 것이 절세를 할 수 있는 하나의 방법
으로 보인다. 1가구 3주택자가 올해안에 주택을 매도할 경우 장기보유특별공제도 인정되거
니와 보유기간에 따라 일반세율(9~36%), 1년이상~2년 미만 보유시 40%, 1년 미만 보유시
50%의 세율이 적용되기 때문이다. 물론 여기서 말하는 1가구 3주택자라 함은 2004년 1월 1
일부터 2004년 12월 31일 사이에 다른 주택을 취득하지 않은, 2003년 12월 31일에 3주택 이
상자를 말한다.
▶ 매도하기 앞서 자신이 진정한 1가구3주택자인지 점검하자
1가구 3주택자의 경우에는 매도순서를 정하기 앞서 본인이 진정한 1가구 3주택자인지를 점
검해보아야 한다. 첫째, 수도권(서울, 인천, 경기) 및 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울
산)에 소재하는 주택이 아니거나, 수도권·광역시이외의 지역에 소재하는 주택으로서 양도
시 기준시가가 3억원을 넘지 않는다면, 중과적용을 피할 수 있기 때문이다.
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| ◇ 1세대 3주택 이상의 판정시 포함되는 주택 (국내 주택수만 계산) |
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| ① 수도권(서울, 인천, 경기) 및 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)에 |
| 소재하는 주택 |
| 다만, 광역시에 소속된 군지역 및 지방자치법 제3조 제3항 제4항의 규정에 |
| 의한 읍 면지역 소재 주택, 수도권 중 당해지역의 주택보급율 주택가격 |
| 및 그 동향 등을 감안하여 재경부령이 정하는 지역의 소재 주택은 주택 |
| 수에서 제외함 |
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| ② 상기 ① 단서 지역 및 수도권·광역시이외의 지역에 소재하는 주택으로서 |
| 그 주택(부수토지 포함)의 기준시가가 당해 주택 및 그 밖의 주택 양도당시 |
| 3억원을 초과하는 주택 |
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둘째로는 2주택을 소유하고 있고 분양권 1개를 보유하고 있는 상태라면 분양권은 주택으로
보지 않아 1가구 3주택자가 되지 않는다. 이에 부동산 소유권 이전등기를 마치기전에 분양
권을 매도하면 1가구 3주택자에 해당하는 양도세 중과를 피할 수 있다.
셋째는 조세특례제한법에 적용받는지에 대해서 살펴보아야 한다. 현재는 지속적인 집값 상
승 때문에 거래세의 과세를 강화하고 있는 것이 사실이나 IMF시기를 중심으로 분양 활성화
및 국민생활의 안정을 위한 조세지원제도인 조세특례제한법 99조 3항을 눈여겨 볼 필요가
있다. 이 조항은 특정기간내의 신축취득주택을 대상으로 수혜를 받을 수 있는 한시적 법률
로서 상위 해당 기간 동안 주택건설사업자 신축한 주택을 최초로 매매계약을 체결하고 계약
금을 납부한 경우 해당주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 전액 감면 받을 수
있으며 5년이 초과한 경우에는 초과기간의 양도차익에 대해서만 양도소득세를 납부하면 된
다. 그러나 5년내의 양도차익에 대한 양도소득세는 부과되지 않으나 감면세액의 20%를 농어
촌 특별세로 납부해야 한다. 그러나 고급주택과 분양권으로 매입한 주택, 미등기양도주택,
분양권을 증여한 주택의 경우에도 감면대상에 해당되지 않는다. 즉 양도세 상위 제한법에
적용되는 주택을 보유하고 있다면 1가구 3주택이상자라 할 지라도 취득 후 5년 내에 매도하
게 되면 양도세가 비과세 되기 때문에 중과 대상에 해당되지 않는다. 즉 양도세 산정에 있
어 상위 요건에 해당하는 주택을 10채를 보유하더라도 양도세 중과세는 물론 5년내 매도시
에는 양도세를 내지 않아도 된다는 것이다.
기간별 양도세 감면대상 주택은 다음과 같다.
- 기간별 양도소득세 감면대상 주택 -
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기 간 내 용
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1998년 05월 22일 ~ 1999년 6월 30일 고급주택을 제외한 모든 주택
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1998년 05월 22일 ~ 1999년 12월 31일 국민주택 해당
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2000년 11월 01일 ~ 2001년 05월 22일 비수도권 소재 국민주택만 해당
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2001월 05월 23일 ~ 2002년 12월 31일 고급주택에 해당하지 않는 전국의 모든 주택
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2002년 12월 31일 ~ 2003년 06월 30일 서울, 과천 및 5대 신도시외에 소재하고 있는
고가주택이 아닌 모든 주택
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넷째는 3주택 중 1주택이 특별·광역시·수도권내에 위치해 있으면서 재건축·재개발지역에
포함되지 않으며, 전용면적 60㎡이하이고, 기준시가 4000만원이하의 주택은 올해안에 매도
하지 않더라도 양도세가 중과세가 되지 않는다.(모든 조건을 충족해야 함) 그러나 해당주택
을 올해안에 매도해도 중과세를 피할 수 있다는 것이지 다른 주택을 올해안에 매도하지 않
아도 중과세를 피할 수 있는 것은 아니니 각별히 유념해야 할 필요가 있다.
▶ 매도순위를 결정하는 것이 중요하다
매도시기별 단순 세금차액을 따지는 것도 현명하지만, 가지고 있는 주택의 내재가치(지역호
재, 가격상승여력)까지 따져 이익실현에 나서는 등, 자기만의 주택 매도순위를 결정하는 것
도 일종의 매도 테크닉이다. 상위 네가지 요건에 부합하지 않은 1가구 3주택자일 경우 3주
택 중 향후 발전가능성 적고 큰 시세차익을 기대하기 어려운, 수익성이 떨어지는 주택을,
올 연말 우선 처분하는 것이 바람직하다. 단, 시간이 매우 촉박한 것은 큰 문제이나, 시세
보다 저렴한 급매로 처분하는 방법이 있을 수 있겠다. 향후 발전성마저도 비슷하게 판단된
다고 하면 3주택 중 주거여건이 가장 좋고 현재 양도차익이 가장 크게 발생한 주택을 최후
에 양도하기로 하고 비과세 요건을 갖추는 것이 중요하다. 이에(1주택은 비과세 요건을 갖
추기로 하고) 발전가능성이나 양도차익이 비슷한 남은 2주택 중 현재 보유기간이 길어 장기
보유특별공제를 더 받을 수 있는 주택을 올해안으로 매도하는 것이 좋은 전략으로 사료된
다.
▶ 매도가 힘들 땐 증여나 임대사업자로 전환을 모색
시간에 쫒겨 매도할 여건이 안되는 다주택자들이라면 세금 회피를 위해 무조건 매물을 처분
하려하기보다 증여나 임대사업자로의 전환을 모색해도 좋을 것이다. 예를들면, 3주택을 가
진 사람이 자녀에게 소형주택 1채를 증여하는 방법이 될 수 있겠는데, 직계존비속에 대한
증여는 10년간 증여한 금액이 3천만원 이하(단, 만30세 미만이며 소득이 없거나, 결혼을 안
한 사람은 별도세대 분리해도 한 세대로 봄, 그리고 미성년자- 1500만원)일 경우 증여재산
공제를 해주기 때문에 양도세와 증여세를 비교해 세금이 적게 나올 수 있는 쪽을 선택하는
방법도 있다. 그리고 증여의 방법에 있어서 부담부증여를 이용해도 좋다. 부담부증여를 쉽
게 말하면, 대출이나 전세보증금 등 채무가 있는 부동산을 증여하는 것으로 증여세와 양도
세가 각각 과세되기는 하나, 양도차익이 적고 증여하는 재산가액이 큰 경우일 때, 부담부증
여를 활용해 세부담을 줄일 수 있는 것이 장점이다. 여유자금이 있다면 국민주택규모의 기
준시가 3억원이하의 주택을 추가 매입해 임대사업자등록을 하면 중과를 피할 수 있기도 하
다. 단, 2003년 10월 30일이후 임대사업자등록을 하는 신규사업자 경우엔, 같은 시(특별
시·광역시포함)·군에서 5호이상 국민주택을 10년 이상 임대해야 중과를 피할 수 있으므로
장기간여유자금이 필요한 단점은 있다. 하지만, 최근 정부가 미분양 아파트 임대사업에 대
해 혜택을 주는 방향을 검토하는 등 정책방향이 바뀌고 있어, 임대사업에 대한 지원이 늘
어날 경우 다주택자에겐 새로운 돌파구가 될 전망이다.
자료제공:함영진팀장, 박용택 (주)내집마련정보사(http://www.yesapt.com)
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