다가오는 을유년 부동산시장은 아파트, 분양권, 재건축/재개발, 주상복합/오피스텔, 상가, 토지 등 상품별로 투자
환경의 명암과 등락이 극명할 것으로 예상된다. 공급량과 정부정책, 금리, 경기회복속도 등 부동산시장에 영향을
미칠 요인들이 각 개별상품과 어떻게 결합하느냐에 따라 투자환경의 부침이 상당할 것으로 전망되기 때문이다. 일
례로 주택시장은 실수요자가 주도하는 시장이 되는 반면, 투자수요자와 가수요자가 지배했던 지역의 주택 가격은
하향추세가 지속될 전망이기 때문에, 향후 개발효과나 발전가능성이 높은 지역을 선택하는 것이 무엇보다 중요하
다.
따라서, 부동산정보업체 내집마련정보사(http://www.yesapt.com)는 내년 부동산시장을 분양시장, 지역개발, 법규
등으로 대분해, 호재가 기대되는 곳을 미리 살피고, 수혜지, 반사이익, 유망상품을 짚어보는 시간을 갖도록 하고자
한다. 분양시장은 분양종합선물상자라 할만큼, 판교, 동탄, 운정, 풍산, 양산 등 신도시를 포함한 각종택지개발지
구들의 공급물량이 포진해 있고, 뚝섬서울숲, 청계천복원사업, 중앙선 복선전철, 부산·대구지하철 등 전국적으로
지역개발호재를 노릴 곳도 한둘이 아니다. 지역개발과 법규 호재에 있어서도 뚝섬서울숲공원·청계천복원사업 완
공, 연기·공주 행정수도 대안책발표, 농지법개정, 공공택지 원가연동제 적용 등 호재에 따라 수혜를 입을 지역과
반사이익이 기대되는 상품이 적지 않으니 투자를 결정하는 기초메뉴얼로 삼아도 좋을 듯 싶다.
◇ 강남 재건축 유망단지 일반분양
내년 초엔 개발이익환수조치를 피할 것으로 보이는 강남권 재건축단지 일반분양물량이 많다. 내년 6~7월쯤 개발이
익환수제가 시행되면 단지 내에 일정비율(10~25%)의 임대아파트를 지어야 하므로 이들 일반분양물량의 투자가치가
상대적으로 높은 편이다. 분양예정인 아파트는 역삼동 신도곡(153세대), 삼성동 AID차관(2070세대), 신천동 잠실시
영(6864세대), 잠실동 잠실주공2단지(5563세대), 대치동 도곡주공2차(773세대), 암사동 강동시영1단지(3226세대)
등이다.
◇ 성남시 판교 시범지구 분양
청약자와 투자자들의 관심이 높은 성남 판교신도시 시범단지 분양이 이르면 6월말 실시될 예정이다. 일단 내년엔
시범단지 2,700~5,000부터 순차적으로 분양될 예정인데, 건교부는 판교신도시 실시계획 승인과 동시에 6,000가구
규모의 판교신도시 국민임대단지 사업계획도 승인해 내년 상반기중 공사에 들어갈 수 있도록 할 방침이다. 284만평
규모 판교신도시는 총 2만9,700가구(공동주택 2만6,974가구, 단독주택 2,726가구)가 지어져 약 8만9,000명을 수용
하게 되며 20만평 규모 벤처단지와 5만평 규모 친수테마파크, 교육시설구역 등 다양한 편의시설이 들어설 예정이
다. 공동주택의 평형별 가구수는, 국민임대 포함 소형(18평 이하) 9,500가구, 중소형(18∼25.7평) 1만100가구, 중
대형(25.7∼40.8평) 5,100가구, 대형(40.8평 이상) 2,274가구 등이다. 청약경쟁이 치열해 당첨확률이 낮을 것으로
예상되는데다, 전매제한(분양계약 체결후 5년동안 매매금지)규제가 확정된 이후 무주택우선공급비율확대(75~85%),
청약제한(재당첨 10년이상제한 또는 평생 1회 제한) 방안도 거론되고 있어, 무주택자가 아니라면, 판교후광효과를
기대할 수 있는 지역을 노리거나 대형평형으로 청약통장을 변경하는 것이 현명하겠다.
◇ 파주시 운정지구 분양
올초 분양을 끝낸 파주 교하지구 우측, 파주신도시 계획 중심에 위치한 파주운정지구는 142만평(4,692천㎡)규모로
대한주택공사와 파주시가 공동사업자로 사업을 추진중이다. 아파트·연립주택 23,273가구, 단독주택 975가구 등
24,248가구가 들어서게 되며 공동주택 가운데 30%는 임대주택으로 수도권 무주택자에게 공급된다. 또 유치원 6개,
초등학교 9개, 중·고교 각 4개 등 교육시설 23개 및 우체국, 소방파출소, 종합병원 등이 입주할 예정이다. 건교부
는 경의선 복선화('08년 개통예정), 제2자유로 건설 등을 예정하고 있어 기 시행중인 운정지구 양옆에 계획적 관리가
시급한 4,385천㎡(133만평)을 추가로 지정하여 경기서북부지역의 주택부족문제를 해결하면서 향후 남북교류 협력시대
를 대비한 배후관문도시(파주신도시)를 건설하겠다는 계획을 발표했었다. 개성공단개발과 경의선 복선 전철화 등의
개발호재가 많아 장기적인 관점에서 향후 투가가치는 높다.
◇ 하남시 풍산지구 분양
강동·송파구와 인접한 하남시 풍산지구는 하남시 풍산동, 덕풍동, 신장동 일대 그린벨트를 해제해 30만7천평
(1,016천㎡) 규모로 조성되는 택지개발지역이다. 하남 일대가 녹지보전지역임을 감안해 용적률을 1백~1백80%로 제
한해 저밀도의 주거지역으로 개발된다. 수용인구는 1만8천여명이며 지구 내에 유치원과 초등학교가 각각 2개씩, 중
학교와 고등학교가 1개씩 들어설 예정이다. 총 공급세대는 5,768세대로, 17~45평형 아파트 5500여가구와 단독주택
270가구가 공급된다. 이 가운데 국민임대주택이 5개 블록에서 3,095가구가 건설된다. 우리종합건설, 빅스타건설,
동원ENC 등이 택지를 분양받고 공급을 서두르고 있다.
◇ 광명시 소하지구 분양
31만6000평 규모의 광명시 소하지구는 서울 오류~안양간도로, 서부간선도로, 경부선전철(시흥역)이 통과한다. 국민
임대 3030가구, 공공임대주택 280가구, 분양주택 2440가구, 단독주택 148가구 등 5898가구가 들어선다.
◇ 경남 양산신도시(물금지구)분양
경남 양산시 중부동~물금읍 일대에 조성되는 양산신도시의 규모는 총 사업비만 2조2,500억원에 이르는, 323만여평
이다. 지난 96년 공사를 시작해 현재, 1단계지구 완공으로 초고층 아파트들이 속속 들어서고 2,3단계 공사 구간들
도 오는 2012년 완공을 목표로 공사, 분양을 준비중이다. 1~3단계 공사가 마무리되면, 아파트 3만6,700여가구를 포
함, 모두 5만여가구의 주거 단지가 형성돼 15만여명의 상주인구를 품은 신도시가 될 예정이다. 양산 신도시 개발
구도는 1단계 71만평, 2단계 95만평, 3단계 157만평인데, 현재 1단계 지구는 최근 완공돼 도시 형성이 진행 중이
며, 2단계 부지 공사도 약 70%의 진척을 보이고 있다. 3단계 지구는 부산대 제2 캠퍼스 입주가 확정됨에 따라 조만
간 본격 조성공사에 돌입한다. 특히 양산신도시는 부산지하철 2호선 호포~양산시내간 8km가 신도시를 관통, 오는
2006년 완전 개통하게 돼 울산~부산을 오가는 교통 중심지 역할을 맡게 될 전망이다. 내년 2월 고려개발, 우남종
건, 일신건영, 반도주택, 효성 등이 동시분양을 통해 3천600여가구를 분양할 예정이다.
◇ 뚝섬 서울숲공원(35만평) 완공
서울숲공원은 성동구 성수동1가 685번지 일대 1백15만6천여㎡(총 35만평)에 조성된다. 기본계획안에 따르면 생태
공원과 승마공원, 체육공원, 가족공원, 수변공원 등 각종 테마공원과 문화예술참여 테마공간으로 탄생된다. 중랑
천과 한강이 유기적으로 연결된 울창한 숲 속에 저수지 침전지에 식물을 심어 나비를 키우는 나비온실, 시민이 직
접 나무를 심어 조성하는 시민의 숲, 생태습지교실, 가족 피크닉장, 유스호스텔, 잔디축구장, 수생식물원, 미디
어아트마당, 야외공연장 등 다양한 휴식공간이 자리잡게 된다. 단 뚝섬 퍼블릭 골프장과 승마장은 폐쇄된다. 완공
되면 공원녹지가 부족한 동북부 지역에 시민이 참여하는 자연친화적인 대규모 숲이 조성됨으로써 시민의 삶의 질
향상에도 큰 역할을 할 것으로 기대된다. 이같은 호재에 수혜를 입은 아파트들은 현재 뚝섬역과 뚝도정수사업소 부
근에 밀집해 있는데, 비교적 10년이상 노후된 아파트가 많은 편이다. 최근 이지역이 서울시의 청계천 복원공사, 뚝
섬역세권개발, 서울숲공원 조성계획에 따라 유망 투자처로 떠오르고 있다.
◇ 청계천복원사업 완공예정
2003년 7월 1일부터 구조물 철거를 시작했던 청계천 복원 공사가 내년 10월 초 마무리된다. 총 5.8Km에 이르는 구
간을 태평로 입구에서 광장시장에 이르는 제1공구 2Km, 광장시장에서 난계로 앞까지 제2공구 2.1Km, 난계로에서 신
답철교에 이르는 제 3공구 1.7Km로 나누어 공사를 진행하고 있다. 현재 바닥 공사는 이미 끝났고 청계천 복원 구간
에 놓일 22개 다리 중 관수교, 배오개다리, 황학교 등 일부 다리는 개통된 상태다. 하천 주변에 나무와 꽃을 심고
산책로를 만드는 등 조경공사를 마친 뒤 한강 물을 끌어들이면서 공사가 완료된다. 내년 10월부터 청계천 물길이
열리면 둔치를 걸으며 가을의 정취를 즐기거나 아침저녁으로 달릴 수 있는 서울의 명소가 될 전망이다. 수천억원의
사업비용과 복원에 따른 교통문제, 경제적 효과, 구조물 철거로 인한 각종 폐기물 등 말들도 많았으나, 왕십리뉴타
운을 포함한 도심재개발 사업과 함께 또 다른 지역호재로 시너지 효과를 발휘할 것으로 보인다.
◇ 서울시 3차 뉴타운사업지 발표
3차 뉴타운은 2005년 4월경에 약 10개소 내외를 지정할 계획이었지만, 최근 일괄지정하려던 계획이 개별지정으로
바뀌게 됨에 따라 3차 뉴타운 사업 추가지정이 늦어질 것으로 예상된다. 현재 3차 뉴타운 후보지로 거론되는 주요
지역은 약 15곳이다. 대부분 2차 뉴타운에서 탈락했던 곳으로 강북에선 광진구 중곡4동, 도봉구 창2·3동 등이 언
급되고 있고, 강남에선 송파구 거여·마천동, 양천구 신월2·6동, 금천구 시흥3동 등이 물망에 오르고 있다. 예정
지역 중 거여·마천동, 방배2~3동, 구의동 등을 눈여겨보면 좋은데, 자치구별 물밑작업이 치열해 지구지정은 확신
할 수 없는 상태다. 다만 이번 3차는 자치구와 주민의 추진의지가 적극 반영될 예정이라, 강·남북 지역격차 해소
차원에서 밀리기만 했던, 강남지역도 다수 포함될 것으로 기대된다.
◇ 청량리~덕소간 중앙선 복선전철(18㎞) 개통
청량리~덕소간 중앙선 복선전철은 애초 2003년을 완공으로 사업이 진행되었으나 2001년말 7호선과의 환승방안이 논
의되면서 완공시기가 2005년말로 늦춰진 상태다. 총구간이 약 18㎞로 노선은 청량리→회기(국철 1호선 환승)→중화
→신상봉(7호선 환승 예정역)→망우→송곡→구리→도농→삼패(예정)→덕소역으로 이뤄진다. 현재 노반공사와 용지
매입을 진행하고 있어 약 70%의 공정률을 보이고 있는데, 사업비와 신설역문제로 사업기간이 다소 지연될 수 있을
듯도 싶다. 중앙선 청량리~덕소간 복선전철은 구리시와 남양주시 등 수도권 동북부지역 주민들의 도심접근성에 큰
기여를 할 것이다. 특히 국철1호선(의정부~용산역) 환승역인 '회기역', 7호선 환승역인 '신상봉역' 이 설치되면 강
남권으로의 진출입이 수월해져 수도권 동북부의 혼잡한 도로교통난 해소에도 상당한 역할을 할 것이다.
◇ 농지법 개정
농지법 개정으로 내년부터 농지의 투자환경이 달라진다. 그간의 농업정책이었던 경자유전의 원칙을 포기함으로써
도시민들도 사실상 농지를 무제한으로 소유할 수 있게 때문이다. 특히 답은 종부세 대상에도 제외돼 보유세 부담을
덜 수 있어, 호재가 있는지역이라면 내년 농지를 포함한 토지시장의 전망이 밝은 편이다. 개정안에 따르면 도시민
들도 영농계획서를 내고 농지취득자격증명을 받아 농지를 구입한 뒤 이를 농업기반공사를 통해 전업농 등에게 5년
이상 임대하면 무제한 소유할 수 있게 된다. 이농이나 상속으로 불가피하게 농지가 있는 도시민들도 소유상한인
1ha를 넘는 농지를 농업기반공사를 통해 임대하면 소유 상한 제한이 없어진다. 농지를 경작하지 않아 처분의무를
통지받은 경우엔 소유자가 농지를 다시 경작하거나 농업기반공사에 농지 매도를 위탁하면 3년간 처분명령과 이행강
제금 부과를 유예받게 된다. 농림부는 농지법 개정안이 국회를 통과하면 하위법령을 개정해 내년 7월 1일부터 개정
된 내용을 시행할 예정이다.
◇ 부동산 거래세 인하
정부는 보유세 개편에 따른 세부담을 완화하고 부동산거래를 활성화하기 위해 거래세를 1% 인하하기로 한데 이어
추가로 0.5%를 내리기로 해 개인간 건물과 주택거래에 대해서는 등록세가 현행 3%에서 1.5%로 낮아지게 됐다. 하지
만 과표가 시가표준액에서 기준시가로 변경돼, 실제 인하효과는 기대하기 어려운 단점이 있다. 한편, 법인과 개인
간 거래, 법인과 법인간 거래는 세율 추가인하 대상에서 제외돼, 신규 입주물량은 추가혜택을 받을 수 없게 됐지
만, 과표가 분양가 그대로라 결과적으로 세금 인하효과를 누릴 수 있는 것은 이점이다.
◇ 중개업소 부동산 실거래가 신고 의무화
취득·등록세가 실거래가와 낙찰가로 부과되던 주택거래신고지역이나, 경·공매시장은 시가표준액으로 과표가 산정
되던 일반매매시장에 비해 상대적으로 거래세 부담이 클 수밖에 없었으나, 내년 7월 실거래가 신고가 의무화되면,
과표가 동일하게 적용되게돼, 거래심리 위축이 조금이나마 반감될 것으로 기대된다.
▶ 2005년 부동산 주요 투자호재
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구분 호재 호재요인 및 수혜지, 반사이익, 유망상품 등
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분양시장 -강남 재건축 유망단지 일반분양예정 -개발이익환수조치 제외
호재 -마포 상암지구 분양예정 -DMC(디지털미디어시티)개발
-성남 판교 시범지구 분양예정 -강남대체지(유효수요)
-용인 신봉·성복지구 분양예정 -판교 인접 후광효과
-파주 운정지구 분양예정 -파주신도시 계획 중심지구,경의선,개성공단
-화성 동탄지구 2단계 분양예정 -경부선복복선
-하남 풍산지구 분양예정 -강동·송파구 배후지,풍부한 녹지
-의왕 청계지구 분양예정 -청계산,백운호수 등 쾌적한 주거환경
-화성 향남지구 분양예정 -발안지방산업단지,향남제약단지,금의산업단지
,포승산업단지 등 대규모 주택수요
-남양주 진접지구 분양예정 -밤섬유원지,광릉국립수목원 등 자연환경
-성남 도촌지구 -분당신도시 인접,서울외곽순환고속도로
,분당~수서간고속화도로,성남대로,국도3호선
및 분당선전철(야탑역) 등 사통팔달 교통망
-광명 소하지구 -택지지구
-시흥 능곡지구 -택지지구
-경남 양산신도시(물금지구)분양예정 -울산, 부산 등지의 대도시 인구 흡수,
부산대제2캠퍼스,양산농수산물유통시장
유치계획
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지역개발 -뚝섬 서울숲공원(35만평) 완공예정 -뚝섬역, 뚝도정수사업소 부근
호재 -청계천복원사업 완공예정 -동대문구 용두·창신·황학동
-서울시 3차 뉴타운사업지(약 10개 지역) 개별발표예정 -물망에 오른 3차 뉴타운 후보지
-청량리~덕소간 중앙선 복선전철(18㎞) 개통예정 -중랑구 중화·신내동, 구리시 LG백화점인근,
남양주시 덕소리
-개성공단 개발 -파주,문산 등 토지시장,아파트
-연기·공주 행정수도 대안책 -행정특별시,행정중심도시,
교육·과학행정도시 등 대안책 압축
-2014년 동계올림픽유치결정 -강원권 펜션, 토지시장
-민간복합도시개발특별법(기업도시법) -원주, 해남, 군산 등 기업도시 예정지
-부산지하철3호선(대저~수영) -부산광역시 동래구 일부 및 북구 등
-대구지하철2호선(문양~사월) -대구광역시 달성구, 수성구 등
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법규 호재 -부동산 중개수수료 하한선 폐지예정 -부동산 매도·매수인
-농지법 개정 -농지 등 토지시장
(도시민 5년이상 임대시 농지 무제한 소유 허용 외)
-공공택지 원가연동제 시행예정 -25.7평이하 소형아파트, 무주택 OR 실수요자
-지방도시 분양권전매금지기간 완화 -부산·대구·광주·울산·창원·양산 등
투기과열지구 규제 완화 예정지
-부동산 거래세 인하(등록세율 1.5%P 인하) -분양권
-미분양주택을 임대사업용으로 적극 활용하는 -미분양
인센티브안 예정
-종부세 신설 -임야나 전, 답, 나대지에 상가를 지어
사업용토지로 전환 등 규제를 빗겨갈 토지
-중개업소 부동산 실거래가 신고 의무화 -경매,주택거래신고지역
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자료제공:함영진팀장, (주)내집마련정보사(http://www.yesapt.com)
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