전세대란 탈출구 준공후 미분양아파트에 해법있다.

2008년이후 장기간 부동산시장은 침체의 늪에서 벗어나지 못하고 있다. 올 상반기 역시 아파트를 포함하여 부동산시장은 상당히 초라한 모습을 보이면서 일부주택들은 상당폭 하락하였으며 일부 지방도시를 제외한 서울 수도권은 좀처럼 거래가 살아날 기미가 보이지 않고 전세가격만  가파르게 상승하여 전세대란이 우려되고 있다. 
이에따라 정부는  1·13, 2·12대책에 이어 3번째로 8.18 전월세 안정화 대책을 서둘러 발표하게 되었  으며 주요내용을 살펴보면 다음과 같다.

              
8·18 대책의 핵심은 세금 혜택을 받는 임대주택 사업자 요건을 크게 완화한 것이다. 현재 서울을 포함한 수도권의 전용면적 149㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하의 주택을 3가구 이상, 5년간 임대할 경우 ▶양도세 장기 보유 특별공제 적용 ▶종합부동산세 비과세(합산 배제) ▶재산세와 취득세 면제 또는 감면(25~50%) 등의 혜택이 부여된다. 정부는 이 가운데 가구수 요건을 1가구로 낮췄다. 즉 1주택 소유자가 6억원 이하 주택을 1가구 더 사서 세놓을 경우에도 각종 세금을 깎아주겠다는 것이다. 임대사업자가 살고 있는 주택 1가구에 대해서는 보유기간(3년 이상) 등 1가구 1주택 요건이 충족되면 양도세를 물지 않기로 했다. 정부는 민간임대주택사업을 활성화하기 위하여 수도권에서 1가구만 세를 놓아도 지금의 임대주택 사업자처럼 종합부동산세·양도소득세 등을 감면받도록 하였다.

오피스텔도 임대주택으로 등록하면 취득세 재산세 감면등 세제 혜택을 받게된다. 생애 최초 주택 구입자금의 금리는 9월부터 연 5.2%에서 4.7%로 0.5%포인트 낮추어 전세수요를 주택구입 매매수요로 이동시키려 하고있다. 하지만 금리 0.5%를 낮추는 것으로 전세수요를 매매수요로 옮기기는 쉽지 않을것이다.

전반적으로 임대주택 공급을 늘려서 전월세 문제를 해결하겠다는 점에서 장기적으로 효과를 볼수 있으나 당장 우려되는 이번 가을 전세대란을 해결하는 데는 한계가 있다.

전월세대란이 우려되는 가장 큰 이유중 하나는 주택담보대출규제나 분양가상한제등으로 인해 3~4년전부터 건설회사들이 신규주택사업을 미루어 공급량이 현저히 줄어 수요보다 공급량이 턱없이 부족하기 때문이다. 이를 해결하기 위해서는 주인만 바뀌는 기존주택 수급보다는 신규 주택공급이 추가로 이루어져야 하는것이다.  

관련업계에 따르면 6월말 기준 수도권의 준공후 미분양 주택 1만430가구 중 87%인 9103가구가 전용면적 85㎡초과 중대형이며 수도권에서 중대형 미분양이 가장 많이 적체된 곳은 경기인 것으로 나타났으며 지역분포를 보면 65% 이상이 용인(3348가구)과 고양(2595가구)에 집중돼 있다. 

인천은 지역내 미분양이 총 488가구로 적은 양이지만 이 가운데 89%인 435가구가 전용 85㎡초과 중대형 주택이며 부평구가 188가구로 가장 많고 서구 139가구, 중구 38가구, 계양구 37가구 등의 순이다.

정부가 이번 대책에서 임대사업자 세제지원으로 준공후 미분양주택을 전월세 수요로 흡수 하겠다고 했지만 준공후 미분양주택은 중대형주택이 대부분인데 서울 수도권 해당주택 취득가액은 6억원으로 제한 되어있어 전월세 공급물량 확충에 상당히 제한적이다. 따라서 해당주택의 취득가액을 6억원에서 9억원으로 상향조정하는 것이 필요하다.

그리고 전.월세 시장을 안정시키기 위해서는 무엇보다 기존주택과 신규주택의 매매시장이 활성화 되어야 하는데 최근 금융권에서 신규 가계대출을 일부중단 하는 등 자금줄을 조여 매매시장이 더욱더 위축될 조짐을 보이고 있다. 

나아가 부동산 경기가 상당히 침체된 상황에서 미국발 금융위기까지 겹쳐 주택 구매심리가 꽁꽁얼어 붙은 만큼 현 시점에서는 주택담보대출 규제를 풀어주고 분양가 상한제폐지, 재건축 초과이익 환수제 완화등 매매를 활성화하기 위한 과감한 대책이 필요하다.