모기지론의 평균 이용자를 살펴보면, 연소득 3000만원 이하인 38세 근로 소득자로 1억2000만원짜
리 23평형 아파트를 구입하기 위해 평균 7000만원을 대출받은 것으로 나타났다. 자기자본 5000만
원을 가지고 나머지 60%는 모기지론 에 의지해 주택을 구입한 셈이다. 

그러나 최근에는 이보다 더 대출이자가  저렴한 생애최초주택구입자금대출이 각광을 받고  있다.  
연소득 5천만원이하일 경우 1억5천만원을 5.2%에 대출을 해주고, 연소득 2천만원이하일 경우 1억
원까지는 4.7%에 그 이상으로는 5.2%에 대출을 받을 수 있다. 1년거치 19년 상환이나 3년거치 17
년 상환방식 중에 택일하면 되고 연말에 소득공제까지 받게 되면 결과적으로 금리는 더 떨어지게 
된다. 게다가 중도상환수수료가 없다. 다만 동일세대원 모두 이제까지 주택소유한 사실이 없어야 
하고 집값의 70%, 최고 1억5천만원까지만 대출을 받을 수 있다.

물론 대출상품을 이용해 내집마련을 하는데 도움을 받을 수 있겠지만 자기자본보다  대출 비율이 
웃돈다면 집값상승에 대한 투자수익률을 한 번 점검해보는 것이 좋다. 대출을 많이 받았다면  오
히려 손해를 볼 수도 있기 때문이다. 1억원을 대출받아 1년거치, 19년상환방식을 택할 경우 연소
득 2천만원이라면, 4.7%가 적용되어 1년동안은 매달 39만2천원정도를 1년후부터는 매월  66만4천
원을 내야한다. 연소득 5천만원이하로 5.2%가 적용된다면 1년동안은 약 43만3천원을,  1년후부터
는 69만1천원을 내야한다. 만일 1억원을 대출받아 3년거치, 17년상환방식을 택할 경우 4.7%가 적
용 시 3년동안은 매달 39만2천원정도를,  3년후부터는 매월 71만3천원을 내야한다. 5.2%가  적용 
시 3년동안은 약 43만3천원을, 3년후부터는 73만9천원을 내면 된다.

따라서 생애최초주택담보대출을 집값이 상승할 만한 지역을 선택해야 하고 이자가 부담되지 않을 
만큼 대출하는 것이 중요하다. 이를 바탕으로 자본금 6천만원을 가진 수요자가  동탄신도시 대우
푸르지오 24평형에 당첨돼 1억원을 대출받아 분양받았을 경우를 살펴보자. 

동탄 대우 푸르지오의 경우 분양을 받으면  계약일로부터 5년간 전매가 금지되는데 이를  반영해  
투자수익률을 분석해본 결과 각종 세금과 물가상승률과 금융비용 등을 따져봤을 때,  5년간 분양
가 대비 약 35% 이상 상승해야 부동산 투자 시 손해가 없다는 결론이 도출됐다.  
 
 동탄대우푸르지오(2008.10 입주예정) 
 생애최초주택구입자금대출금 1억원, 3년거치 17년 상환.  

▶ 부동산 투자비용과 수익률                                                   (단위 : 만원)
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                                             <--------  전매제한 기간 5년  ------->
년도                                      2006       2007       2008       2009       2010       합계
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총 분양가                                                                                            16,180
금융비용(연 5.2%)                     63.1       259.4    437.3       704        888    2,352
취등록세(4.4%)                                                  711.92                              712
등기비용                                                          약 54                                54
재산세                                                                          36.2       42.7        79
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총보유비용(현시세+비용)                                                                        19,376
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물가상승률(연3.5%가정)           566.3       566.3    566.3    566.3    566.3   2,832
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물가상승률까지 감안할 경우                                                                   22,208
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5년 후 매도시 양도세                                                                              2,430
중개수수료(매도)                                                                                      104
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양도세까지 감안할 경우                                                                         24,742
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※ 등기비용 : 국민채권 38만원, 인지 15만원, 대법원 증지8천원
   재산세 : 분양가 80% 대비 실효세율 2009년 0.28%, 2010년 0.33% 적용
   물가비용은 단리로 계산.   양도세 : 양도차익이 1억일 때, 9~36% 세율 적용

생애최초주택구입자금 대출을 이용해 중도금대출을 받을 경우 대출금에 대한 이자가  중도금회차
마다 달라지므로 5년간 들어가는 대출이자와 원리금은 약 2352만원 정도이다. 이를 포함해 이 단
지를 5년간 보유할 경우에 들어가는  비용은 총1억9376만원으로 최초 분양가를 제외한  금액만도 
3,196만원 소요된다. 즉, 5년 후 이 단지 가격이 분양가 대비 약 16.5%는 올라야  비용과 물가상
승률을 제외하고 손해를 면할 수  있는 셈이다. 물가상승률까지 감안한다면,  2억2208만원까지는 
올라야 실질수익률에서 손해를 보지 않는다. 

5년간의 전매제한기간이 끝나고 매도할 때에는 해당지역이 주택투기지역에 해당되는 만큼 양도세 
2,430만원과 부동산 중개수수료 104만원을 추가로 부담해야 하기 때문에 집값이 2억4742만원까지 
올라야 손해를 면할 수 있다. 

양도세까지 감안하며, 분양가를 기준으로 5년간 35%  집값 상승이 돼야 투자측면까지 고려할  수 
있다는 계산이다. 



자료제공 : 김정용대리,(주)내집마련정보사(www.yesapt.com)