▶3.30 부동산종합대책 발표
3.30대책은 지난 해 8.31대책 후속 조치로 재건축시장을 규제하기 위한 구체적인 내용을 담고 있다. 8.31대책에도 불구하고, 재건축 단지를 중심으로 집값 불안이 지속되면서 재건축 개발부담금 최대 50% 부과, 재건축 안전진단 공적기관 위탁, 주택거래신고지역 내 아파트 구입 시 자금조달계획 및 입주여부 신고, 중소형 아파트 택지가격 조성원가 수준공급, 중대형 평형 매입 임대아파트 활성화, 연내 도시 재정비 특별법 따른 강북 시범지구 3~4곳 지정 등 서민주거안정과 주택공급확대 등에 관한 사항이 포함됐었다. 3.30대책 영향으로 6월 재건축 아파트 시장은 3.30 부동산대책의 약발을 받아 올 들어 처음 하락세로 돌아오는 듯하였지만 공급내용을 제외하고 수요억제에 초점을 맞춘 정책은 실수요자들까지 막지 못해 결과적으로 집값안정에 도움을 주지는 못했다. 지하철개통이나 개발호재 등을 가진 지역의 실수요자 중심으로 매수세가 올라가기 시작했고, 이에 비해 매물이 부족해 오름세를 보였다. 이른바 버블세븐 집값불안을 확산시키는 결과를 낳았다. 심지어는 세금인상이 전세값 마저도 올리면서 이제는 중대형 뿐 아니라 중소형까지 가격이 급등해 시장이 일대 혼란기에 빠지기도 하였다. 또한 거래위축과 주택수급 물량의 부족현상으로 인하여 부동산 가격은 계속 올라가면서 시장을 외면한 부동산 정책 혼란을 가져왔다.

▶ 판교신도시 동시분양 열풍
2006년 수도권 분양시장의 핵은 역시 3월과 8월 실시된 판교동시분양이였다. 수도권에서 3월만 46만5791명이, 8월엔 15만5805명이 각각 청약에 뛰어들었지만, 총 16,208명(9428+6780)만이 판교 입성의 행운을 잡게 된 부동산 로또로 인식되었다. 분양시기도 애초 2005년에 공급될 예정이었지만, 주변집값을 자극하는 후광효과로 인해 몇 차례 공급시기가 연기되면서, 그때마다 판교당첨전략을 알려주는 각종 세미나와 청약열기로 북새통이 되기도 했고, 특히, 연접한 용인과 분당의 집값을 끌어올리는 후광효과로 주변집값을 급등시키는 진원지로 작용하기도 했다. 그리고, 잦은 설계변경(평형, 세대수 조정)과 고분양가 문제도 청약자들의 눈살을 찌푸리게 하는 부분이었다. 그 외에 분양가 상한제(전용25.7평 이하)와, 채권/분양가 병행입찰제(전용25.7평 초과)가 다시 부활되고 인터넷청약과 사이버 모델하우스 제도 등이 최초로 도입되며, 전매금지(5~10년)와 주택우선 매입제도 등, 청약자들이 듣기 생경한 제도들도 많이 시험된, 판교는 그야말로 새로운 정책이 투하된 시험대나 마찬가지였다. 판교가 남긴 후폭풍의 잔재가 아직 분양시장에 남아있기도 한데, 8월 판교 2차 동시분양이 마감된 이후 낙첨자들이 수도권 청약시장에 재진입하면서, 인기청약지가 탄력을 받는 등, 최근 수도권 청약열풍의 단초를 제시한 점도 판교동시분양 열풍을 기억하는 이유일 것이다.

▶ 봄/가을철 전세난
2000년에 비해 전세가가 59%나 상승했다는 통계청의 발표가 있기도 했지만, 2006년 한해도 봄․가을 이사철마다 전세가 급등이 상당한 한해였다. 2006년 1월 대비 10월 전세가(아파트)는 전국이 5.2% 상승했고, 서울 8.1%, 경기 8.6%, 인천 6.2% 올랐다. 특히 노원구(11.2%), 강서구(14.6%), 양천구(10.7%), 인천 부평구(10.5%), 수원 장안구(15.9%), 고양 덕양구(13%), 김포(16.9%) 등은 10%이상 상승했고, 구리시(18.5%), 남양주(18%), 군포(18%)는 20%에 육박하게 전세가가 폭등해 세입자의 스트레스도 함께 높아졌다. 전세가가 급등한 이유는 여러 가지라 할 수 있는데, 우선 짝수년이라 이사철마다, 전세수요가 높았다. 이례없는 쌍춘년 수요로 신혼집을 구하려는 예비부부들도 한몫했다. 집주인의 경우도, 금리 하락 등을 이유로 수익률이 높은 월세를 선호해 전세 물건이 달렸었고, 세부담 때문에, 전세금을 올리는 경우도 비일비재했다. 특히, 분양시장에 청약제도 가점제 시행이 예고되며, 무주택기간을 늘리려는 세입자들의 수가 많기도 했다. 현재 전세시장은 집값 급등의 요인으로 대기수요가 매수세로 돌아서면서 전세시장이 안정세를 유지하고 있는 중이다. 하지만, 수도권 입주물량부족 등, 구조적 불안요인이 상존해 있어 2007년 봄 이사철이 다시 도래하면 크게 불안해질 수도 있을 것으로 예상된다. 

▶ (부녀회) 아파트 값 담합
올 들어 아파트 단지 동호회나 부녀회를 중심으로 단결(?)된 모습을 보였고 지금도 계속되고 있다. 단지별로 아파트 값이 저평가 돼 있기 때문에 제값을 받자며, 마치 새마을 운동을 펼치는 것처럼 조직적으로 현관게시판은 물론, 단지 정문에 현수막을 내걸고 인터넷 카페를 통해 담합을 조장하는 게시글을 올리는 등의 방법을 사용하고 있다. 이를 차단하기 위해 건설교통부는 지난 7월 1차에 이어 8월 2차, 10월 3차 담합 아파트를 조사해 발표했다. 또한 담합 아파트들은 시세정보제공업체의 시세정보제공도 중단시켰고 처음으로 실거래가를 공개하기도 했다. 그러나 이러한 단속이 일명 버블세븐 지역은 적발하지 못하고 특정지역 단지에만 집중되고 있으며 오히려 담합 발표 이후 가격이 오르는 단지가 대부분이라 실효성이 없다는 문제점이 제기되고 있다. 이에 따라 국회 건설교통위원회 소속 박상돈 열린우리당 의원은 아파트값 담합을 조장하거나 부동산과 관련한 허위ㆍ과장 정보를 흘려 시장을 교란하는 행위를 처벌할 수 있는 '부동산정보의 관리 및 이용에 관한 법률 제정안'을 마련하고 이르면 오는 12월 중 의원입법을 발의하기로 했다고 28일 밝혔다. 제정 법률안에 따르면 아파트값 담합 행위와 부동산시장을 교란하는 행위를 하다 적발되면 1년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금을 물리도록 했으며 상대방이 재산상 손실을 입었을 경우에는 손해배상 청구도 할 수 있도록 규정했다. 처벌 대상 범위는 시세담합 등의 행위를 한 부녀회와 허위ㆍ과장 정보를 통해 소비자들을 현혹하는 기획부동산을 포함, 부동산시장을 왜곡하는 모든 행위가 해당된다. 그러나 이 법률안이 마련된다 하더라도 아파트값 담합을 막을 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같다. 

▶ 버블세븐 논란
지난 5월 16일 추병직 前건설교통부 장관은 "일부 지역에서 부동산시장의 버블 붕괴가 시작됐으며 올 하반기부터는 집값이 본격적으로 떨어질 것"이라고 경고하며 버블세븐지역으로 서울 강남.서초.송파구 등 강남 3곳과 목동.분당.평촌.용인 등 비강남권 4곳을 지목했다. 
또한 같은날 오전 KBS1 라디오에 출연해 "강남을 중심으로 주거여건이 좋은 곳은 아직 집값이 등락을 거듭하고 있지만 하반기부터 하락세로 돌아 2~3년 내 2003년 10.29 대책 이전 수준으로 떨어질 수밖에 없다"고 말해 버블세븐 논란에 불을 당겼다. 청와대 역시 집값이 많이 오른 서울 강남 등 7곳을 '버블 세븐'으로 규정하고 "강남 등 버블 세븐 지역의 투기 근절을 위한 맞춤식 대책을 내놔 올 하반기부터 효과가 본격적으로 나타나게 할 것"이라며 버블세븐 논란에 앞장섰다. 또한 비슷한 시기에 김병준 前청와대 정책실장은 주요 지역 아파트값 상승세가 멈추지 않고 있는 것은 부동산 정상화를 노리는 '조직적 공격세력'이 있다며 "부동산과 주택시장에는 부동산 경기를 활성화시키고자 노력하는 잘 조직화된 이해관계 세력이 존재한다"며 "부동산 시장의 성패가 이들과의 '전쟁'에 달려있는 상황"이라고 말했다. 
그러나 이러한 줄기찬 논란에도 불구하고 상황은 정 반대로 전개됐다. 오히려 버블세븐지역의 가격을 공인한 꼴이 됐으며 올하반기부터 본격적으로 떨어진다던 집값은 본격적으로 올라 서민들의 허탈감만 더했다. 

▶ 재개발 지분 폭등
정부의 집값 안정 대책으로 뉴타운, 재개발 사업 활성화를 발표했지만 정부의 의도와 달리 투자수익을 노리는 투자자와 실수요자들이 몰려 서울과 수도권의 뉴타운 및 재개발지역 연립·단독주택 지분 가격이 크게 상승했다. 주요 뉴타운·재개발 사업지구 내 대지지분의 경우 추석 이후 평당 500만∼1000만원 이상 상승했다. 이런 재개발 지분 폭등에 가장 큰 이유는 재건축의 대체 투자처로 뉴타운, 재개발 쪽으로 시중 부동자금이 몰리고 있기 때문이다. 재건축은 정부의 강력한 규제 대상이 되고 있고 현재 가격이 너무 올라 투자하기에 부담스럽게 되면서 새로운 투자처로 뉴타운, 재개발 지역의 연립ㆍ단독주택으로 수요자들이 몰리고 있다. 서울시의 U턴 프로젝트 등 재개발 활성화 계획과 최근 4차 뉴타운 선정 착수안과 건설교통부의 서울 성북 길음, 용산 한남, 동작 흑석 등 서울 16개 뉴타운지역을 재정비촉진지구 지정, 김문수 경기지사의 1차 뉴타운사업지구 10곳 선정 등으로 매수세의 관심은 더 많아졌지만 매물은 없어 지분 값이 폭등으로 나타나고 있는 것으로 분석된다.

▶ 아파트 고분양가 문제
올 하반기 파주신도시와 은평뉴타운의 분양가가 주변 시세보다 높게 책정되면서 향후 주택가격 상승에 대한 우려 및 선매수 수요가 급속히 확산되면서 서울․수도권 집값이 걷잡을 수 없이 올랐다. 정부가 대책에도 불구하고 집값이 떨어지기는 커녕 오히려 오르고 있어 실수요자들이 마음이 급해졌다. 서울․수도권 주요유망단지는 고분양가에도 불구하고 높은 경쟁률을 보이며 1순위에서 마감되고 100% 계약이 완료되는 등 청약과열 현상이 나타나고 있다. 심지어 최근에는 마산에서까지 청약 열풍이 불기도 했다. 따라서 이와 같은 고분양가 문제를 해결하기 위해 많은 제도 개선이 시도되고 있다. 서울시는 은평뉴타운의 분양 일정을 전격 취소 해 후분양으로 전환했고 정부는 11․15 대책에서 분양가 인하방안으로 분양원가 공개확대 및 분양가제도 개선, 택지비 절감방안 등을 내놓았다. 더불어 정부가 고분양가 논란을 일으킨 건설사를 상대로 세무조사를 벌여 건설사들이 분양가 책정에 고심하는 모습이 역력하다. 연말에 유망단지 분양을 준비하던 건설사들이 고분양가 논란에 휩싸일 것을 우려해 분양시기를 내년으로 미루고 있는 상황이다. 또한 지난 11월 28일에는 정부와 서울시가 공동주택 분양가 심의를 강화하는 등 부동산시장 안정화에 협력키로 했다. 합의 내용으로는 공공주택 분양가에 대한 심의를 강화하고 관련 제도를 보완하기로 했으며 다세대·다가구 주택에 대한 건축 규제 완화와 주상복합 건축물의 주택 연면적 비율을 높이기 위해 건축법시행령과 서울시 조례를 조속히 개정키로 했다. 또한 강북지역 재개발 과정에서 나타날 수 있는 전세난을 완화하기 위해 서울시는 앞으로 추진될 강북 뉴타운 및 도심재개발을 순환개발방식으로 추진하겠다고 밝혔다. 이어 11월 29일에는 임영록 재정경제부 차관보는 평화방송 라디오에 출연해 “당초 분양가제도개선위원회에서 내년 2월까지 분양원가 공개 등 분양가를 안정시키기 위한 다양한 방안을 검토하기로 했었다”며 “그러나 여당의 부동산특위 등과 보조를 맞추기 위해 가능한 빠른 시간 내에 결론을 지을 생각”이라고 밝혔다.

▶ 추석이후 수도권 집값 폭등
정부의 8.31 후속대책인 3.30대책 후 부동산 시장은 안정된 모습을 보였다. 재건축 초과이익 환수제, 투기지역 총부채상환비율 40% 규제 등으로 강남권 재건축 단지를 중심으로 매수세들은 관망세를 보였고 강북권에 일부 개발호재가 있는 지역만 실수요 중심으로 거래가 이루어졌다. 이런 시장 상황에서 매입 시기를 늦추고 전세로 입장을 선회하는 수요, 쌍춘년으로 결혼하는 커플이 많아 신혼부부 수요로 전세수요는 급등한 것에 반해, 전세 공급량은 전세 재계약 사례, 세금부담으로 전세에서 월세로 전환하는 사례가 많아지면서 공급이 줄어들어 전세값이 전세대란이라고 할 정도로 가파른 상승세를 보였다. 전세값이 상승하고 전세물도 없자 아예 사자라는 수요가 많아지면서 소형평형아파트 값이 상승하기 시작했다. 그때 은평뉴타운과 파주운정지구의 고가 분양으로 부동산 시장이 술렁이기 시작했고 정부 말 만 믿다가는 내 집 장만하기는 힘들어 지겠다는 불안감이 팽배해졌다. 그동안 지켜보고 있던 매수자들의 마음이 바빠지면서 매수를 서둘렀고 판교 낙첨자들의 대거 투자 합류까지 되어 부동산 시장은 서울, 수도권에 무차별적으로 단지들이 상승세를 보였다.

▶ 검단신도시 발표 등을 통한 공급확대 정책선회
고분양가 영향 등으로 인하여 불안해진 부동산시장 처방전으로 정부는 신도시 등 공공택지의 공급확대와 규제 완화가 필요, 이에 신도시 추가 발표를 하였다. 이번 신도시 추가 지역으로는 인천 검단신도시(신규 지정)와 파주신도시(면적 확대) 2곳으로 확정 발표하였다. 갑작스런 발표로 인해 추가 신도시 중 하나인 검단신도시 건설지역에서는 미분양이 해소되고 청약경쟁이 치열하게 벌어지는 등 투기과열 이상의 바람이 불었다. 검단신도시는 교육, 문화 등 생활여건과 광역적 교통망 등 기반시설을 겸비한 수준 높은 신도시를 조성, 지역간 주거여건의 차이를 완화시키며 주택수요를 분산시켜 전반적인 시장안정을 도모할 여지가 있다. 하지만, 설익은 신도시 발표로, 국지적인 집값 급등을 초래한 점, 고급유효수요가 갈만한 지역이 아니라는 지적들로 인해, 건교부장관 낙마와 내년 봄 분당급 신도시 추가발표를 불어오게도 했다.

▶ 11.15 부동산시장 안정화방안 발표
참여정부가 들어선 이후 여덟 번째 부동산 대책인 11.15부동산시장 안정화 방안을 발표됐다. 이번 정책은 수요억제책은 지속하면서 그간 제한을 가해온 주택공급을 확대해 주택난을 일부 해소하고 분양가 하락을 통해 천정부지로 치솟고 있는 집값을 안정시키겠다는 의도를 담고 있다. 11.15 대책에 담겨있던 담보대출규제는 11월 20일부터 강화되어 적용 시행되고 있는데, 종전엔 투기지역 6억원 초과 주택에 대해서만 원리금 상환액이 연간 소득의 40% 이내가 되도록 총부채상환비율 규제를 받았었으나, 이것이 수도권 투기과열지구로 확대되면서 고가아파트 분양물량은 60%에서 40%대로 주택담보대출 비율이 낮아졌다. 특히 상호저축은행 등 제2금융권을 통해서도 주택 시가의 50%만 대출을 받을 수 있기 때문에, 여유자금이 부족한 서민들은 내집을 마련하거나 집을 갈아타는 것이 어려워 졌다. 공급 얘기도 빼놓을 수 없다. 향후 나올 주택공급물량이나, 분양시기 등을 제시한 공급확대 로드맵을 제시해 수요자를 안심시키고, 신도시는 용적률 상향, 녹지 비율 조정 등을 통해 고분양가를 차단, 지금보다 25% 인하된 가격에 아파트를 공급하겠다고 얘기하고 있다. 특히, 신도시 분양때 각종 인허가를 의제처리해 송파나 검단 등 8개 신도시를 1~2년정도 조기공급하겠다고도 했다. 내년 초엔 분당급의 추가신도시를 발표해, 고급주택수요를 끌어들인다는 복안을 가지고 있다. 그밖엔 임대차시장 보완차원에서 다가구 다세대, 오피스텔 규제완화도 얘기된 상태다. 문제는, 이번에 중장기적인 공급로드맵을 내놓긴 했지만, 단기적 거래를 활성화시켜줄 수 있는 매물출회에 관한 유인책은 빠진 상태라, 내년상반기까지 집값 불안요인은 상존해 있다는 것이다.

자료원: 정보분석팀,(주)내집마련정보사,(www.yesapt.com)