내년 종합부동산세의 신설과 1가구 3주택자를 대상으로 실시하는 양도소득세 중과세 실시등
이 실효성 여부를 가리기 앞서 다주택자에게 불리한것만은 사실이다. 절세를 위한 방법으로
증여에 대한 관심이 점차 높아지고, 임대사업자로의 전환이 하나의 절세 방법으로 대두되고
있는 상황이다.
또한 우리나라의 부동산 정책의 변동을 살펴 볼 때, 과거의 부동산 정책이 언제나 부동산
경기에 따라 수시로 바뀌었기 때문에 현재의 부동산 세제도 언젠가는 바뀔 것이라는 조심스
러운 예측을 한다면 미분양 물량이 폭증하고, 부동산 관련 세제개편안이 발표되고 있는 요
즈음에는 정책과 경기를 관망하는 시기로 보는 것도 좋은 투자 전략으로 보여진다.
주택 임대를 모색해보려고 하나 주택임대의 경우 월세와 함께 전세라는 방법이 적용되지만
요즘 같은 저금리 시대에는 전세 보증금만으로는 원하는 수익을 거둘 수 없고, 역전세난이
2006년까지는 지속될 것이라는 분석이 대세를 이루는 만큼 월세로 전환하는 것이 쉽지가 않
다. 이외에도 작년 10·29대책 발표 이후에 임대사업등록을 하기 위해서는 거주 주택외에 2
채의 주택을 임대하면 사업등록의 요건이 되나 양도세 중과세를 피할 수는 없다. 현재에는
양도세 중과세를 피하기 위해서는 같은 시·군에 위치한 주택을 5채 이상, 10년간 임대해야
양도세 중과세를 받을 수 있기 때문에 자금이 장기간 묶일 가능성이 크다.
그러나 이러한 불리한 상황에서도 임대사업을 모색해야하는 이유는 증여를 통한 절세가 생
각보다 쉽지 않고 배우자 증여외에는 공제효과를 보기 어렵기 때문에 임대외에는 마땅한 방
법이 없기 때문이다. 그러나 정부가 임대사업 활성화 의지가 감지되고 있으며, 임대주택 면
적에 따른 취·등록세 감면효과는 아직 기대할 수 있다는 점등은 긍정적으로 생각할 수 있
다.
이러한 기본 요건을 바탕으로 임대사업을 모색하는 대상자가 가장 신경써야 하는 것은 임대
주택에 대한 회전율이며, 이는 어떤 주택을 임대해야 가장 손쉽게 세입자를 구할 수 있을
것인가에 대한 고민과 직결된다고 볼 수 있다.
유망 임대사업지로는 선택의 기준에 가장 좋은 곳은 역시 유동인구가 활발한 곳으로써 대형
사무실, 오피스텔, 역세권 및 대학가등을 꼽을 수 있다. 임대는 내집마련을 하고자 하는 사
람을 대상으로 하는 것이 아니기 때문에 교통 및 거주의 편의성이 우선으로 꼽히기 때문이
다. 수요자의 경우에도 독신자 및 신혼부부의 경우가 실수요자이기 때문에 소형평형를 바탕
으로 한 대규모 단지가 좋다. 물론 단지규모가 적더라도 인근에 위치한 아파트 단지가 많아
생활편의시설이 잘 갖추어져 있는 곳이라면 큰 무리는 없다.
이외에도 임대와 투자의 두가지 목적을 달성하기 위해서는 전세보증금만으로 임대를 하였을
경우 제 2금융기관에 5,000만원 이하로 금액을 예치하여 상대적으로 높은 금리를 기대하는
것이 좋겠고, 월세로 세입자를 원할 경우에는 보증금을 낮추는 대신 월세금을 높이는 것이
상대적으로 바람직한 전략이 되겠다.
◆ 임대주택 선택시 고려사항 ◆
1. 은행대출과 예금시 금리및 예산범위 확인
2. 등기부등본에 근저당 설정 가급적 자제
3. 역세권과 교통 편의성등 확인
4. 할인점, 병원 등 편의시설의 확인
5. 장기간 임대시 지역일대의 개발 호재 확인
6. 소형평형을 중심으로 대단지 신규주택 우선 구입
◆ 임대주택사업자에 대한 세제지원 내용 ◆
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취·등록세 전용면적 60㎡이하 면제
전용면적 60㎡~85㎡ 50% 감면
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재산세 전용면적 40㎡~60㎡이하 50% 감면
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종합토지세 전용면적 85㎡이하 0.3% 적용(누진세율 적용 하지 않음)
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양도소득세 같은 시·군에 위치한 국민주택(25.7평이하)을 5호 이상 10년 임대시
중과세 면제
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◆ 유망 소형 평형 임대 사업단지 ◆
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지역 단지명 단지규모 평형 입주시기 연락처
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용산구 한남동 금호리첸시아 371 12~28 2004-04 02-749-9100
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용산구 이촌동 동아그린 499 18~43 1999-06 02-790-7177
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영등포구 대림동 현대3차 1162 17~56 1997-10 02-2653-8800
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송파구 거여동 도시개발1단지 1004 21~25 1997-12 02-409-3400
도시개발4단지 546 17~25 1997-08
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마포구 노고산 신촌포스빌 350 14~16 2004-09 02-714-4959
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마포구 도화동 오벨리스크명품 662 14~49 2004-10 02-717-4114
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도봉구 창 동 신창 609 17~25 1998-08 02-990-2277
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노원구 월계동 청백3단지 458 17~25 1998-09 02-996-2006
청백4단지 520 17~33 1998-09
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군포시 오금동 한라주공2차 1639 16 1998-01 031-394-9200
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안산시 초지동 주공14단지 1012 17~25 2002-05 031-411-6400
주공15단지 975 16~24 2002-05
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시흥시 월곶동 풍림아이원 2560 12~70 2002-11 031-404-6644
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구리시 수택동 검배마을주공 693 18~24 2002-05 031-568-2323
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자료제공 : 내집마련정보사 (www.yesapt.com)
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