발코니 확장이 합법화됨에 따라 신규 입주아파트의 40% 정도가 개조되고 있는 현실에서 
많은 아파트가 불법 개조로 인한 과징금 및 원상회복 명령에서 벋어날 것으로 보인다. 
현행법상 발코니 개조 공사를 하다 적발되면 구청으로부터 원상복귀 명령을 받게되고 원상
복귀 명령을 하지 않으면 사법기관에 고발이 되어 1000만원 이하 벌금이나 1년 이하 징역
으로 처벌하도록 규정하고 있다. 그러나 대부분 원상복귀명령 단계에서 시정을 해 고발된 
사례는 별로 없다. 벌금이나 처벌은 안받는다 해도 원상복귀 명령을 받으면 발코니 확장에 
투자했던 비용은 회수할 수 없게 된다. 개인적으로도 손해가 많고 국가적으로 자원낭비가 
아닐 수 없다. 하지만 내달 합법화가 되면 더 이상 주변에서 이런일은 보지 않게 될 것이
다. 

또한 양도소득세를 계산할 때 필요경비공제 항목에도 포함이 돼서 절세에도 효과가 있을 것
으로 보인다. 
필요경비공제 항목에는 수선비용으로 양도자산의 용도변경이나 개량??또는 이용편의를 위해
서 지출한 비용으로서 이로 인해 해당 부동산을 사용할??수??있는 기간이 늘어나거나 자산
의 가치가 현실적으로 상승해야 한다는 두 조건을 충족해야 한다.  이와 관련해 구체적으로 
어떤 항목들이 비용에 해당된다고 법에서 명시하지??않고 있기 때문에 과세관청의 판단에 
따라 비용인정 여부가 달라질 수 있는데 먼저 비용으로 인정되는 수선비로는 발코니 섀시 
설치비용, 난방시설 교체비용, 건물의 가치를 상승시킬 수 있는 인테리어 비용 등이 있다.
 비용으로 인정받을 수 없는 사례로는 벽지나 장판 교체비용, 싱크대나 주방기구 교체비용, 
외벽 도색 비용, 문짝이나 조명 교체 비용, 보일러 수리 비용 등이 있다. 이들 비용은 모두 
정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 부동산의 가치를 상승시킨다기 보다는 주택의 정상 상
태를 유지하기 위한 유지비라고 할 수 있기 때문에 공제대상 경비에 포함되지 않는다. 같은 
이유로 옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비??교체비??등도 비용으로 인정되
지 않는다. 즉 그 비용이 당해 부동산의 가치를 증가시키느냐가 관건이다. 발코니 확장비용
도 증축하는 것으로 보기 때문에 가치를 상승시키는 것으로 필요경비공제에 해당된다고 볼 
수 있다. 
수선비를 공제받기 위해서는 지출사실을 입증할 수 있는??증빙서류를??제출해야 하는데 증
빙서류는 꼭 세금계산서일 필요는 없으며 공사한 사업자의 사업자등록번호나 성명 등 인적
사항과 공사금액, 공사일자 등이 명시돼 있으면 된다. 

발코니 확장 여부가 가치를 증대시킴으로서 앞으로는 집값 가격에 큰 영향을 줄 것으로 보
고 있다. 불법일 때는 발코니 확장에 든 인테리어 비용만 매매가에 더해졌지만 합법화되면 
발코니를 어떤 식으로 쓰느냐에 따라 가격차가 커질 것으로 보인다. 
발코니에 따라 아파트 가치가 달라져서 건설사가 설계 때부터 발코니 확장을 감안해서 개발
한 아파트나 발코니 면적이 넓은 아파트의 가치가 올라갈 것으로 보인다. 

이렇게 발코니에 따라 아파트의 가치가 달라짐에 따라 발코니 면적이 아파트의 새로운 관심사
로 부각되어질 전망이다. 발코니 확장 합법화에 따른 광폭발코니(전면 2미터)가 금지됨에 따라 합법
화이전이 광폭발코니의 마지막 공급분이 될 것으로 보인다. 기존 공급 아파트 및 합법화이전의 공급
아파트의 경우 전면발코니에 화단을 설치하고 광폭발코니 설치가 가능하였으나 합법화 이후 공급분 
아파트에 대해서는 발코니 확장이 허용됨과 동시에 발코니 폭이 1.5미터로 고정되어 진다.  따라서 
아파트 공급을 원하는 실수요자의 경우 합법화 이전의 공급분에 한하여 아파트를 계약하는 것이 나중
에 발코니 확장을 했을 때 보다 넓은 서비스공간을 제공받아 여유로운 생활이 가능해지게 될 것이다.
특히 3bay아파트보다 발코니가 넓은 4bay 아파트가 더 인기를 누릴 전망이다. 
4bay 아파트란 일조나 조망권 극대화를 목적으로 안방, 거실, 침실, 침실 등 4개 공간이 모
두 전면에 배치된 아파트를 말한다. 3베이는 침실-거실-안방순으로 3면이 전면으로 배치된 
형태이다. 과거 30평형대는 거실과 안방만 전면으로 배치된 2bay였고, 90년중반부터는 
3bay형태를 따르고 최근에는 4bay 형태도 나오고 있다. 이럴경우 침실2개와 안방, 거실등 
모든 생활공간이 전면에 배치되므로 에너지 효율측면에서 유리한점이 있어서 입주자의 반응
이 좋다. 아파트의 가로길이가 3bay보다 3미터가량이 늘어나게 되어 발코니 공간이 많아 
상대적으로 발코니 확장에 유리할 것으로 보인다. 특히 4bay 아파트 중에서도 면적확장에 
대한 욕구가 높은 30평형대 아파트이면서 4bay형태의 아파트가 발코니 확장 합법화 수혜를 
많이 볼 것으로 보인다. 

발코니 확장으로 양도소득세 기본공제를 받는 사례 엑셀표로 첨부합니다.


자료제공:하유정, (주)내집마련정보사(www.yesapt.com)