① 추석이후 하반기 분양시장 전망 및 청약전략
하반기 분양시장을 통한 主테크의 기회는 누구에게나 열려 있는 것일까? 우문에 대한 현답이 될지는 모르겠으나 본인이 처한 입장과 가입한 청약통장에 따라 그때그때 다르다는 것이 정답이 아닐까싶다. 2006년 가을 분양시장에도 청약자들이 고대한 파주 및 동탄신도시 등, 2기신도시 유망물량이 러시를 이루고, 성남 도촌지구나 강북도심의 재개발 사업지 등 유망지역의 알짜분양 공급이 줄줄이 대기 중이지만, 이 모든 기회가 날 위한 상차림은 아니기 때문이다. 

공영개발여부에 따라 원가연동제․ 채권입찰제 적용여부가 다르고, 사업승인시점에 따라 전매금지기간도 제각각이며, (공공 or 민간)택지의 성격에 따라, 청약통장을 쓸 수 있는 곳과 없는 곳이 갈리고 있다. 특히, 그동안의 분양시장은 꾸준한 규제정책과 추후 바뀌게 될 청약제도의 개편후폭풍 때문에 당첨확률을 높이기 위한 나름의 소신과 전략, 그리고 기술적 접근이 어느 때보다 절실한 시점이다.

게다가 최근엔 판교와 파주 운정, 은평뉴타운 등, 공기업의 분양가 폭등행진이 실수요자들의 발길에 불을 붙이며 집값이 불안해지자 정부가 분양원가공개를, 서울시는 후분양 조기도입을 선언한 상황이라 건설사와 청약자 모두 바뀔 정책의 파장을 계산하는데 신경줄이 팽팽해져 있기까지 하다.

이럴 때 청약자들은 어떻해야 할까? 정부가 공공이건 민간이건 모든 물량에 대해 분양원가를 공개한다니, 분양가가 싸지길 바라며 내년까지 기다려야할까? 아니라고 본다. 모든 정책에는 순기능과 역기능이 있기 마련이다. 원가공개와 후분양이 단기적으론 분양가 인하와 분양시장 안정에 기여하는 면이 없지 않겠지만, 민간택지의 원가공개에 건설업체들의 반발이 심해 민간까지 확대될 수 있을지 미지수인데다, 분양가제도개선위가 발족되더라도 민간업체의 분양원가와 적정이윤을 정확히 판단해내는 것 자체가 어려울 수 있다. 후분양으로 당분간 주택공급이 위축되면, 장기적인 집값의 불안요인이 되기도 한다. 분양가가 싸진다고 치자! 그렇다고 청약자의 당첨확률이 높아질까? 그건 아니다. 분양시장에서 기대할 수 있는 차익이 많을수록 시장에 많은 청약자가 몰리고 개별당첨확률은 그만큼 떨어지게 된다. 실수요자들이 몰려들며 분양시장은 그만큼 치열해 지는 것이다.

때문에, 분양시장의 전반적인 청약전략기조는 유망(택지개발)지구 분양물량 중, 당첨확률이 높은 지구에 집중하는 청약계획을 세우 돼, 유망물량의 분양일정표를 짜두고, 순차적으로 청약해보는 것이 좋을 듯싶다. 한 곳에 당첨되면, 나머지 유망지역 청약을 포기해야하므로 청약통장 사용을 고민하거나 망설이는 청약자도 있을 수 있으나, 남아있는 다른 유망택지개발지구의 경쟁률도 상당히 치열할 것으로 예상되니 만큼 유망지구에 적극적으로 청약하는 것이 현명한 방법일 수 있다. 연내에 송도신도시, 성남 도촌지구, 의왕 청계지구, 용인 흥덕지구 등 유망택지에 간헐적으로 선보일 물량이 있으니, 알짜물량에 목말랐던 청약자들은 이들 지역에 적극적인 대시가 필요하다. 2005년 11월 재개된 생애최초주택구입자금이 연내 마감되고, 전용면적 25.7평형초과까지 확대된 원가연동제 등이 실수요자들의 내집마련 기회를 열어주고 있으니, 하반기 분양물량을 통한 재테크 적극 활용할 필요가 있다.

▶ 하반기 유망물량
일단, 판교 낙첨자는 향후 택지개발지구 분양물량 중 유망 지구에 집중하는 청약계획을 세우는 등, 대체청약지에 대한 계획이 필요하다. 특히, 2008년 분양시장을 실수요자 중심으로 바꾸기 위해 공공택지내 모든 중소형 주택의 청약자격을 무주택자로 한정하고, 추첨제에서 가점제로 분양제도를 개선하는 가하면, 지난 8월 18일부터 3자녀 이상 가구는 이미 특별분양대상에 포함되는 등, 전체 청약제도 로드맵을 바꿀 예정이기 때문에, 제도가 단계적으로 도입되기 전, 유주택자는 1~2년새 청약통장을 사용하는 것이 좋기도 하다. 

그러한 곳으로는 마포구 하중동 GS자이, 성동구 성수동 현대건설, 은평뉴타운 물량과 성남시 도촌지구가 있다. 하중동 자이는 하중동 18-2번지 일대에 단독주택을 재건축하는 아파트로 총 488가구 중 75가구를 일반 분양한다. 지하철 6호선 광흥창역이 도보 3분거리에 있으며 강변북로 이용이 용이한 것이 장점이다. 성수동 KT부지에 들어서는 현대아파트는 2호선 성수역이 도보로 6분거리의 역세권아파트로 전세대가 일반분양분이라 로얄층 당첨확률이 높은  알짜 분양물량이다.

성남 도촌지구는 대한주택공사가 개발하는 분당 야탑동과 광주시 사이에 위치한 24만2천여평 규모의 택지개발지구이다. 성남시 중원구 도촌동 일대로 야탑동과 붙어 있기 때문에 분당의 기반시설을 이용할 수 있고 판교신도시의 후광효과도 바랄 수 있을 것으로 보인다. 게다가 주변이 구릉지 환경으로 주거환경이 쾌적하다. 11월경 주공에서 408세대를 공급하는데, 2002년 6월28일 이전부터 거주한 사람에 한해 지역우선 자격을 줄 예정이다. 

인천지역에서는 경제자유구역으로 지정된 송도국제도시 등의 분양물량이 유망하다. 인천 송도국제도시는 송도 앞 바다를 메워 만든 곳으로 바다가 한눈에 들어오는 자연환경을 최대한 살린 환경친화적인 국제도시로 탈바꿈하고 있다. 또 송도는 경제특구여서 각종 세제와 부담금 감면, 주거, 교육, 의료 여건 등에서 외국인들이 투자하기에 유리한 지역이므로 이런 요인들이 송도 집값 상승을 견인해 왔는데, 이밖에도 2008년 완공 목표로 제2연육교가 건설 중이어서 교통 환경도 좋아질 것으로 예상된다. 2006년 하반기 포스코건설과 인천도시개발공사, GS건설이 약 2481세대를 토해낼 계획에 있다.

이밖에도 고양시 행신지구, 의왕시 청계지구도 하반기 쏟아지고, 2007년엔 파주신도시, 광교신도시 등 유망물량이 많은 편이다.

판교와 매우 인접한 용인지역 등의 길목을 노리는 것도 좋다. 올해 주목할 분양물량으로는 동천동에서 삼성물산이 시공하는 2515가구(33~75평형)다. 12월 첫 선을 보이는데, 판교·분당 및 경부고속도로 판교IC와 가까워 고급 주거단지로는 최적의 입지를 갖춘 것으로 평가된다. 동천지구 아래에 위치한 신봉․성복지구 기존 아파트도 높은 프리미엄이 형성되어 있다. 유망 분양물량으로는 GS건설 등이 연말, 늦어지면 내년에 성복동에서 중·대형 평형으로 구성된 4000여가구를 연달아 선보일 예정인데, 대부분 사업장이 2005년 초부터 분양이 지연돼 온 단지라 이를 노리는 대기청약자가 많은 편이다.

▶ 판교이후 분양시장
8.31대책이후 조정기를 거치면서 일부 분양시장은 위축됐지만, 판교분양으로 유망 분양시장은 활력을 되찾게 될 것으로 보인다. 판교에 낙첨된 청약자들이 판교주변이나 유망 택지지구에 시세차익이 기대되는 지역으로 분산되면서 분양시장에 동력노릇을 할 것으로 기대되기 때문이다. 아는 만큼 보이고 듣는 것을 넘어서, 아는 만큼 버는 시대다. 청약제도의 변경으로 세부 청약전략 수정이 불가피해 진만큼, 지금 바로 나의 당첨확률을 따져 갈림길에서 현명한 선택을 해야 할 시기임에 틀림없다. 

단, 같은 지역내에서도 인기아파트와 비인기아파트의 차별화가 뚜렷한 편이므로 해당 아파트의 수익성을 면밀히 검토한 뒤, 뜨는 지역과 지는 지역을 판단하고, 도로시설과 학교시설, 생활편익시설, 발전호재 등도 두루 살펴 분양받는 것이 좋다. 특히, 용인 지역은 판교 열풍을 빌미로 분양가가 상당히 높게 책정될 가능성이 크므로, 분양가에 거품이 끼어 있지 않는 지도 철저히 살펴보는 것이 현명하다.

▶ 청약제도 변경
전반적인 분양시장의 큰 틀이 바뀌는 부분에 대한 대비도 필요하다. 기존 청약통장 가입자들은 향후 바뀌는 청약제도를 미리부터 꼼꼼히 살펴봐야한다. 

무주택기간이 길거나 부양가족이 많은 세대주는 청약시장이 더 유리하게 바뀌는 만큼, 새 제도 적용을 기다리면서 유망지역에 순차적으로 도전해보는 것이 좋을 것이다. 가점제로 바뀌면, 나이가 많거나 부양가족이 많거나, 소득수준이 적은 이가 가산점이 더 배정되기 때문에, 지금보다 민영주택에 당첨될 확률이 훨씬 높아지게 되는 것이기 때문이다.

반대로 2008년 청약제도가 바뀌게 되면 타격을 입는 청약통장가입자들도 적지 않은데, 제일 많이 박탈감을 느끼는 이들은 소형아파트에 청약이 가능한 부금·예금 가입자 중 1주택자들이다. 분양시장을 통해서 아파트 갈아타기를 계획한 이가 상당수라고 봐야하는데, 이런 이들에게는 황당한 소식일 수밖에 없다. 사실, 지금은 투기과열지구내 전용면적 25.7평형이하라도 25%정도는 1주택자에게도 청약기회가 주어지는 추첨제라면, 2008년부터는 아예, 청약기회가 없어지는 것이나 다름없기 때문이다. 그리고 애초 논의됐던 부분도 민간택지는 아닌, 공공택지부분만이어서 분양시장 파장이 더 크기도 하다.

그렇다면, 전용면적 25.7평형이하 청약예․부금을 갖고 있는 유주택자들은 어떻게 해야 하는 걸까? 여유자금이 있는 이들은 가점제가 적용되지 않은 중대형평형 청약예금으로 예치금을 증액하는 것이 현명하다. 증액한 평형에 청약하려면 1년간 기다려야 하니까 늦어도 내년안엔 증액해야 한다. 그리고, 현재 전반적인 분양시장의 분위기가 좋지 못한 것이 사실이지만, 나홀로 사업장이나 적체현상이 없는 인기택지의 경우는 분양시기를 미리 CHECK해 적극적으로 분양받는 것이 좋다. 특히 원가연동제 적용이 되는 택지라던가 유망 지역엔 적극 적으로 청약해야한다.

반대로, 청약저축가입자는 본래부터 가점제로 당첨자를 가리고 있어 이번 청약제도 개편 후폭풍을 걱정하지 않아도 돼지만, 가점제 도입으로 당첨확률이 떨어지는 사회초년생들은 예금, 부금에 가입하기보다는 청약저축에 활용해 국민임대아파트에 입주한 후 계좌부활을 통해, 분양이나 분양전환 가능한 임대아파트를 노리는 것도 좋으리라고 본다. 


② 추석이후 하반기 매매/전세시장 전망
재건축 시장을 겨냥한 3.30대책 발표와 버블세븐논란, 집값담합조사로 매수세의 입질이 끊긴 거래시장은 소강상태가 지속됐었다. 하지만, 최근 수도권 요지에서 쏟아지기 시작한 고분양가 아파트로 인해 인근 집값이 자극되는 돌발변수가 터지면서, 연말 급매물을 기다렸던 매수자들의 마음도 바빠지게 됐다. 매매가 추가 가격하락에 대한 기대감이 점차 사그라들면서, 일부 저가로 나온 급매물이 약간씩 소진되고 있고, 덩달아 매매가 하락세도 둔화되고 있는 것이다.

현재, 정부(서울시)가 급하게 분양원가공개(후분양)를 약속하며 시장진화에 나서곤 있으나, 이미 인기지역의 집값이 국지적으로 불안한 모습을 보이고 있는데, 생각보다 분양가 인하효과가 적을 것이라는 우려와, 경기회복속도에 발맞춰 꺾여버린 금리인상기조, 추석이후로 임박한 판교당첨자발표 등, 여러 가지 정황이 국지적 불안 양상을 뒷받침하고 있다. 그러하므로, 요지의 지역은 연말 급매물이 늘어나길 기다리는 것보다, 지금을 주택 매수의 적기로 봐야할 것이다.

다만, 1가구 2주택 양도세중과, 종부세 강화, 담보대출규제, 재건축억제 및 개발이익환수 장치마련 등, 시장을 억누르는 규제장치가 상존해 있어 유망지역의 매물은 아니지만, 외곽지역이나, 경쟁력 없는 비인기지역의 매물량은 늘어날 것으로 보인다. 이들 지역은 연말을 노려봐도 좋다.

앞으로 부동산 가격은 2006년 말까지 강보합세를 지속하고(유망사업지는 국지적 상승), 2007년부터 차별화된 회복세를 보이며 2009~2010년쯤 다시 상승세로 진입할 전망이다. 즉, 2007년부터 차별화된 회복세를 보일 것으로 예상되니, 1가구 다주택자들은 연말까지 덜 오른 주택을 처분하고 발전 가능성이 높은 주택이나 가격이 크게 상승한 주택을 보유함으로써 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 누리는 것이 좋다.

전세시장은 대기하고 있던 매수수요가 대기세에서 매수세로 돌아서면서 불안하던 전세시장도 연말까지 점차 안정을 찾아갈 것으로 보이나, 구조적 불안요인이 상존해 있어 내년 봄 이사철이 다시 도래하면 다시 불안해질 수도 있을 것으로 예상된다.

자료원: 함영진팀장,(주)내집마련정보사,(www.yesapt.com)