뉴타운 사업은 강남과 강북의 지역 격차를 해소하고 강북의 열악한 주거지역을 종합적, 체
계적, 계획적으로 개선하겠다는 목적 하에 서울시가 추진하고 있는 사업이다. 2002년  10월 
은평, 길음, 왕십리지역일대를 뉴타운시범지구로 선정하여 현재 설계를 완료하고  보상작업
착수 및 착공에 들어간데 이어, 2003년 11월에 종로구 교남지구, 용산구 한남지구, 동대문
구 전농·답십리지구, 중랑구 중화지구, 강북구 미아지구, 서대문구 가좌지구, 마포구 아현
지구, 양천구 신정지구, 강서구 방화지구, 동작구 노량진지구, 영등포구 영등포지구,  강동
구 천호지구 등 12개의 2차 뉴타운지구가 지정되어 현재 기본구상이 진행중이다. 

① 시범지역 3곳 중 으뜸은 왕십리뉴타운
강북발전의 거점 역할을 할 뉴타운 시범지역은 길음뉴타운(성북구 길음동)과  왕십리뉴타운
(성동구 하왕십리동), 은평뉴타운(은평구 진관내·외동) 총 3곳이다. 이들 세 곳은  지역여
건에 따라 각기 특색을 달리해 조성되는데, 길음동은 여러 개의 재개발권역을 묶어 개발하
는 주거중심형으로, 상왕십리동은 주거와 상업, 업무기능을 복합적으로 개발하는  도심형으
로, 진관내·외동은 환경친화적인 신시가지로 거듭난다. 세 곳 중 개발효과가 가장  극대화
될 것으로 기대되는 곳은 10만평 규모 왕십리뉴타운이라 할 수 있는데, 뉴타운개발이 청계
천복원과 행정타운(성동종합행정타운)건설, 민자역사 착공, 35만평 서울숲공원과  연계되며 
시너지 효과를 내고 있다. 뉴타운 개발이 진행되고 있는 하왕십리동 주변아파트의 경우 지
구지정이전보다 가격이 많이 뛴 상태다. 청계벽산아파트 45평형의 경우 현재  48,000만원선
까지 호가되는데, 2002년 10월 뉴타운 지정당시엔 최하 30,000만원에도 거래됐었다. 땅값도 
많이 오른 편인데, 3년전 평당 300~400만원하던 땅값이 현재 3~4배 이상 올라 현재는 평당 
1200~1500만원 넘게 거래되고 있다.

② 2차 뉴타운지구 12곳 중 기본계획 확정은 6곳만…
서울시는 2003년 11월 18일, 성북구 하월곡동 등 5곳을 균형발전촉진지구로 지정한데  이어 
종로구 평동과 용산구 이태원·한남·보광동 등 12곳을 2차 뉴타운 사업지역으로 최종 선정
했다. 현재 개발기본계획이 확정된 곳은 교남, 신정, 노량진, 전농·답십리, 영등포,  방화
뉴타운 6곳으로, 일부 뉴타운은 반대추진위가 구성되는 등 지역주민의 이해관계가 첨예화된 
곳이 있어, 나머지 6곳의 개발기본구상안은 올해 연말에나 마무리될 것으로 보인다.

12개 지구 중, 일단 개발면적이  넓고, 기본계획이 구체화되거나, 주민의 자율노력이  높아 
사업추진이 빠른 곳이 유망하다  할 수 있는데, 뉴타운으로  지정되기 이전부터 이미 재개
발·재건축 대상지였던, 아현뉴타운이나,  용산부도심개발과 맞물린 한남뉴타운,  상암지구 
인근인 가좌뉴타운을 베스트로 꼽을 수 있겠다.

아직 기본계획이 미확정된 한남뉴타운은 약 33만 5천평규모로, 용산구 이태원, 한남동,  보
광동일대 주거중심형으로 개발된다. 서울의 중심부이기는  했으나 약 1백년의 외국군  주둔
과, 구의 중심을 차지하는 철도청 부지 등 갖가지 저해요인으로 인해 그동안 빛을 보지  못
했었다. 하지만, 뉴타운개발과 더불어 용산부도심개발계획, 용산민자역사개발,  미군기지이
전 등 갖가지 개발사업을 등에 업고 단계적인 개발이 추진되고 있다. 서대문 남가좌동 248 
일대 가좌뉴타운은 주거중심형으로 개발된다. 면적은 35만 7천평으로 지구좌측에  상암지구
가 인접해 있고 DMC 개발도 한창이라 시너지 효과를 발휘할 수 있을 것으로 보여진다. 주거
중심형으로 개발되는 마포구 아현동 아현뉴타운도 유망한데, 도심과의 근접성이 뛰어날  뿐 
아니라, 아현1-2구역을 필두로 재개발이 본격화되고 있는 곳이라, 뉴타운지정으로 인해  인
근 공덕동 일대와 함께, 대표적인 도심권 주거지로 성장할 수 있는 가능성은 큰 편이다.

그밖에 개발기본구상안이 구체화된 곳에선, 김포공항과 마곡지구를 연계하는 에어포트 타운
으로 개발하는 방화뉴타운이나, 영등포시장 일대를 개발해 여의도 배후를 담당케 할 영등포 
뉴타운도 좋다.


③ 물밑경쟁 치열한 3차 뉴타운예정지역 15곳 압축
최근 3차 뉴타운 신청기한이 오는 12월(13~20일)로 조정됐다. 당초 8월말로 예정되어  있었
으나 2차 뉴타운 개발기본계획 수립과정에서 나타난 사항에 대한 평가·분석내용이, 3차 뉴
타운 지구 심사 및 지정과정에 충분히 반영될 필요를 느꼈기 때문이다. 특히, 가좌나 중화
뉴타운 등 아직 개발기본구상안이 발표되지 못한 곳도 6곳에 달해, 3차 뉴타운지구 신청까
지 받을 경우 자치구간은 물론 동일 자치구내의 과도한 경쟁을 부추길 소지를 피하자는 뜻
도 있었다.

3차 뉴타운은 2005년 4월경에 약 10개소 내외를 지정할 계획인데, 현재 뉴타운 후보지로 거
론되는 주요 지역은 약 15곳이다. 대부분 2차 뉴타운에서 탈락했던 곳으로 강북에선 광진구 
중곡4동, 도봉구 창2·3동 등이 언급되고 있고, 강남에선 송파구 거여·마천동, 양천구  신
월2·6동, 금천구 시흥3동 등이 물망에 오르고 있다. 예정 지역 중 거여·마천동, 방배2~3
동, 구의동 등을 눈여겨보면 좋은데, 자치구별 물밑작업이 치열해 지구지정은 확신할 수 없
는 상태다. 다만 이번 3차는 자치구와 주민의 추진의지가 적극 반영될 예정이라, 강·남북 
지역격차 해소차원에서 밀리기만 했던, 강남지역도 다수 포함될 것으로 기대된다.

④ 뉴타운 투자 유의점
그동안 주거환경, 교육여건, 생활편익시설 등 강남지역으로 도시기능이 집중되면서, 기성시
가지는 입지경쟁력이 낮아지고, 재정력과 투자, 도시인프라 모두 열악했던 것이 사실이었기 
때문에 뉴타운 개발이 지역경제에 미치는 순기능은 크다하겠다.

하지만, 개발의 시급성에 급급해 개발준비과정이나, 구체적인 재원 조달방법이 제대로 이뤄
지지 않아 지구내에서 조차 뉴타운 개발에 대한 찬반양론은 극렬해 지는 등, 역기능도 만만
찮다는 분석이 나오고 있다. 단순히 지자체 차원에서 무리한 개발이익을 약속하는 등 개발
을 부추기기 보단, 개발계획의 적정성과  개발방식에 대한 주민동의를 담보하는 등  합리적 
뉴타운 개발을 이뤄내야 할 것이다. 주거환경 개선으로 강북, 강남지역 편차를  해소하겠다
는 원대한 계획의 초석을, 충분한 이해를 구하지 못한 졸속 지역 개발로 삼을 순 없기 때문
이다.

뉴타운 투자자도 시장이 실수요자로 재편되고  있는 만큼, 개발계획에 따른 진행상황에  맞
게, 투기금액과 시기를 저울질해야 할 때다. 특히, 조합지분 전매금지, 개발이익환수와  후
분양, 보유세 강화 포탄을 피해 재개발이나 뉴타운지구에 투자하는 사람이 많은데,  개발준
비과정이나, 개발 주체의 타당성, 개발의 실현 가능성 등 변수가 많기 때문에 불투명성 변
수도 염두에 두는 것이 좋다.



▶ 뉴타운 사업 추진절차
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| 뉴타운사업지구 지정요청  |
|           (구청장)           |
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                ↓
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|   뉴타운 사업지구 지정   |
|              (시장)              |
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                ↓
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|       세부시행계획 수립    |
|           (구청장)           |
+--------------------------+
                ↓
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| 실시계획인가 및 사업시행 |
|        (시장·구청장)        |
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▶ 뉴타운 위치도

                                             
▶ 뉴타운 개발 사업유형
+- 중심형 뉴타운개발 : 주택재개발구역을 중심으로 인근 생활권지역의 도시기반구조 개선
+- 도심형 뉴타운개발 : 도심 또는 인근지역에 주거, 상업, 업무기능 등을 복합 개발
+- 신시가지형 뉴타운개발 : 미(저)개발지 등을 대상으로 주거, 상업, 생태, 문화 기능
                                     등을 갖춘 신시가지 조성


▶ 뉴타운 지정현황                                   (2004.9월 기준)
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차수   자치구           위치                               비고 
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시범   성북구   길음동 624번지 일대                주거중심형
지역   성동구   상왕십리동 440번지 일대          도심형
         은평구   진관내·외동, 구파발동 일대    신시가지형
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2차    종로구   평동 164 일대                        도심형 
         용산구   이태·한남·보광동                 주거중심형 
         동대문구 전농동400, 답십리동 일대         주거중심형 
         중랑구   중화동 312 일대                      주거중심형 
         강북구   미아동1268 일대                      주거중심형 
         서대문구 남가좌동 248 일대                  주거중심형 
         마포구   아현2·3동, 염리·공덕동 일대  주거중심형 
         양천구   신정3동 1162 일대                  주거중심형 
         강서구   방화동 609 일대                      주거중심형 
         영등포구 영등포동 2·5·7가 일대          도심형 
         동작구   노량진동 270 일대                  주거중심형 
         강동구   천호동 362 일대                      주거중심형 
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▶ 3차 뉴타운 후보지로 거론되는 지역
  (3차는 약 10개소를 지정할 계획임)
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자치구        후보지로 거론되는 지역
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광진          중곡4동 or 구의동
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도봉          창2·3동
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양천          신월2·6동
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금천          시흥3동
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영등포        신길1·4·7동
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서초          방배2·3동
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송파          거여·마천동
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구로          구로2동
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중구          신당동 or 회현동
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노원구        월계동 or 공릉동
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관악구        신림동 or 봉천동
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▶ 뉴타운 관련 추진일정
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   시기                                       주요내용
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2002.10       서울시 뉴타운 시범단지 3곳 선정(길음,은평,왕십리)
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2003.4        은평뉴타운개발 기본구상안 발표
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2003.10       왕십리뉴타운 개발기본계획 확정
                길음뉴타운 개발기본계획 확정
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2003.11.18  서울시 2차 뉴타운 대상지 12곳, 균형발전촉진지구 5곳 선정
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2003.11.26  2차 뉴타운 대상지 12곳, 토지거래 허가구역으로 지정
                - 2008년 11월 25일까지 5년간 토지거래 허가구역으로 지정
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2004.6        교남뉴타운 개발기본구상 발표 
                신정뉴타운 개발기본구상 발표
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2004.7        노량진 뉴타운 개발기본구상 발표
                전농·답십리 뉴타운 개발기본구상 발표
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2004.8        영등포 뉴타운 개발기본구상 발표
                방화 뉴타운 개발기본구상 발표
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2004.12.20  3차 뉴타운 신청 예정
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2005.4        3차 뉴타운 신청대상지 현장실사 및 대상지역 심의·선정 예정
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자료제공:함영진팀장, (주)내집마련정보사(http://www.yesapt.com)