주상복합아파트는 주로 도심이나 지하철역을 중심으로 가까운 곳에 들어서기 때문에 교통여건이 양호하다. 일부 주상복합아파트는 지하철역과 바로 연결되기도 한다. 탁월한 전망도 빼 놓을 수 없다. 초고층으로 지어지기 때문에 도심 조망이 가능하다. 게다가 단지 내에 문화, 오락, 편의시설 등이 들어서 ‘원스톱 라이프’가 가능하다. 

하지만 모든 주상복합아파트가 인기를 끄는 것은 아니다. 주상복합아파트도 규모의 경제 즉, 모여 있어야 힘을 발휘한다. 서울 강남 도곡동, 여의도, 목동, 분당의 정자동 등에서  검증됐듯이 여러 개의 단지들이 어울려 ‘주상복합 타운’이 형성되어야 지역 내 ‘랜드마크’ 역할과 함께 주변 집값까지 끌어올린다.

여기에 주상복합아파트 타운으로 새롭게 도전장을 내 민 곳이 있다. 바로 서울 성동구 성수동 뚝섬과 그 주변. 서울 숲 인근 뚝섬 상업용지엔 초고층 초대형아파트가 내년께 분양할 예정이다. 뚝섬과 이어지는 광진구 능동로 일대는 2003년 5월 청약 광풍을 일으켰던 더샾 스타시티를 포함, 크고 작은 주상복합아파트 3천여 가구가 하늘을 향해 솟구쳐 있다.

▷강북개발 ‘U턴 프로젝트’의 중심

게다가 이곳은 지난해 초 서울시가 발표한 U턴 프로젝트의 중심에 선 곳이다. 개발 계획에 따르면 뚝섬 역세권은 복합 문화타운으로, 성수동 준공업지역은 도시형 첨단 산업단지로, 한강변 주거지역은 고층 주거단지로 개발할 계획이다. 

어린이대공원에서 한강에 이르는 거리는 주거와 문화가 복합된 거리로 조성하고 구의ㆍ자양 균형발전촉진지구는 행정ㆍ업무ㆍ주거가 어우러진 중심지역으로 각각 개발할 방침이다.

성수동 준공업지역은 준공업 유지가 필요한 지역은 산업개발 진흥지구로 지정, 도심형 첨단 산업개발진흥단지 및 자동차 특화단지로 개발하고 나머지 지역은 지구단위계획 수립 등을 통해 주거지역으로 정비할 방침이다.

화양ㆍ건대입구ㆍ능동로 지구단위계획구역은 종전의 개별적인 개발계획을 연계, 종합적인 개발을 추진할 방침이다. 화양사거리는 상업지구로 활성화하고 세종대ㆍ어린이대공원 주변은 청소년을 위한 교육ㆍ문화 공간으로 조성된다. 건국대병원~건대사거리는 대학문화거리로, 능동로 지역은 주상복합과 백화점ㆍ영화관ㆍ문화정보센터가 어우러진 복합타운으로 개발된다.

균형발전촉진지구로 지정된 구의ㆍ자양동 일원은 동부지법ㆍ검찰청ㆍ광진구청 등 이전이 예정된 부지와 KTㆍ우편집중국ㆍ군부대 등의 대규모 공공시설 부지를 행정ㆍ업무ㆍ주거복합 등으로 개발, 서울 동북부지역의 중심지역으로 변모시킬 계획이다. 

이에 따라 뚝섬 일대는 자연과 업무, 문화가 어우러진 새로운 주거타운으로 발돋움 할 예정이다.

▷주상복합아파트 14곳 3천244가구 입주

뚝섬과 능동로 일대는  주상복합아파트가 14곳 3천244가구가 입주해 있다. 게다가 올해 12월 입주하는 광진구 군자동 ‘동양파라곤’ 122가구와 2009년 7월 입주예정인 ‘해모로리버뷰’ 83가구를 합치면 더 늘어난다. 자양동 더샾 스타시티(1천177가구)를 제외하곤 대부분 300가구 미만의 소규모 단지지만 입주한 지 3년 미만의 새 아파트가 많다.

건대 야구장 부지에 들어선 ‘더샾 스타시티’는 올 3월 입주했다. 2003년 분양당시 75대 1의 경쟁률에다 2조원 이상의 청약증거금이 몰렸던 곳. 아파트 1천177가구와 오피스텔 133실 등 총 1천310가구로 이뤄진 대단지 아파트이다. 지하철2,7호선 환승역인 건대입구역이 바로 연결돼 있다. 

바로 옆에는 지난해 3월부터 입주한 자양동 ‘이튼타워리버(146가구)’와 ‘이튼타워리버Ⅱ(131가구)’가 있다. 

서울 지하철 7호선 뚝섬유원지역 주변에는 ‘광진 트라팰리스’가 있다. 7호선 걸어서 1~2분 거리의 초역세권 아파트로 한강시민공원 이용은 물론 한강조망도 가능하다. 


▷동상이몽, 호가 공백 커

전체적인 부동산시장의 불황에도 뚝섬 일대 주상복합아파트 값은 큰 변동이 없다. 그렇다고 거래가 썩 잘 이뤄지는 것은 아니다. 매수자나 매도자는 그야말로 동상이몽(同床異夢)이다. 매도자들은 향후 개발 가능성, 추가 가격 상승 가능성에 초점을 맞춰 매물 내놓기를 꺼려한다. 매수자들은 현재 시장 분위기가 침체돼 있고 앞으로 더 떨어지기를 기다리는 관망세다. 이미 가격이 높게 형성된 것도 부담이다. 때문에 매물과 수요가 적고 호가공백이 크다. 
 
더 샾 스타시티의 158㎡의 경우 분양가는 6억2천600만 원이었지만 현재는 최고 13억원을 호가한다. 185㎡도 분양가 7억9천790만원에서 현재는 14~15억 원에서 매물이 나오고 있다. 대부분이 분양 당시보다 2배가량 상승했다. 

입주 당시 매물 증가로 인해 가격이 소폭 하락했지만, 현재는 약 80%의 입주율을 보이고 있다. 매수세 자체가 거의 없어 거래는 한산하지만 가격은 회복세를 보이고 있다.  

노유동 이튼타워리버III도 158㎡의 경우 7억900만원 대에 분양했다. 현재는 11억원을 호가한다. 178㎡도 8억4천530만원에 분양했던 것이 현재 12억5천만원을 넘어섰다. 매수세가 없어 거래는 뜸하다. 입주율이 90%를 육박하면서 매물도 적어졌다.  

현지 중개업소 관계자는 "능동로 일대가 올 초 입주 물량이 몰려 매물 증가로 인해 일시적으로 가격이 소폭 하락했다"며 "현재 거래는 한산하지만, 향후 뚝섬 개발 등의 기대감과 함께 능동로 일대가 주상복합타운으로 변모함에 따라 몸값은 더 상승할 것"이라고 내다봤다. 

▷뚝섬 주상복합아파트, 분양시장 강타할 변수

성동구 성수동 뚝섬 상업용지에 들어서는 주상복합아파트는 내년부터 분양할 예정이다. 상업용지 1구역은 한화건설이 시공을 맡아 주상복합 2개동 211~376㎡ 230가구를 내년께 분양할 예정이다. 아파트와 함께 판매시설, 문화·운동시설이 들어선다.

대림산업이 짓는 3구역에는 주상복합아파트 2개동과 오피스 1개동, 공연장 1개동 등이 들어선다. 

두 곳 모두 분양가상한제는 피할 전망이다.  9월 이전 건축허가를 신청했기 때문이다. 오는 11월말까지 분양승인을 신청하면 분양가상한제를 적용받지 않는다.

하지만 관건은 높은 분양가다. 택지비와 건축비를 고려하면 3.3㎡당 3천만 원선은 훌쩍 넘을 것으로 예상된다. 이렇게 되면 주변 아파트 시장에 미칠 파장이 크다.

광진구 일대는 연말까지 4곳에서 454가구를 분양한다. 동문건설은 광진구 구의동에서 148,185㎡ 162가구를 12월께 내놓는다. 지하철 2호선 구의역과 강변역, 동서울종합버스터미널, 테크노마트, 광진구청, 우체국 등 편의시설 및 한강도 인접해 있다. 인정건설은 광진구 노유동과 자양동 2곳에서 124가구와 116가구를 각각 연말께 분양할 예정이다.