◆ 서울ㆍ수도권 내에 주거지 개발 사업 중이거나 예정인 공장,대학,모델하우스 등 부지 ◆

서울이나 수도권 도심지에 아파트 부지를 마련하기는 쉽지 않은 상황에서 정부규제까지 더해져 사업 진행이 더욱 어려워졌다. 8.31대책 등으로 재건축 규제가 강도가 높아졌고 1.11 대책의 분양가상한제, 원가내역공개 등으로 수익성 악화로 재건축뿐만 아니라 재개발 사업도 어렵게 되었다. 이에 따라 일부 건설사들은 수익성 악화 돌파구로 그룹계열부지, 대학부지, 모델하우스 부지 등을 활용하고자 계획을 세우고 있다.

이러한 부지는 일단 면적이 크고 토지소유주가 비교적 적기 때문에 토지 매입, 사업계획 등 진행을 빠르고 원활하게 할 수 있다. 대부분 도심과 가까워 입지가 좋고, 대지 조성이 잘되어 있어 주거지 개발부지로 뛰어난 조건을 갖추고 있다. 또한 부지가 평지여서 공사비용이 적게 들고, 전 가구를 일반분양 할 수 있으며 대단지, 복합단지로 구성할 수 있는 장점이 있다. 게다가 정부는 2007년 부터 ‘수도권정비계획법 시행령’을 통해 수도권 도시 내 노후 공업지역을 다른 곳으로 옮기고 기존 부지를 주거, 상업용지 등으로 쉽게 활용할 수 있도록 바꾸었기 때문에 사업 진행이 더 원활해 졌다.

(주)내집마련정보사는 서울, 수도권 내에서 그룹계열부지, 대학부지, 모델하우스 부지 등에 주거지 개발 사업을 계획 중이거나 진행 중인 곳을 조사해 보았다. 총14개 사업장으로 부지면적이 총135만9355평으로 용인 흥덕 지구(65만평)의 2배가 넘는 면적이다.  

14개 사업장 중 현재 사업 계획이 진행 단계로 분양시기가 결정된 곳이 5곳이고 현재 분양중인 사업장도 있었다. 우선 현재 분양 중인 사업장으로 중랑구 상봉동에 위치한 성원산업개발 공업사부지로 2,200여평의 공업사 부지에 41층의 초고층 주상복합아파트 상봉 상떼르시엘이다. 현재 44평형과 50평형 일부 세대만 남아있고 분양가는 44평형은 7억1,449만원, 50평형은 8억4,503만원이다. 분양 시기가 결정된 곳으로는 구로구 신도림동 대성산업의 연탄공장부지와 영등포구 당산동4가 대한통운 물류창고 부지, 용산구 한남동 단국대 부지,  인천시 남동구 논현, 고잔동 한화화학공장부지, 인천시 부평구 부개동 KT부지가 있다.

구로구 신도림동 대성산업의 연탄공장부지는 1만 여평 규모에 복합타운 조성이 추진 중으로 우선 대성산업은 주상복합 25~70평형 600가구를 7월에 분양 할 예정이고 영등포구 당산동4가 대한통운 물류창고부지는 반도건설이 2007년 하반기에 아파트 290세대를 공급할 예정이다. 용산구 한남동 단국대부지는 단국대가 용인 수지로 이전하면서 금호건설 등이 고급빌라ㆍ저층 아파트 600~700가구 정도를 공급할 예정이고 한화건설은 인천시 남동구 논현, 고잔동 한화화학공장부지에 인천 에코메트로 2차분을 공급할 예정이다. 인천시 부평구 부개동 KT부지는 2만8천여평 정도로 대우건설을 시공사로 1054세대를 올 하반기에 공급할 예정이다.

이외에 사업장은 아직 사업 계획만 세우고 지구단위계획안 열람 중이거나 용도변경 추진 중 등으로 개발 초기 단계에 있다. 현재 중랑구 상봉 운전학원으로 활용되고 있는 옛 삼표연탄 부지(7000여평)에는 업무·상업시설이 들어설 예정이다. 엠코가 시행할 예정으로 현재 지구단위계획안 열람 중이다. 광진구 광장동 427번지 일대, 한국화이자 본사와 공장부지는 현재 건설사들의 관심이 쏠리고 있는 곳으로 매각대리업체를 선정하고 본격적인 부지 매각 절차에 나섰다. 한국화이자가 보유하고 있는 광장동 본사 부지는 모두 1만225평으로 교통이 편리하고 한강 조망이 가능하다. 또한 동부건설은 서울 구로구 오류동에 있는 3만여 평 규모의 동부제강 부지와 용산구 동자동 동부건설 모델하우스 부지 4000여 평에 복합단지를 만드는 개발 사업을 구상 중에 있고 영조주택이 금천구 시흥동 옛 대한전선 공장부지 2만3000여평에 대규모 주상복합타운 조성을 추진 중이다. 서초구 서초동 노른자 땅으로 주목받고 있는 롯데칠성공장 부지에 롯데건설은 대규모 복합단지 개발 계획이지만 서울시와 용도변경을 놓고 아직 조율하고 있어 사업진행이 길어질 것으로 보이고 있다. 인천 학익동 공장부지 44만평에 동양제철화학은 대규모 복합문화 단지 및 주거단지 개발을 추진 중이고 현재 인천 남구청에 제안서를 제출한 상황으로 사업시행은 오랜 시간이 걸릴 것으로 보인다. 


◆ 부지 사업장 입지분석 ◆
◇ 중랑구 상봉동 성원산업개발 공업사부지
성원건설은 중랑구 상봉동 79일대 2,200여평의 공업사 부지에 지하 8층~지상 41층의 초고층 주상복합아파트 상봉 상떼르시엘을 분양중이다. 지하 2층~지상 3층에는 판매 시설과 문화시설 등이 들어서고, 지상4층부터는 아파트로 44평형 100가구, 50평형 100가구, 57평형 40가구, 78평형 20가구, 98평형 4가구 등 264가구가 공급된다. 망우역 복합역사와 상봉역 및 신상봉역의 트리플 역세권에 위치한다. 2009년 11월 입주 예정이다. 교통시설로는 광역전철 중앙선 망우역에서 도보로 2분 거리이고 7호선 상봉역에서 도보로 7분 거리이고 교육시설로는 상봉초, 상봉중, 면목중, 혜원여중, 혜원여고, 면목고 등이 있다. 편의시설로는 이마트, 코스트코, 상봉시외버스터미널, 용마산자연공원 등이 있다. 현재 44평형과 50평형 일부세대만 남아있다. 44평형은 7억1,449만원, 50평형은 8억4,503만원이고 금융혜택으로는 중도금 40% 이자후불제이다. 빌트인으로 냉장고, 세탁기, 붙박이 장 등이 분양가에 포함되어 있다.

◇ 중랑구 상봉운전면허장 부지
현재 중랑구 상봉 운전학원으로 활용되고 있는 옛 삼표연탄 부지(7000여평)에는 업무·상업시설이 들어설 예정이다. 엠코가 시행할 예정으로 현재 지구단위계획안 열람 중으로 사업진행까지 오랜 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 

◇ 광진구 광장동 한국화이자본사 및 공장부지
광진구 광장동 427번지 일대, 한국화이자 본사와 공장부지는 한국화이자 제약이 명동으로 본사 이전으로 1만225평에 이르는 부지에 건설사들의 관심이 쏠리고 있다. 한국화이자는 직접 개발에 나서기보다는 매각하는 쪽으로 결정을 내렸다. 본사부지 매각을 위해 매각대리업체를 선정하고 본격적인 부지 매각 절차에 나섰다. 매각대리업체는 영국계 부동산컨설팅 회사인 쿠시맨앤웨이크필드로 알려졌다. 광장동 부지는 주변에 아파트촌이 형성돼 있는데다 한강과도 인접해 있어 서울지역의 유망 개발용지로 평가받고 있다. 한국화이자가 보유하고 있는 광장동 본사 부지는 모두 1만225평으로 천호대교와 올림픽대교 사이 북단에 위치해 있어 교통이 편리한데다 5호선 광나루역도 가깝다. 고층 아파트를 지을 경우 한강 조망이 가능한데다 현대,청구,극동아파트 등 주변에 주택단지가 이미 형성돼 있어 입지여건이 양호한 것으로 평가되고 있다. 매각대리업체는 영국계 부동산컨설팅 회사인 쿠시맨앤웨이크필드에서 2007년5월 중순경 부지 입찰 시작 예정한다. 1만여평의 광장동 부지는 현재 1~3종 일반주거지역이 혼재돼 있다. 특히 1,2종 주거지역은 대부분이 자연경관지구로 지정돼 있어 지상 3층 높이(12m)까지밖에 주택을 지을 수 없다. 3종 주거지역엔 층고 제한이 없지만 이 곳에 고층 주상복합 등을 몰아 지어 사업성을 맞추기엔 부담을 느낄 수밖에 없다. 광진구청 관계자는 "부지매입만 하면 곧바로 개발이 가능할 것으로 생각하지만 실상은 그렇지 않다"며 "지구단위계획승인에 시간이 걸리는데다 서울시 도시계획위원회 심의 등 실제 개발까지 넘어야 할 산이 많다"고 밝혔다. 

◇ 구로구 신도림동 대성 연탄공장 부지
구로구 신도림동 대성산업의 연탄공장부지 1만여평 규모에 복합타운 조성이 추진 중이다. 대성산업측은 2010년까지 47층 규모의 주상복합 건물을 비롯해 호텔, 오피스텔, 컨벤션센터를 건립할 예정이다. 대성산업은 주상복합 25~70평형 600가구를 7월에 분양예정이다. 학교는 신도림초등, 신도림중으로 걸어서 5~10분이면 통학이 가능하며 고등학교는 신도림동 내에는 아직 없어 목동에 위치한 신목고, 구로동에 위치한 구일고와 구로고로 통학이 가능하다. 편의시설은 아직 미비해 차로 10~20분 거리에 있는 애경백화점(구로점), 신세계백화점(영등포점), 롯데백화점(영등포점), 경방필백화점(영등포점)을 이용해야 하며 걸어서 5~10분이면 1,2호선 환승역인 신도림역에 갈 수 있다. 

◇ 구로구 오류동 동부제강 부지
동부건설은 서울 구로구 오류동에 있는 3만여 평 규모의 동부제강 부지에 초대형 복합단지를 만드는 개발 사업을 구상중이다. 구로구청에서 공공 지구단위계획을 수립 중으로 사업시행까지 오랜 시간이 걸릴 것으로 보인다. 

◇ 금천구 시흥동 대한전선 공장부지
영조주택이 금천구 시흥동 113-119번지 일대, 옛 대한전선 공장부지 2만3000여평에 대규모 주상복합타운 조성을 추진 중이다. 현재 준공업지역으로 서울시에서 용도변경 추진 중으로 용도변경이 완료되어야 본격적인 개발이 가능한 상황이다. 2004년 말 영조와 하트랜드에 매각된 이 부지는 초고층 빌딩이나 주상복합건물, 컨벤션센터 등을 유치할 계획이다. 

◇ 서초구 서초동 롯데칠성공장 부지
서초구 서초동 1322번지 일대 1만200여평에 롯데칠성공장 부지에 롯데건설은 대규모 복합단지 개발할 예정이다. 하지만 용도변경을 놓고 아직 조율하고 있어 사업진행이 길어질 것으로 보인다. 

◇ 영등포구 당산동4가 대한통운 물류창고부지
영등포구 당산동4가 1-3번지 일대, 대한통운 물류창고부지에 반도건설이 아파트를 공급할 예정이다. 교통시설로는 서울지하철 2호선 영등포구청역, 당산역 도보 6분 거리이고 9호선이 개통되면 더블역세권이다. 지하2층~지상21층짜리 아파트로 30~70평형 규모이다. 주변에 영등포구청ㆍ전화국ㆍ경찰서 등 관공서가 밀집해 있다. 

◇ 용산구 동자동 동부건설 모델하우스 부지
동부건설은 서울 용산구 동자동 서울역 앞 동부건설 모델하우스 부지 4000여 평과 서울시가 추진하는 도심재개발사업 부지 등을 합쳐 총 1만5000여 평 부지에 복합단지 개발을 진행 할 예정이다. 현재는 아직 동부건설 내에서도 계획 및 방침이 확정된 부분은 없다.

◇ 용산구 한남동 단국대 부지
용산구 한남동 단국대부지는 96년에 개발을 맡은 한국부동산신탁과 시공사의 부도, 채권 해소로 개발이 계속 미루어졌지만 단국대가 용인 수지로 이전하면서 개발이 가속화될 것으로 보인다. 금호건설 등은 4만여 평에 달하는 한남동 부지 개발에 착수해 고급빌라ㆍ저층 아파트 600~700가구 정도 건립 예정이다. 용산은 100층 규모 초고층 빌딩 건립이 가능해 지면서 초고층 주상복합촌 조성 가능, 미군기지 이전과 용산민족공원 조성 등의 개발 호재가 많은 곳으로 단국대 부지가 고급빌라로 개발될 경우, 이 일대가 서울의 대표적인 고급 주거촌으로 자리매김할 것으로 기대되고 있다. 

◇ 경기도 군포 산본 유한양행 군포 공장부지
부지 매각에서 업체 간 문제가 생겨서 아직 매각도 완료 안 된 상황이다. 사업 불투명한 상황이다.

◇ 인천시 남동구 논현, 고잔동 한화화학공장부지
인천 남동구 논현·고잔동 일대, 한화 화약 공장 부지(72만여평)에 들어서는 초대형 아파트단지가 2차분이 분양될 예정이다. 한화건설은 옛 한화 공장부지에 조성하는 ‘인천 에코메트로’ 에 들어설 1만2000여가구 중 2920가구를 2006년 10월 말 분양했고, 2차분을 공급할 예정이라고 밝혔다. 에코메트로에 지어질 주택은 모두 1만2192가구로, 일반분양 아파트 8000가구와 빌라 , 공공임대 등으로 이뤄진다. 2차 분양 평형은 34~75평형 4238세대다. 2009년 완공을 목표로 건설되는 인천 에코메트로는 민간기업이 추진하는 도시개발지구로서는 메머드급 규모고, 녹지율이 44%라 판교(37%), 김포(28%), 분당(19%)신도시보다 높다는 것도 장점이다. 지구안에는 호주의 시드니를 벤치마킹해 2km의 해안조깅코스를 마련하고 복합문화시설을 만들 예정이다. 특히 특목고(미추홀외국어고등학교)를 비롯해 초·중·고교 9곳과 종합병원·복합상가·문화시설 등을 갖춰 자족신도시가 되도록 꾸밀 방침이다. 제3경인고속도로(2010년 개통예정)와 인천대교(2009년 개통예정)가 연결되면 소래논현지구에서 송도국제도시까지 약 15분, 인천국제공항까지는 약25분 정도에 갈 수 있으며 제2경인고속도로를 이용하면 서울까지 1시간 정도 걸린다. 2009년 12월 개통 예정인 수인선 소래역·논현역을 이용하면 인천지하철 1호선과 서울지하철 4호선과 연계된다. 

◇ 인천시 남구 학익동 동양제철화학 공장부지
동양제철화학은 인천 학익동 공장부지 44만평에 대규모 복합문화 단지 및 주거단지 개발을 추진 중이다. 현재 인천 남구청에 제안서를 제출한 상황으로 사업시행은 오랜 시간이 걸릴 것으로 보인다. 

◇ 인천시 부평구 부개동 KT부지
인천시 부평구 부개동 142-352번지 일대, KT부지 65필지 2만8천여평에 아파트를 공급할 예정이다. 시공사는 대우건설로 20층~26층 12개동 1054세대의 부개역푸르지오 아파트를 올 하반기에 공급할 예정이다. 서울지하철 1호선 부개역에서 도보로 6분 거리이다. 이 부지는 99년까지 KT 송신소가 있었으며 2000년 경기 화성으로 이전한 뒤 나대지로 방치돼 왔다. 그러다가 KT는 2005년 3월 이 땅에 아파트를 짓겠다며 인천시에 도시개발 사업 신청을 했고, 인천시는 같은 해 12월 인근 초등학교 도로 개설 확장 등을 조건으로 사업을 승인했다. 인천시는 당시 15층 이하의 건축물만 지을 수 있는 2종 일반주거지역인 이 부지를 15층 이상 건축이 가능한 3종 일반주거지역으로 변경해 주었다. 이 과정을 놓고 현재 지역주민들은 특혜라며 반발하고 있다. 교통혼잡이 심한 곳으로 고밀도 아파트가 들어설 수 없는 지역이라는 것이 그 이유이다. 


자료제공 : 김선영연구원, 내집마련정보사(www.yesapt.com)