내년(1월 1일 시행예정)부터 발코니의 구조변경이나 개조가 합법화됨에 따라 아파트 입주민
의 필요에 따른 다양한 발코니 사용이 보다 가능해지게 됐다. 특히, 이미 준공검사를 받은 
주택도 구조변경이 가능하도록 경과조치를 두거나, 기존 불법확장 주택도 입법예고로 단속
이 어려운 실정이라 (발코니 확장)전면 양성화가 미치는 파급효과는 주택시장에 상당한 변
화를 몰고 올 것으로 예상된다.

벌써부터, 일부 건설사들은 발코니를 활용한 분양마케팅으로 계약률 제고에 열을 올리는가 
하면, 할인점과 유통업체들도 이런 수요에 발맞춰 공간을 넓혀 쓰거나 실내처럼 꾸밀 수 있
도록 하는 기획행사, 상품마련에 발 빠르게 움직이고 있다고 한다. 주식시장에서도 인테리
어 디자인업체나 리모델링 업체가 발코니 확장 수혜주로 부각되며 연일상한가를 기록했다하
니, 천덕꾸러기 덤 공간(서비스면적)이 주거공간으로 살아나면서 주택시장의 트랜드나 주거
의 질적 향상에 미칠 영향력은 무궁무진 한 듯싶다.

▶ 주택시장 여파 및 전망
첫째, 기분양아파트(분양권)의 발코니확장 문제로 민원이 끊이지 않을 것이다. 발코니 확장
합법화 이후 아직 입주를 하지 않은 기분양아파트마다 입주자동호회를 중심으로 발코니확장
을 해달라는 민원이 쇄도할 것으로 보인다. 이미 화성 동탄지구 시범단지에서 그러한 움직
임이 있다고 하는데, 공정이 상당히 진행된 사업장도 많아 공기가 늦어짐에 따른 건설사와 
입주민의 비용분담 문제 등, 갖가지 마찰이 불가피 한 곳이 늘 것으로 예상된다. 

둘째, 대형평형과 소형평형의 (주거 선호도, 가격)격차는 갈수록 커질 것이다. 발코니는 전
용면적에 포함되지 않는 서비스면적으로 발코니가 넓을수록 구조를 변경해 방ㆍ거실 등으로 
사용할 수 있는 면적이 증가하게 된다. 즉, 대형평형일수록 확장되는 면적이나 실제 느끼는 
체감공간이 커지게 돼 구조변경에도 효과적일 수밖에 없다. 평당 확장비용은 동일하나, 확
장 후 재산상의 이익은 대형평형이 보다 클 수밖에 없어 가격차별화가 발생될 것이다.

셋째, 아파트(주상복합 아파트)의 선호도는 더욱 높아질 것이다. 발코니 설치가 불가능한 
오피스텔보다는 구조공간으로써 거실, 침실, 창고, 화단 등, 갖가지 방식으로 자유자재로 
사용할 수 있는 발코니 딸린 아파트 상품이 더욱 인기를 끌 수밖에 없다. 특히, 발코니 설
치가 가능하더라도 면적이 작고 사업성이 떨어지는 연립이나 다가구, 다세대, 단독주택의 
발코니 활용도는 낮을 수밖에 없다.

넷째, 발코니 확장 합법화 효과는 주택시장의 공급확대에도 도움을 줄 것으로 보인다. 죽은 
공간을 살리는 의미가 크므로, 평면/품질경쟁 가속화로 발코니 면적을 얼마나 넓히고 이를 
효과적으로 구조 변경할 수 있느냐가 화두로 떠오르면서 중대형아파트의 공급부족 해소에도 
일정정도 긍정적 영향을 미칠 것으로 생각된다.

다섯째, 광폭발코니 도입시기와 발코니 하중기준 변경시기(92.6.1)에 따라 양극화가 벌어질 
수 도 있다. 그동안 발코니는 입주민의 40%이상이 불법구조변경을 감수할 만큼 음성적으로
도 대중화되어 있었다. 양성화되면 대부분 구조변경을 꾀할 텐데, 정부가 발코니 하중기준
을 강화한 92년 6월 1일 이전 아파트에 대해선 구조변경시 안전확인을 반드시 거치도록 한 
상태라 이전 지어진 아파트는 안전문제로 선호도가 떨어질 수도 있다. 그리고, 간이화단 설
치시 2ｍ까지 허용하던 발코니 길이를 향후 1.5ｍ로 통일시킬 예정이라 2~2.5m가 넘는 광폭 
발코니로 설계한 기존아파트의 인기는 더욱 높아질 것으로 보인다.

여섯째, 전망(view)중요성이 더욱 부각될 것이고, 초고층이 로얄층으로 입지를 굳히는 계기
가 될 것이다. 강이나, 바다, 공원, 산 등, 조망권이 확보된 곳이나 더블/트리플조망이 보
장된 아파트는 발코니 확장으로 가치가 한 단계 업그레이드될 것으로 보인다. 양파의 껍질
을 벗기듯 발코니에서 조망하던 것을 안방이나 침대에서 전망할 수 있게 되는 등, 전망의 
가치가 높아지기 때문이다. 반면, 1층은 오히려 사생활 침해가 발생될 수 있어 구조변경의 
메리트가 떨어지면서 선호도는 더 떨어질 것으로 보인다. 

발코니 확장의 합법화는 개인의 필요에 따라 공간을 활용하고, 공동주택의 평면을 다양화했
다는 의미도 크지만, 조용히 주택시장의 트랜드를 바꾸고 있다는 면도 간과해선 안되겠다.

자료제공: 김영진대표, 함영진팀장, (주)내집마련정보사(www.yesapt.com)