최근 계속되는 정부의 부동산대책에 따라 침체의 골만 깊어지던 부동산시장에 숨통을 열어 주고 매수 희망자들의 시장 참여에 힘을 보태고 있다. 현재 침체된 시장상황에서 대출 규제의 완화는 동맥경화에 걸린 시장의 자금 흐름을 원활하겠지만 전매기한 완화에 따라 인기지역의 청약 쏠림 현상은 심화될 것으로 예상된다.

이번 11.3부동산 대책에서는 강남 3구(강남,서초,송파)를 제외한 투기지역을 대거 해제하면서 간접적으로 대출규제의 완화를 시도했다. 투기지역에서 해제될 경우 6억원 초과 아파트에 대한 주택담보인정비율(LTV)이 기존 40%에서 60%로 확대되며, 40%로 제한되던 총부채상환비율(DTI)이 폐지됐다.

또한 투기과열지구를 해제가 되면서 민간택지 분양가상한제 비적용 아파트는 즉시 전매가 가능해졌다. 만간택지 내 분양가상한제 제한을 받더라도 계약일 이후 1년의 제한만을 받는다.

투기지역 해제 등으로 인한 전매제한 및 대출 규제 완화 등으로 내집마련을 계획했던 수요자들이라면 전략을 새롭게 짤 필요가 있다. 특히 11,12월에는 즉시 전매가 가능한 서울 재개발 및 뉴타운 물량과 전매 기한은 있지만 입지 여건이 뛰어난 판교 및 광교신도시 물량이 예정 되어 있다. 

부동산정보업체 내집마련정보사(www.yesapt.com)에 따르면 올해 11~12월 서울, 경기, 인천 등 수도권에 분양 예정인 아파트는 총 33곳에서 2만668가구(임대 제외)인 것으로 집계됐다. 이 중 1만2천280가구가 일반 분양 물량이다.

민간택지 내 분양가상한제 비적용이 돼 즉시 전매가 가능한 분양 예정인 아파트는 총 17곳 1만1천456가구 중 3천268가구가 일반 분양되는 것으로 조사됐다. 민간택지 내 분양가상한제가 적용되는 아파트(3~5년)는 총 7곳 3천250가구 중 2천998가구의 아파트를 일반 분양한다. 공공택지 분양가상한제 적용되는 아파트(5~7년)는 9곳 5천962가구를 분양을 한다.

▷즉시 전매 가능 아파트
이번 11.3대책에 따른 투기지역 등의 해제로 인해 민간택지에서 분양되는 분양가상한제 비적용 아파트는 즉시 전매가 가능하다. 11~12월에는 공급물량 중에는 용산 일대와 미아뉴타운을 주목할 만하다. 특히 용산일대는 미군기지 이전 후 민족역사공원 조성, 용산국제업무단지, 한강르네상스 등  개발호재가 산재해 있는 블루칩 지역이다.

대림산업은 서울 용산구 신계동에서 ‘용산신계 e-편한세상’ 52~186㎡ 총 867가구 중 262가구를 일반분양한다. 지하철 6호선 효창공원역이 걸어서 5분 거리이고, 1호선 용산역이 걸어서 10분 거리다. KTX 용산역 이용이 용이하다. 용산역 주변의 전자상가, 백화점, 대형할인마트 등 편의시설이 몰려 있다. 

삼성물산, 대림산업, 포스코건설이 컨소시엄으로 서울 용산구 한강로3가 국제빌딩 주변 용산4구역에 주상복합아파트‘트라펠리스’ 총 493가구 중 161~300㎡형 135가구를 분양한다. 지하철4호선 신용산역이 가깝고, 경부선 용산역이 걸어서 7분 거리에 위치하고 있다. 용산역 내의 백화점과 대형마트를 이용할 수 있고, 향후 국제업무 단지 프리미엄이 기대된다. 

두산건설은 서울 강북구 미아뉴타운 8구역에 ‘미아 두산위브’ 83~145㎡ 총 1천370가구를 분양할 예정이다. 걸어서 10분 거리에 우이~신설 경전철 동북시장역(2013년 완공예정) 들어설 예정이다. 내부순환도로를 이용해 강남으로의 접근이 쉽고와 동부간선도로를 통해 상계동, 의정부 진출입이 쉽다. 송정초, 공항초, 송정중, 공항중, 명덕외고 등의 교육시설을 이용할 수 있다. 

▷전매제한 5~7년 

공공택지인 신도시의 경우 처음부터 공공시설, 도로시설, 교육시설, 생활편의시설 등을 계획적으로 짓기 때문에 주거환경이 쾌적하고 분양가상한제로 가격이 저렴한 장점이 있다. 하지만 분양가상한제 적용을 받아 85㎡이하의 경우 7년, 85㎡이상의 경우 5년간의 전매제한을 받는다. 

서해종합건설과 대우건설은 경기도 판교신도시 A20-2블록에 판교에서 분양하는 마지막 물량인 ‘판교 푸르지오그랑블’ 122~337㎡ 총 948가구를 분양한다. 용인~서울간고속화도로(2009년 개통)와 강남역~광교로 연결되는 신분당선이 개통(2010년 예정)되면 강남으로의 접근성이 한층 우수해 진다. 

용인지방공사는 경기도 광교신도시에서 ‘이던하우스’113㎡ 총 700가구를 일반분양한다. 광교신도시는 인구밀도가 ha당 60에 불과하며 녹지율이 40%를 넘을 만큼 쾌적성이 뛰어나다. 광교신도시는 용인~서울간 고속도로(2009년 개통)와 정자~광교간 신분당연장선(2014년 개통)으로 서울로의 이동이 수월해질 전망이다. 

▷전매제한 3~5년 

공공택지 비과밀억제권에서 분양되는 분양가상한제 적용 아파트는 전매가 3~5년 동안 금지가 된다. 11~12월 분양 물량 중에서는 청라지구를 눈여겨 볼 만 하다. 청라지구는 과밀억제권역에서 성장관리권역으로 풀리면서 전매제한 기간이 3~5년으로 단축돼 입주 후 1년 안에 매매가 가능해 진다.

인천 서구 인천청라지구 M3블록에서는 풍림산업이 주상복합아파트‘인천청라 엑슬루타워’126~219㎡ 총 616가구를 분양하며, A18블록에서는 인천도시개발이 ‘웰카운티’ 126~219 총 464가구를 분양한다. 지구 북쪽으로 인천국제공항고속도로가 지나고 인천공항고속도로 청라역(2010년 개통)을 이용할 수 있다. 2013년 완공 예정인 경인고속도로 직선화 사업이 완료되면 서울로의 접근성이 더욱 우수해 진다. 

내집마련정보사 한승수 연구원은 “투기지역 해제로 담보대출 규제가 완화되면서 자금 조달의 어려움을 덜게 된 만큼 인기지역의 청약경쟁률은 더욱 높아질 것이다.”면서“청약가점이 높다면 관심 지역을 적극 노려볼 필요가 있지만 현재의 고금리 시대에서는 향후 원리금 상환 능력을 고려한 자금계획을 철저히 세워야 한다”고 말했다.

11,12월 전매기간별 수도권 주요 분양 예정 아파트(#=타운하우스)
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