1. APT분양을 잘 받기 위해선 8.31 대책에 포함된 주택 공급제도에 대한 내용을 알아야 할
텐데, 설명해 주시죠?
8.31대책엔 주택 공급제도의 개선도 검토되고 있다. 그동안 민영은 민간이, 임대는 공공이 
각각 맡는다는 주택공급체계의 큰 틀이 바뀌고, 공공기관이 사업시행자가 되고 건설업체가 
턴키나 입찰방식으로  참여하는 공영개발을 공공택지는 물론 도심 광역개발사업에까지 확대
키로 했다. 또한 공공택지는 전용면적 25.7평이하는 원가연동제, 25.7평이상은 원가연동제
와 채권입찰제를 병행하기로 했다. 즉, 매입비에다 정부가 제시하는 표준건축비를 감안해 
아파트 분양가를 결정하는 원가연동제가 공공택지 내 모든 아파트에 적용된다. 공공택지에 
지어지는 아파트 분양권 전매금지 기간도 수도권은 5년에서 10년, 지방은 3년에서 5년으로 
각각 길어진다. 그밖에 판교신도시 공급물량 확대와 송파구 거여동 200만평 미니신도시 건
설,김포 옥정 등 4~5개 지구의 개발규모 확대, 공공택지 중대형 건설비중 확대, 서민 및 저
소득계층을 위한 주거 복지를 위해 청약제도개편(무주택기간+소득+가구 현황) 등 다양한 방
안을 마련한 상태다.

2. 정부가 무주택자나 실수요자들에게 분양을 통해 내집마련의 창구를 열어주겠다는 소리인
것 같은데, 맞습니까?
우리나라는 주택시장을 완전하게 시장경제에 맡기지 않고 정부가 무주택 서민들을 위해 저
렴하게 내집마련 할 수 있는 창구를 항상 마련해 놓고 있다. 그 대표주자가 분양시장이다. 
물론, 투기과열지구가 도입되면서 전매가 자유로웠던 몇 년 전에 비해, 분양 상품의 기대 
수익률이 상당히 낮아진 것은 사실이다. 한때, 분양시장이 침체되고 미분양 물량이 크게 늘
면서 청약통장으로 당첨 받아봐야 소용없다는 청약통장 무용론이 대두된 적도 있었다. 그러
나, 이런 시기가 무주택자에겐 오히려 시장진입이 쉬워지는 호기라 할 수 있다. 정부에서 
알아서 투기수요나 가수요를 정리해 줌으로써, 유망 분양사업장에 실수요자의 접근을 쉽게 
해 준 것이나 다름없기 때문이다.

게다가 소형평형은 원가연동제란 제도를 통해 분양가를 저렴하게 묶어줄 예정이기도 하다. 
청약통장의 활용도는 높아진 격이 됐다. 중소형평형의 분양가와 매매가의 갭을 벌려줬기 때
문에, 달라진 청약 제도에 맞는 노하우를 익혀 옥석만 골라낸다면, 투자 상품으로서 안정성
은 여전히 높다하겠다. 그러므로 무주택자나 실수요자는 이러한 제도적 장치를 이해하고 분
양에 맞는 조건을 갖추려는 노력이 필요하겠다.

3. 그렇다면, 분양시장을 통해 아파트를 분양받으려면 준비해야할 것이 있다죠? 그리고 청
약통장의 종류가 다양해서, 청약가능한 주택형이나 면적이 상이하기 때문에 개인의 사정에 
따라 자신에게 맞는 상품을 가입하는 것이 좋다던데...
일단, 우리나라는 선분양 제도로 움직이고 있기 때문에, 분양시장에 손쉽게 접근하기 위해
선 청약통장가입이 우선이다. 청약통장은 2년이상 가입자에게 1순위 자격을 주어서 APT를 
우선 분양 받을 권리를 주는 것이다. 당연히 청약통장에는 이자도 붙고 유망분양 사업지라
면, 입주 후에는 프리미엄도 보장된다. 따라서 무주택자나 실수요자라면 내집마련을 위해 
제일 먼저 해야 할 일 청약통장 가입이라고 볼 수 있다.

청약통장에는 청약저축, 청약예금, 청약부금 크게 3가지로 분류가 된다. 이중에서 통장 32
평형(전용면적 25.7평)까지 필요하신 분들은 반듯이 청약저축을 가입하는 것이 유리하다. 
즉, 내집마련을 원하는 무주택세대주라면 청약저축에 가입하는 것이 유리하다. 청약예금과 
청약부금은 가입조건이 완화됐지만 청약저축은 무주택세대주만 가입할 수 있으므로 상대적
으로 청약 경쟁률이 낮을 가능성이 있다. 특히, 청약저축은 국민주택기금이 융자된 공공분
양APT, 공공·국민임대APT를 분양 받을 수 있을 뿐 아니라 필요에 따라 1순위가 된 후에 청
약예금으로 전환할 수도 있다. 또한 금리면에서 보다 유리하고 낮은 금리로 대출받을 수 있
다. 그리고 납입인정금액이 일정액에 달하면 언제든지 청약예금으로 전환하여 민영주택을 
신청할 수도 있고, 연말정산시 근로소득세를 절세할 수 있는 잇점도 있다. 단, 청약저축은 
청약예금이나 부금같이 20세이상 성인이면 누구나 다 가입할 수 있는 것이 아니고 무주택세
대주이어야 가입이 가능하다는 사실은 염두에 두자. 그리고, 피치 못할 사정으로 세대분리
를 할 수 없거나 이미 증여나 상속으로 주택을 보유한 상태일 경우에는 청약예금이나 청약
부금에 가입하는 것도 좋다.

다만, 정부가 8.31대책을 통해 서민 및 저소득계층을 위한 주거 복지를 위해 청약제도개편
(무주택기간+소득+가구 현황)을 꾀하고 있어 향후 통장종류나 청약방식은 유동적일 수 있
다.

4. 8.31대책에 판교와 관련된 내용이 있다죠? 공급량도 늘고, 분양시기도 내년으로 밀렸다
던데, 판교 분양을 준비하셨던 분 들께 조언을?
판교는 중대형평형 주공의 공영개발 외, 25.7평이하는 원가연동제, 25.7평초과는 원가연동
제+채권입찰제 시행이 확정됐다. 중대형평형은 분양가와 주변시세를 감안해 시세차익의 70%
가 채권상한액으로 정해질 확률이 높은데, 과거에도 인기지역은 대부분 청약자가 상한액을 
쓰는 경우가 많아, 판교 공영개발로 분양가가 낮아졌다 하더라도, 전체적인 실분양가는 낮
아지는 것이 아닌 셈이 된다. 특히, 당첨직후 계약할 때, 계약금 외 채권구입필증을 같이 
내야하는 상황이라 초기부담금이 상당히 높아지므로 계약시 뒷돈을 대주며 음성적인 분양권 
전매를 노렸던 이들은 필지별로 예상채권액을 계산해야 하는 등, 청약방식(랜덤→입찰/랜
덤)이 복잡해지고 생각보다 시세차익에 대한 기대치가 낮아지게 돼 과열된 시장을 단기에 
조정하는 효과는 있을 것으로 보여진다.

판교의 중대형평형 분양제도 개선으로 중소형평형의 청약경쟁률은 전체적으로 높아질 것으
로 보인다. 전용면적 25.7평이하 아파트는 분양권전매 금지기간이 5년에서 10년으로 늘어나
게 돼, 환금성이 떨어지는 부분이 크지만, 국민주택채권입찰제 재시행 방침으로 초기부담금
(계약금20%+채권액)이 확 늘어난 청약예금가입자들은 예치금 변경을 통해 소형평형을 분양
받으려는 회귀수요가 있을 것으로 생각된다. 판교에 공급될 10년 공공임대도 좋을 것으로 
보인다. 매매규제로 묶인 25.7평이하 물량과 유동성면에서 차이가 없는데다 분양가도 저렴
할 것으로 보여지니, 청약예금 가입자는 노려볼 만 하다.

반면, 판교 중대형평형(전용 25.7평 초과)의 경쟁률은 낮아질 확률 높다. 단독주택의 공동
주택 전환과 용적률 상항조정으로 늘어난 순 증가분 2,600호(건설물량의 10%)중 중대형 평
형이 3,100호 정도 늘어날 예정이기 때문이다. 특히, 판교 중대형평형의 희소가치와 당첨확
률 때문에 중대형평형에 청약하려 했던 가수요자들은 주택채권입찰제 도입으로 청약을 주저
할 수 있기도 하다. 중대형평형의 공급시기가 내년 8월로 못이 박혀 중대형평형으로 갈아타
기도 불가능 한 상황도 일조하고 있다. 판교의 경우 분양가와 주변시세를 감안해 시세차익
의 70%가 채권상한액으로 정해질 확률이 높은데, 과거에도 인기지역은 대부분 청약자가 상
한액을 쓰는 경우가 많아, 판교 공영개발로 분양가가 낮아졌다 하더라도, 전체적인 실분양
가는 낮아지는 것이 아닌 셈이 된다. 게다가 당첨직후 계약할 때, 계약금 외 채권구입필증
을 같이 내야하는 상황이라 초기부담금이 상당히 높아진다. 계약시 뒷돈을 대주며 음성적인 
분양권 전매를 노렸던 이들은 필지별로 예상채권액을 계산해야 하는 등, 청약방식(랜덤→입
찰/랜덤)이 복잡해지고 생각보다 시세차익에 대한 기대치가 낮아지게 돼 청약경쟁률이 낮아
질 것으로 보인다. 그러므로 여유자금이 있는 수요자라면 중대형평형에 적극 청약해보는 것
이 좋다. 

하지만, 여유자금이 부족하거나 실수요 목적보다는 투자목적을 기대했던 중대형 청약자라
면, 판교지구 중대형평형만 고집하기보다, 판교주변 용인이나 분당의 후광효과가 기대되는 
지역이나, 대체 유망청약지를 노크해 보는 것도 현명하다. 이들 분양시장은 판교의 택지분
양방식이나 청약방식 변경, 공급량, 분양시기 조정으로 반사이익에 대한 기대치 상승이 생
각보다 높을 것으로 보인다.

5. 하반기 분양시장 전망과 청약전략을 짚어주신다면?
‘모기도 입이 비뚤어진다??는 처서가 지나면서, 아침저녁으로 부는 바람에 성큼 다가온 가을
이 느껴진다. 사계절 중 가을이 가장 풍성한 모습을 보이듯이 분양시장에 있어서도 가을은
 성수기로의 돌입을 뜻하는데, 8?31 부동산종합대책을 앞두고 부동산시장이 조정되면서  분
양일정을 뒤로 늦추는 사업지가 늘고 있어, 예정된 분양단지가 실질적인 분양으로 이어질지
는 조금 더 지켜봐야 할 상황이다. 왜냐하면, 7월부터 투기지역 주택담보대출 규제를 가구
당 1건으로 강화한데다, 1가구 2주택자에 대한 양도소득세 및 보유세 중과 방침, 전매강화
 등, 8.31대책이 발표된 이후라 신규시장 및 분양권 시장의 참여수요도 크게 위축되고 있기
 때문이다. 

하지만, 청약계획을 갖고 계신 분들이라면 굳이 분양결정을 뒤로 미룰 이유는 없을 것으로 
보인다. 특히, 판교의 중대형평형 공급방식이 원가연동제나 주택채권입찰제로 바뀌면서, 공
급시기가 내년 8월로 미뤄지고 있어 판교분양에 목을 매고 기다릴 수만은 없는 일이기도하
다. 게다가, 내년부터 대부분의 공공택지는 5~10년간 전매(매매)금지 조치란 강한 거래규제 
족쇄를 찰 예정이어서, 전용면적 25.7평이하 소형을 노리는 사람이 아니라면, 올해 안에 유
망사업장을 분양받는 것이 현명한 일이 될 수도 있다.

특히, 올 가을엔 청약통장 던질만한, 유망분양 물량 많다. 화성 동탄신도시와 하남 풍산지
구 등 유망 택지분양이 줄을 이을 예정이다. 그 중 화성 동탄신도시는 마지막 분양물량인 
데다 전용면적 25.7평이하는 분양가 상한제가 적용돼 중도금 부담을 줄일 수 있는 아파트가 
선 보일 예정이기도 하다. 그리고 하남 풍산지구에 공급될 중대형평형은 앞으로 강화될 전
매규제와 채권입찰제를 동시에 피해갈 수 있는 유망물량으로 강남과 인접한 쾌적한 주거환
경이 장점이다. 판교주변 용인이나 분당의 후광효과가 기대되는 대체 청약지를 노크해 보는 
것도 좋다. 용인 성복동에서 하반기 3천여 가구가 쏟아질 예정인데 이들 분양시장은 판교의 
택지분양방식이나 청약방식 변경, 공급량, 분양시기 조정으로 반사이익에 대한 기대치 상승
이 생각보다 높을 것으로 보인다. 

향후 분양시장의 굵직한 트렌드와 정책을 살펴볼 때, 이번 가을은 유망분양물량에 청약할 
마지막 기회라고도 할 수 있다. 내년부터는 채권입찰제 부활이나 공영개발 도입으로 청약시
장 전반이 바뀔 예정인데다, 공공주택 입주자 선정 시 무주택기간, 소득과 자산, 가구원수 
등에 따라 청약자격이 차등화 될 움직임을 보이고 있다. 특히, 민영주택의 경우 청약예금과 
부금 통합이 논의되는 등, 현재 청약제도의 뼈대는 크게 흔들릴 것으로 보인다. 무주택실수
요자라면 내년 청약시장을 노려보는 것도 좋겠지만, 여유자금이 부족하거나 투자목적을 병
행하려는 청약자라면 비교적 호조건에서 청약할 수 있는 올가을 마지막 시즌을 노려보는 것
도 좋겠다.

6. 그밖에 아파트를 분양받으시려는 분께 조언 한말씀 해주시죠
최근, 유망 청약지나 판교 수혜지사업장들이 랜드마크 입지를 내세워, 고가분양가 시비에 
불을 당기고 있고, 경우에 따라선 일반분양분에 비로얄층을 많이 섞여 분양하는 경우도 있
으니, 주변시세와 입주자모집공고, 주변 개발계획 등을 꼼꼼히 살펴 청약에 나서는 것이 좋
겠다. 그리고, 투기지역 주택담보대출 1회 제한 등의 조치가 시행되면서 분양시장에 가수요
가 걷힐 것으로 기대돼 분양아파트의 당첨확률도 한결 높아질 것으로 보이니, 유망분양에 
선별청약 청약하는 자세를 갖는 것이 좋겠다.

자료제공:함영진팀장, (주)내집마련정보사(http://www.yesapt.com)