Q : 요즘 재건축 아파트 가격이 상승세여서 서울 강남에 있는 은마아파트에 관심이 있습니다. 은마 아파트가 안전진단을 앞두고 있다는데 안전진단을 통과 가능성은 어떻게 보시는지? 통과가 되면 그 이후 추가적으로 재건축 아파트의 사업 진행과정과 투자성에 대해 알고 싶습니다.

A : 은마 아파트는 2002년에 이어 2003년 2005년 등 세 차례 안전진단을 탈락했다. 하지만 은마 아파트는 시간이 흐르면서 건물이 더 낡아졌고, 재건축 안전진단 규정도 더 완화됐으며, 부동산 시장 불황까지 겹치면서 이번에는 안전진단 통과가 될 가능성이 높아졌습니다. 

반면 안전진단 통과에 대한 불안도 여전히 내재되어 있습니다. 안전진단 매뉴얼에 따르면 재건축을 하려면 평가 점수가 55점 이하이여야 합니다. 현 정부가 구조안정성을 40%로 낮췄지만 안전진단에서 가장 부담요인이 되는 구조안정성 가중치가 중층 재건축 아파트는 높기 때문에 사실상 55점으로 떨어지기 힘듭니다. 

예를 들어 은마 아파트가 구조안정성에 C등급을 받을 경우 점수 55~90점 이하 범위 내에서 가장 낮은 점수인 55점을 받아야만 간신히 안전진단을 통과할 수 있습니다. 90점을 받으면 가중치를 곱해 36점이 돼 건축마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등 나머지 부분에서 가장 낮은 점수를 받는다고 해도 사실상 55점 이하가 되기 힘들다는 것. 

또한 재건축 아파트 특히 은마 아파트가 부동산 시장에 ‘뜨거운 감자’라는 점에서도 문제가 발생할 수 있습니다. 서울시는 강남 재건축 사업이 부동산 시장에 큰 자극을 주지 않도록 하겠다고 발표했었습니다. 이런 가운데 은마 아파트가 안전진단에서 통과하게 되면 다른 재건축 아파트까지 부채질해 재건축 아파트 급등 등 부동산 시장에 혼란을 가중시킬 수 있기 때문에 안전진단 통과를 시키기 쉽지 않다는 것입니다. 

만약 은마 아파트가 이번에 안전진단에 통과가 된다고 할지라도 앞으로 넘어야 할 문턱이 많습니다. 따라서 과거처럼 시세차익을 노린 투기꾼들이 몰려 강남의 대표적인 대박 투자처로 인기를 끌며 단기간 수직상승의 반응을 기대하기 힘듭니다. 재건축 사업이 본격화되기까지는 상당기간의 시간이 필요하며, 또한 정비계획 수립과 조합설립인가 시점에서 조합원들의 동의를 어떻게 확보할 것인가 등 앞으로 안전진단보다 더 중요한 요인들이 남아 있기 때문입니다. 

특히 현재로서는 은마 아파트는 소형주택 의무비율이나 추가부담금 등으로 사업수익성이 크게 떨어진다는 점도 큰 걸림돌입니다. 만약 소형주택 의무비율을 지켜서 재건축을 할 경우 상당수의 조합원이 현재보다 작은 주택형을 배정받아야 하기 때문에 조합원들의 동의를 받기 힘듭니다. 또 현재 102㎡가 112㎡를 받기 위해서는 추가부담금을 포함 총 비용은 주변 새 아파트 시세와 비슷하기 들기 때문에 수익성이 떨어지게 됩니다. 1대1 재건축을 할 경우에도 일반 분양 가구수가 전체의 10%에 미치지 못할 뿐만 아니라 분양가상한제가 유지되면 일반 분양분 분양가를 주변 시세만큼 받지 못해 이 또한 사업 수익성이 크게 떨어집니다. 

하지만 은마 아파트는 단기적인 시세 급등보다는 장기적인 관점에서 접근한다면 투자 수익률 면에서는 높이 평가된다. 

은마 아파트가 그동안 사업진행에 큰 걸림돌이 되어 왔던 안전진단에 통과가 되면, 사업진행 속도가 빨라져 현재보다는 투자수요 접근이 더욱 커져 시세 상승 여력 역시 커지게 됐다. 또한 대단지 아파트로 주변 기반시설이 잘 갖춰져 있고, 중층 재건축의 대표주자라는 점, 국내 최고의 명문학군이라는 강점이 있어 앞으로 중장기적으로 꾸준히 주목을 받을 것으로 예상됩니다. 실제로 소득수준에 비해 은마 아파트 가격 상승은 매우 컸습니다. 1998년에서 현재까지 10년 동안 소득 수준은 2배 가량 오른데 비해 은마 아파트는 112㎡ 가격은 10년 전 2억원에서 현재 12억원 선으로 무려 6배가 뛴 것입니다. 

하지만 은마 재건축 아파트는 소형주택 의무비율, 추가부담금, 분양가상한제 등 사업 수익성과 직결되는 걸림돌이 아직 많이 남아 있다는 점에서 투자접근 시기 면에서 길게 보고 접근해야 합니다.