하반기 분양시장을 통한 主테크의 기회는 누구에게나 열려 있는 것일까? 우문에 대한 현답이 될지는 모르겠으나 본인이 처한 입장과 가입한 청약통장에 따라 그때그때 다르다는 것이 정답이 아닐까싶다. 2006년 가을 분양시장에도 청약자들이 고대한 파주 및 동탄신도시 등, 2기신도시 유망물량이 러시를 이루고, 성남 도촌지구나 강북도심의 재개발 사업지 등 유망지역의 알짜분양 공급이 줄줄이 대기 중이지만, 이 모든 기회가 날 위한 상차림은 아니기 때문이다. 

공영개발여부에 따라 원가연동제․ 채권입찰제 적용여부가 다르고, 사업승인시점에 따라 전매금지기간도 제각각이며, (공공 or 민간)택지의 성격에 따라, 청약통장을 쓸 수 있는 곳과 없는 곳이 갈리고 있다. 특히, 그동안의 분양시장은 꾸준한 규제정책과 추후 바뀌게 될 청약제도의 개편후폭풍 때문에 당첨확률을 높이기 위한 나름의 소신과 전략, 그리고 기술적 접근이 어느 때보다 절실한 시점이다.

일단, 전반적인 청약전략기조는 유망(택지개발)지구 분양물량 중, 당첨확률이 높은 지구에 집중하는 청약계획을 세우 돼, 유망물량의 분양일정표를 짜두고, 순차적으로 청약해보는 것이 좋을 듯싶다. 한 곳에 당첨되면, 나머지 유망지역 청약을 포기해야하므로 청약통장 사용을 고민하거나 망설이는 청약자도 있을 수 있으나, 남아있는 다른 유망택지개발지구의 경쟁률도 상당히 치열할 것으로 예상되니 만큼 유망지구에 적극적으로 청약하는 것이 현명한 방법일 수 있다. 다만, 지구별 특징에 따라 지역별청약순위, 원가연동제나 재당첨금지, 전매제한이 상이할 수 있으니, 이는 꼼꼼히 따져봐야 할 문제다. 나아가 입지여건과 브랜드 가치, 발전가능성 등을 비교해보고 분양가와 주변시세도 검토해 본 후 청약여부를 결정해야겠다.

2006년 상반기에 치러졌던 판교신도시 중소형평형의 동시분양의 열기가 하남 풍산지구를 거쳐 판교중대형 평형과 파주신도시로 이어지고 있다. 연내에 송도신도시, 성남 도촌지구, 의왕 청계지구, 용인 흥덕지구 등 유망택지에 간헐적으로 선보일 물량이 있으니, 알짜물량에 목말랐던 청약자들은 이들 지역에 적극적인 대시가 필요하다. 2005년 11월 재개된 생애최초주택구입자금이 연내 마감되고, 전용면적 25.7평형초과까지 확대된 원가연동제 등이 실수요자들의 내집마련 기회를 열어주고 있으니, 하반기 분양물량을 통한 재테크 적극 활용할 필요가 있다.

▶ 바뀌는 청약제도에 대한 대비 必要
정부가 빠르면 2008년부터 공공택지 뿐만 아니라 민간 택지에 공급하는 전용 25.7평 이하 중소형 주택에 대해 ‘청약 가점제’를 도입할 예정이다.

청약 가점제란 주택 소유여부, 무주택 기간, 세대주 연령, 세대원 수 등에 따라 가점을 부여해서, 아파트를 우선 분양받을 수 있도록 하는 제도인데, 일단, 현재와 같은 추첨제 방식을 탈피해서 부양가족이 많은 무주택자 등에게 좀 더 많은 청약기회를 주겠다는 뜻으로 해석해야 한다. 현재 제도 개편으로 발생할 특정 계층, 연령층(30대 신혼 부부와 맞벌이 가정, 저가 소형주택 보유자)의 불이익을 최소화할 수 있도록 일부 내용은 조정되겠지만, 대략적인 청약제도 개선안은 연말께면 최종 정부안이 확정될 것이므로, 기존 청약통장 가입자들은 향후 바뀌는 청약제도를 미리부터 꼼꼼히 살펴보고 이에 대한 대비도 필요하다.

일단, 무주택기간이 길거나 부양가족이 많은 세대주는 청약시장이 더 유리하게 바뀌는 만큼, 새 제도 적용을 기다리면서 알짜 유망지역에만 순차적으로 도전해보는 것이 좋을 것이다. 향후 가점제로 바뀌면, 나이가 많거나 부양가족이 많고, 소득수준이 적은 이들에게 가산점이 더 배정되기 때문에. 지금보다 당첨 확률은 더 높아지게 되니 서둘 것은 없다.

반대로 실제 청약제도가 바뀌게 되면 타격을 입는 청약통장가입자들이 적지 않기 때문에 이에 해당되는 이들은 행동반경이 더 좁아지기 전, 올인전략을 취할 필요가 있겠다. 아무래도 제일 많이 박탈감을 느끼는 이는 소형아파트에 청약이 가능한 부금·예금 가입자 중 1주택자들이다. 분양시장을 통해서 아파트 갈아타기를 계획한 이 대부분이라고 봐야하는데, 사실, 지금은 투기과열지구내 전용면적 25.7평형이하라도 25%정도는 1주택자에게도 청약기회가 주어지는 추첨제인데, 2008년부터는 아예, 청약기회가 없어지는 것이나 다름없다. 때문에, 유주택자 분들은 2008년 가점제로 바뀌기 전, 연말과 내년까지 청약통장을 활용할 필요가 있다. 장기적으로 여유가 되면 가점제가 적용되지 않은 중대형평형 청약예금으로 예치금을 증액하는 것도 좋은데, 증액한 평형에 청약하려면 1년간 기다려야 하니, 늦어도 내년안에 증액해야 한다. 현재 분양시장이 썩 좋은 편은 아니지만, 나홀로 사업장이나 적체현상이 없는 인기택지의 경우는 바로 분양받는 것이 현명하니, 원가연동제 적용이 되는 택지라던가 유망 지역엔 적극 적으로 청약해야한다.

수도권과 달리 지방은 사정이 조금 다르다. 본래 청약자들의 캐파가 작고, 수도권과 달리 투자수요보다는 실수요들로 분양시장이 움직이기 때문에 지금과 같이 한번 분양률이 떨어지고, 적체현상이 발생되기 시작하면, 분양권시장의 입주지연으로 이어지면서 전반적인 침체나 파급효과가 상당히 오래가게 된다. 이런 것들이 최근의 주택시장의 양극화나 다주택자의 세금폭탄, 고분양가 문제와 더해지면서 신규주택수요를 막게 돼 지방시장 침체로 이어지고 있으니, 유망택지라 하더라도, 주변에서 기존에 입주하고 있는 분양권의 시세와 비교 점검해 신중히 청약에 임하는 것이 좋다. 향후 재당첨금지를 염두에 뒀을 때 청약통장을 사용하는 것보다는 분양권을 선택하는 것이 낫기 때문이다.

그리고, 무주택기간이 길거나 부양가족이 많은 세대주는 청약시장이 더 유리하게 바뀌는 만큼, 새 제도 적용을 기다리면서 유망지역에 순차적으로 도전해보는 것이 좋을 것 같다.


▶ 2006년 10~12월 노려봐야할 유망 분양 사업지 입지분석
분양을 통해 내집마련을 하려는 실수요자라면 아래 관심단지의 분양시기를 꼼꼼히 체크해서 청약하는 것이 좋을 것으로 보인다. 

① 가을철(10~11월) 서울 분양물량 총평
은평뉴타운이 후분양여파로 내년으로 분양시기가 늦춰지면서 청약저축자의 통장사용은 사실상 원천봉쇄됐지만, 청약부금과 예금가입자들이 청약할 물량은 쏠쏠하다.

강북권에는 뉴타운, 재개발 물량이 많았는데 동대문구와 중구 등 도심(부도심) 물량이 눈에 띈다. 동대문구 용두동에선 롯데건설이 332가구를 10월에 분양할 예정이다. 청약 부금자들이 청약할 만한 민간 분양 물량이 눈에 띄는데, 종로구 숭인동에 동부건설 물량, 성북구 종암동에 삼성물량 등이 그렇다.

청약예금자들은 서울기준 300만원 통장을 가지고 계신 분이라면 부금자들과 같이 동대문구 용두동, 종로구 숭인동 등을 노려보시고 600만원 이상 통장을 가지신 분들은 중구 회현동 SK, 쌍용 건설 주상복합아파트 등을 눈여겨볼 필요가 있다.


② 가을철(10~12월) 경기,인천 분양물량 총평
올 여름 경인지역 분양시장의 핵은 8월 판교 중대형평형 분양물량이었지만, 가을철에도 추후 기대할 수 있는 시세차익이 큰 사업장이 줄을 이을 예정이다. 

1천세대를 상회하는 사업장 중, 인천에선 3000세대가 한꺼번에 쏟아지는 메머드급 단지도 눈길을 끌고 있다. 성남시 도촌지구, 송도신도시, 화성시 동탄지구, 인천 논현-소래지구 등이 대표단지다.

성남 도촌지구는 대한주택공사가 개발하는 분당 야탑동과 광주시 사이에 위치한 24만2천여평 규모의 택지개발지구이다. 성남시 중원구 도촌동 일대로 야탑동과 붙어 있기 때문에 분당의 기반시설을 이용할 수 있고 판교신도시의 후광효과도 바랄 수 있을 것으로 보인다. 게다가 주변이 구릉지 환경으로 주거환경이 쾌적하다. 11월경 주공에서 408세대를 공급하는데, 2002년 6월28일 이전부터 거주한 사람에 한해 지역우선 자격을 줄 예정이다.

용인에선 저렴한 분양가에 선보이는 용인 흥덕지구 분양물량도 선보일 예정이다. 판교와 매우 인접한 용인지역 등의 길목을 노리는 것도 현명한데, 신봉동과 동천동은 용인 수지지구와 붙어있고 광교산이 뒤쪽에 위치해 있어 주거환경 및 각종 생활편의시설도 잘 갖춰져 있지만 분양가가 비싼 것이 흠이다. 반면, 영통과 광교신도시에 인접한 흥덕지구는 평당 1000만원대로 공급될 예정이라 실수요자들이 적극적으로 청약해도 좋을 것으로 보인다.

인천지역에서는 경제자유구역으로 지정된 송도국제도시 등의 분양물량이 유망하다. 인천 송도국제도시는 송도 앞 바다를 메워 만든 곳으로 바다가 한눈에 들어오는 자연환경을 최대한 살린 환경친화적인 국제도시로 탈바꿈하고 있다. 또 송도는 경제특구여서 각종 세제와 부담금 감면, 주거, 교육, 의료 여건 등에서 외국인들이 투자하기에 유리한 지역이므로 이런 요인들이 송도 집값 상승을 견인해 왔는데, 이밖에도 2008년 완공 목표로 제2연육교가 건설 중이어서 교통 환경도 좋아질 것으로 예상된다. 올가을 포스코건설과 인천도시개발공사가 분양물량을 토해낼 계획에 있다. 특히, 소래 논현지구 한화는 송도신도시 분양가가 부담스러운 실수요자들이 노려볼 만한데, 2009년 12월 개통 예정인 수인선 소래역·논현역을 이용하면 인천지하철 1호선과 서울지하철 4호선과 연계돼 생활권이 원만하다.

이밖에 수원 인계동과 화서동 의왕시 오전동, 화성시 동탄 등 실수요자들이 적극 노려볼 만한 사업장은 많다.

◆ 10월~12월 서울 분양 물량 ◆

◆ 동대문구 용두동 롯데건설
동대문구 용두동 90-3 일대 용두5지구 도심재개발사업을 통해 총 435가구 중 332가구를 일반 분양할 예정이다. 청계천 복원 사업지 3공구가 500미터 앞에 있어 도보 7분 이내로 청계천 이용이 가능하다. 지하철 1호선 제기동역이 바로 옆에 위치한 역세권 주상복합아파트이다. 교육시설로는 종암초, 용두초, 대광중, 성일중, 숭인여중, 대광고 등이 있고 편의시설로는 롯데백화점, 현대백화점, 경희의료원, 고대병원, 시립동부병원 등이 있다.

◆ 성동구 성수동 현대건설
서울 성동구 성수동2가 333-1번지 일대에 현대건설이 총445가구를 모두 일반 분양할 예정이다. 18~92평형이고 성수동 KT 부지에 지어지는 것으로 현대건설은 유럽 전통풍 포디엄 형태의 외관 디자인과 요트 모양 외관을 선보일 예정이다. 이곳은 서울숲에서 가깝다는 게 최대 장점이고 15층 이상에서는 한강조망도 가능하다. 지하철 2호선 성수역이 도보 7∼8분이며, 2009년 말 예정인 분당선 연장도 도보로 이용할 수 있다. 

◆ 종로구 숭인동 동부건설
숭인동 4구역에 동부건설이 재개발을 통해 총416가구 중 194가구를 일반 분양할 예정이다. 낙산공원, 동망봉 공원이 인접해 있고 일부 세대는 남산이 조망이 가능하다. 24, 31, 42평형 중 공급평형은 24, 42평형으로 24평은 158세대, 42평형은 36세대, 6~12층 규모이다. 창신뉴타운 지역으로 지하철 6호선 창신역을 걸어서 5분 안에 이용할 수 있다. 단지 인근에 창신초, 명신초, 경동고가 있어 걸어서 통학 이 가능하다. 동대문, 청계천, 시내 중심과의 근접성과 이동성이 좋다.  입주는 2007년 12월에 예정이다. 

◆ 중구 회현동 SK건설
남산 아래 30층대의 고급주상복합으로 SK건설은 신세계백화점 건너편에 밀집한 낡은 건물들을 헐어내고 SK리더스뷰 주상복합을 선보인다. 현재 철거작업 초기 단계이다. 30층 2개동에 42~91평형 233가구가 들어설 예정이다. 중대형으로만 구성되어 있고 올해 하반기 중 분양해 2009년 하반기쯤 입주 예정이다. 남산조망가능하다. 남산의 자연환경과 도심의 각종 편의시설을 함께 누릴수 있다. 또한 광화문 도심도 가까워 세종문화회관, 경복궁, 덕수궁 등에서 문화생활이 가능하다. 남산의 자연환경과 도심의 각종 편의시설을 함께 누릴 수 있다. 또한 광화문 도심도 가까워 세종문화회관, 경복궁, 덕수궁 등에서 문화생활이 가능하다.

◆ 중구 회현동 쌍용
남산아래 33층의 고급주상복합, LG CNS빌딩 옆 용지에 철거작업을 끝마치고 건물이 올라가기만을 기다리고 있는 상태이다. 33층 2개동 52,59,62,66,83,94평형 등 중대형으로만 구성될 예정이다. 50평형대와 60평형대는 각각 116가구씩, 83,94평형은 각각 2가구씩 들어선다. 33층에는 펜트하우스 개념으로 83, 94 평형을 각각 2가구씩 배치할 계획이다. 분양은 올해 8월, 입주는 2009년 하반기 예정이다. 도심내 초고층 주상복합으로 남산 조망이 가능한데다 대형평형으로 구성된 것이 강점이다. 평균 분양가는 2000만원대 초반으로 잡고 있다. 서울지하철 4호선 명동역에서 도보 3분 거리이다.

◆ 성북구 종암동 삼성물산
성북구 종암동 78번지 일대에 삼성물산이 총1161가구 중 307가구를 일반 분양 할 예정이다. 종암4구역 재개발로 25~43평형이고 206가구는 임대아파트 물량이다. 교통시설로는 서울지하철 4호선 길음역, 6호선 고려대역에서 도보로 5~10분 거리이고 편의시설로는 신세계백화점, 종암시장, 개운산 근린공원 등이 있고 교육시설로는 숭례초, 종암여중, 서울대부중, 용문고, 서울대부고 등이 있다.


◆ 10월~12월 수도권 분양 물량 ◆

◆  수원시 인계동 삼성물산
삼성물산은 경기도 수원시 팔달구 인계동 384번지 일대의 인계주공을 재건축해 지상15~16층, 23개동 총 1351세대를 공급한다. 이중 일반분양분은 25, 34평형 392세대로, 남향위주의 단지배치와 단지내 녹지율 31.7%로 쾌적함을 장점으로 내세우고 있다. 분당선(2010년 개통) 수원시청역 도보 10분거리, 신분당선(2014년 1단계 개통) 광교역 차량 10분, 용인~서울 고속국도(2008년 개통) 영덕IC 진입 10분 거리라 미래 교통환경이 뛰어난 편이다. 주변에 갤러리아 백화점, 뉴코아 아울렛, 홈플러스 인계점을 도보로 이용할 수 있고, 수원시 영어마을(2006년 10월 개원), KBS센터, 인계초, 매탄초, 고선중, 화흥중, 수원고, 효원고, 아주대, 수원시청 등, 주거인프라도  갖춰져 있다.

◆ 인천광역시 남동구 고잔동 한화건설
인천 남동구 논현·고잔동 일대 72만평에 들어서는 초대형 아파트단지가 곧 일반에 분양된다. 한화건설은 옛 한화 공장부지에 조성하는 ‘인천 에코메트로’ 에 들어설 1만2000여가구 중 3000가구를 10월 중 분양한다고 밝혔다. 에코메트로에 지어질 주택은 모두 1만2066가구로, 일반분양 아파트 8000가구와 빌라 146가구, 공공임대아파트 3920가구 등으로 이뤄진다. 일반분양 아파트는 10월에 이어 내년 2월과 5월 등 3차례 걸쳐 내놓을 예정이다. 1차 분양 평형은 33∼57평형이다. 2009년 완공을 목표로 건설되는 인천 에코메트로는 민간기업이 추진하는 도시개발지구로서는 메머드급 규모고, 녹지율이 44%라 판교(30%), 김포(28%), 분당(20%)신도시보다 높다는 것도 장점이다. 지구안에는 호주의 시드니를 벤치마킹해 2km의 해안조깅코스를 마련하고 오페라하우스도 세우고 대형 인공호수를 만든다. 특히 특목고를 비롯해 초·중·고교 9곳과 종합병원·복합상가·문화시설 등을 갖춰 자족신도시가 되도록 꾸밀 방침이다. 2009년께 인천대교가 완공되면 인천국제공항을 30분 정도에 갈 수 있으며 제2경인고속도로를 이용하면 서울까지 1시간 정도 걸린다. 2009년 12월 개통 예정인 수인선 소래역·논현역을 이용하면 인천지하철 1호선과 서울지하철 4호선과 연계된다. 

◆ 의왕시 오전동 동문건설
동문건설(주)은 2006년 10월, 경기도 의왕시 오전동 362-2번지일대 건립되는 ‘의왕 모락산 동문굿모닝힐’을 분양할 예정이다. ‘의왕 모락산 동문굿모닝힐’은 지하 3층~지상15층 2개동, 33평형 A,B,C 타입 176세대로 구성이 된다. ‘의왕 모락산 동문굿모닝힐’은 모락산, 모락산 삼림욕장이 가까우며 단지 내부로도 지상에 주차장을 없애고 지상을 공원화한 아파트이다. 1번 국도, 과천-의왕간 고속화도로 의왕 I.C, 영동고속도로 북수원 I.C, 외곽순환도로 평촌 I.C가 인근에 위치한 ‘교통의 요지’로 안양, 군포, 평촌, 수원 등이 근거리에 위치하며 과천~의왕간 고속화도로를 이용하여 사당 및 양재로의 이동이  용이하다.  단지 옆으로 의왕중학교가 접해 있으며 의왕시청, 보건서, 우체국, 동사무소 및 각종 병원 등  편의시설이 인근에 위치해 있다.  

◆ 화성시 동탄지구 포스코건설/토공(메타폴리스)
동탄 신도시 중심 상업지에서 동탄신도시의 랜드마크 빌딩인 메타폴리스 초대형 주상복합시설이 분양될 예정이다. 포스코건설과 한국토지공사가 공동 출자해 설립한 메타폴리스(시행사)가 프로젝트 파이낸싱 방식으로 추진하는 이 사업은 총 사업비만 해도 약 1조5,000억 원에 달한다. 메타폴리스는 동탄 신도시 S2블록 2만9,000평에 30층 이상 대형건물 6개동을 포함, 16개 동으로 구성된다. 연 면적은 무려 22만평. 66층 주상복합아파트(274m)와 57층 규모의 미디어센터 등 초고층 빌딩도 들어선다. 2단계로 진행되는 메타폴리스는 먼저 2006년 말까지 1,266가구의 주상복합을 비롯, 할인점, 영화관, 스포츠센터, 교육 및 문화시설 등이 들어서게된다. 이어 2단계로 2009년 말까지 미디어센터 등 업무시설, 백화점, 호텔등 신도시의 자족 기능을 강화할 수 있는 시설을 완공할 계획이다. 월마트, 갤러리아, 전자랜드 21 등의 할인점과 백화점, 경인방송, 동아TV, CJ CGV(복합영화상영관), 베스트웨스턴인터내셔널 호텔, 강동가톨릭병원 등의 유치가 검토되고 있다.

◆ 용인시 흥덕지구 경남기업,호반건설
공공택지인 용인 흥덕지구도 판교신도시와 가깝다. 기흥읍 영덕리 일대 65만평 규모로 녹지율이 29.9%, ha당 인구밀도가 133명인 저밀도 친환경단지로 개발된다. 2008년 말 개통 예정인 용인~서울간 고속도로가 흥덕지구를 관통하며, 정자~수원간 신분당선 연장 광역전철도 이용할 수 있어 교통여건은 한층 좋아질 전망이다. 이곳엔 경남기업이 930가구를 10월에 분양할 예정이고, 호반건설은 529가구를 10월에 공급할 예정이다.

◆ 수원시 화서동 벽산건설
벽산건설은 경기도 수원시 팔달구 화서주공2단지를 재건축한다. 대지 2만4천여평에 기존 1천6백30가구의 화서주공2단지는 9~21층 27개동 25~45평형 1835가구로 새로 지어진다. 일반 분양분은 83가구다. 단지를 남향으로 배치, 건설할 계획이고, 단지 뒤에 숙지공원이 자리잡고 있어 주변환경도 쾌적한 편이다. 국철 수원선 화서역이 마을버스로 3분 걸린다. 의왕~과천간 도로를 통해 차로 서울 사당과 양재까지 30분이면 닿는다. 병무청, 수원여고, 팔달산 등이 인접해 있다.

◆ 성남 도촌지구 대한주택공사
경기 성남시 중원구 도촌동, 갈현동 일대 24만여 평에 조성된다. 서남쪽으로 분당신도시와 인접해 있어 ‘미니 판교’로 불린다. 분양 아파트 2120채와 국민임대 아파트 등 모두 5242채가 건설된다. 서울외곽순환도로, 분당∼수서 간 고속화도로, 분당선 야탑역 등이 인근에 있어 강남으로의 이동이 편하다. 개발제한구역(그린벨트) 해제 지역으로 주거환경도 쾌적한 편이다. 대한주택공사 공공분양물량 휴먼시아 30, 33평형 408세대가 11월경 공급될 예정이다.

◆ 의왕시 청계지구 대한주택공사
의왕시 청계동 및 포일동 일대에 10만2천평 규모로 조성되는 택지지구로 공동주택 1605가구(270세대 미결정), 단독주택 95필지 등, 총 1천970가구가 분양된다. 서울 도심에서 20km 떨어진 곳으로 서울외곽순환도로(학의분기점), 과천~의왕고속도로, 지하철 과천선 인덕원역 등을 이용할 수 있다. 북쪽에는 청계산, 남쪽에는 백운호수가 자리잡고 있으며 학의천을 끼고 있다. 주공이 청계지구 B1, B2블럭에서 각각 339가구, 273가구의 공공분양아파트를 오는 12월 공급할 예정이다. 

자료제공: 함영진팀장, 김선영연구원,(주)내집마련정보사,(www.yesapt.com)

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