25회 MTN 부동산 와이드< 부동산매거진 > 인터뷰 내용. 
출연/ 내집마련정보사 이영진 부장

주제: < 전세난 탈출 전략은?  >
========================================================
김주연>  부동산매거진 시간입니다. 가을 이사철이 시작됐지만, 전셋집 구하기가 쉽지 않죠!  애간장만 태우고 있는 전세세입자들 많으실텐데요. 오늘 이 시간, 전세난을 이겨낼 돌파구는 없는지,내집마련정보사 이영진 부장과 함께 살펴보도록 하겠습니다.
부장님, 안녕하세요.


김주연>올해 부동산시장에서 전세 관련 뉴스가 단연 많았습니다. 주로 전셋값 상승에 관한 내용이었는데요.실제 어느 정돕니까?

이영진>
 전세난의 정도가 지난 봄이사철때에 육박하거나 그보다 더 심해질 조짐을 보이고 있습니다. 국민은행 자료에 의하면 전세가격이 지난 2009년 3월 이후에 30개월째 상승세를 이어가고 있고 2년 동안 전셋값은 전국평균 19.7%, 서울의 경우 19% 상승했습니다. 이는 최악의 전세대란을 겪은 2002년 이후 최고치인데요 전세가격 상승폭이 워낙 크다 보니 전셋값의 일부를 월세로 돌리는 이른바 '반전세'도 늘어나고 있습니다.  전세자금대출 또한 대폭 증가하고 있습니다.

 올 가을 이사철에도 입주물량이 전년도에 비하여 감소하였고 강남발 재건축 이주수요와 기존의 전세수요가 맞물려 분당, 용인지역 등의 경기남부나 강북지역, 그리고 수도권 외곽 쪽으로 전세난이 확산되는 분위기입니다. 생활물가가 급등하고 있는 가운데 전세자금대출 이자비용과 반전세의 임대료까지 겹쳐 무주택 서민들의 시름이 깊어지고 있으며 더 큰 문제는 이런 상승 추세가 앞으로도 상당 기간 지속될 것으로 전망되고 있습니다.

김주연> 올해만 5번인가요. 부동산 대책이 쏟아졌음에도 전세난은 여전합니다. 지난달 18일에도 대책이 나왔었죠. 그런데 효과는 미비한 것 같아요. 어떻습니까?

이영진> 
 대책자체가 중장기적이라는 것과 월세공급에 초점이 맞추어져 있다는 것이 효과를 못보는 이유로 보여집니다. 이 대책의 골자는 주택임대사업자에 대한 세제 감면 혜택을 확대함으로써 장기적으로 민간에 의한 임대주택의 공급을  확대하기 위한 것이었으므로 단기적으로 전세 공급 물량의 확대에는 제한적일 수밖에 없으며 더구나 월세와 같은 소득이득을 누리는 임대사업자에게 초점이 맞춰져있어 전세공급물량보다 월세공급물량이 늘어나 전세시장 안정과는 거리가 있어보입니다. 

또 한가지로 전세난의 문제는 전세주택이 공급에 비해 수요가 많아서 나온 결과로 요약할수 있는데요, 주택구매력이 있는 수요가 매매수요로 전환하지 않고 전세로 계속 남아 있어 전세난을 가중시키는 원인으로 작용하고 있습니다. 따라서 매매시장 활성화 대책이 미미한 것도 그 이유중 하나라고 보여집니다.

김주연> 8.18 대책을 살펴보면, 정부가 임대사업자 세제지원으로 준공후 미분양주택을 전월세 수요로 흡수 하겠다고 하지 않았습니까? 준공 후 미분양을 공략해보는 것도 방법이 되지 않을까요?

이영진>
제도적으로 약간 보완한다면 중장기적으로 준공후 미분양주택이 전세난 해결에 도움이 될수 있을것으로 보여집니다. 수도권 준공후 미분양 주택을 살펴보면 대부분 중대형으로 이루어져 있습니다. 준공후 미분양 주택 1만430가구 중 87%인 9103가구가 전용면적 85㎡초과 중대형이며 수도권에서 중대형 미분양이 가장 많이 적체된 곳은 경기도인 것으로 나타났습니다. 지역분포를 보면 65% 이상이 용인시와 고양시에 집중돼 있습니다. 

정부가 이번 대책에서 임대사업자 세제지원으로 준공후 미분양주택을 전월세 수요로 흡수 하겠다고 했지만 준공후 미분양주택은 중대형주택이 대부분인데 서울 수도권에 준공후 미분양주택 취득가액은 6억원으로 제한 되어있어 전월세 공급물량 확충에 상당히 제한적입니다. 따라서 준공후 미분양주택이 전세난에 효과를 보기 위해서는 취득가액을 6억원에서 9억원으로 상향조정하는 것이 필요해 보입니다. 

김주연> 네. 이렇게 대책은 따로 놀고, 시장상황이 받쳐주지 않다보니,전세매물 씨가 말랐다. 하늘의 별따기다 말들이 많습니다만,전셋집을 구할 수 있는 방법이 없는 것만은 아니라고 합니다. 팀장님, 다음 달 신규입주 물량이 올 들어 가장 많다고 하죠?신규 입주 물량이 많은 지역을 주목해보면 어떨까요?

이영진>
9, 10월 두 달 동안 수도권에서 입주 예정인 아파트는 2만2천여 가구로 경기지역에 절반이 넘는 물량이 몰려 있습니다. 입주물량이 한꺼번에 쏟아지면 전세물량도 그만큼 많아지고 상대적으로 전세금이 저렴하게 형성될 수 있어 세입자에게 유리한데요, 특히 10월 수도권에서 입주를 앞둔 새 아파트가 올 들어 가장 많아 가을 전세난에 그나마 단비가 될 것으로 예상이 됩니다.

전셋집을 구하기 힘들 때는 입주 물량이 몰려 있는 지역을 우선적으로 알아보면 전세매물이 상대적으로 많기 때문에 다른지역보다 저렴하게 전세물건을 구할 수 있습니다.


김주연> 어떤 곳들을 눈여겨보면 좋을까요? 

이영진> 서울지역과 경기지역으로 나누어 살펴보면 먼저 서울지역은 서초구 반포동 ‘반포힐스테이트’, 구로구 천왕동 ‘천왕 이펜하우스’, 금천구 시흥동 ‘남서울 힐스테이트’ 정도 이고 경기지역은 수원 권산자이 e편한세상과 광교신도시 ‘울트라 참누리’가 눈에 띄는 단지입니다.

 지하철 9호선 신반포역과 3·7·9호선 고속터미널역이 가까운 반포힐스테이트는 교통, 편의, 교육환경 등 삼박자를 두루 갖추었고 규모가 가장 큰 남서울힐스테이트는 전용면적 59∼150m²의 1764가구가 들어설 예정이고. 천왕 이펜하우스도 지하철 7호선 천왕역의 역세권으로 1358가구의 대단지로 구성되어 있습니다.

경기 수원에서 1000가구 이상 대단지의 입주가 줄줄이 대기하고 있습니다. 수원시 권선동의 ‘권선자이 e편한세상’ 1753가구를 비롯해 ‘수원아이파크시티’ 1336가구, 광교신도시의 ‘울트라참누리’ 1188가구 등입니다.

김주연> 올해 전세 재계약을 하려면 평균 5천 만 원이든다는 소식 전해드린 바 있는데요. 갑자기 그만한 돈을 마련하기 힘든 분들은 면적을 줄이거나 주거환경이 떨어지는 곳으로 이주를 해야 하는 형편에 놓이게 됩니다. 
 
이영진>최적주거지의 입지는 주거비용이 늘어나고 교통이 좋아지면 외곽으로 이동하는 경향이 있습니다. 출퇴근 수요자라면 향후에 교통여건이 좋아지는 곳으로 눈을 돌리는 것이 쾌적한 주거환경에 거주할 수 있는 좋은 전략이 될 수 있습니다. 예를들어 강남으로 출퇴근하는 직장인 중 올 하반기나 내년 상반기에 전세만기가 돌아오는 세입자라면 12월말 개통 예정인 분당선연장선을 지나는 지역에 관심을 가져볼 만합니다. 이 지역은 특히 퇴근 시간 때에는 교통 정체로 인하여 2시간 이상 가까이 걸렸었는데 10월말 신분당선 개통과 더불어 분당선연장선이 개통 후에는 1시간 이내에 도달 할 수 있습니다. 

  또한 직장이 여의도나 강북쪽이라면 지난 7월에 개통한 김포한강로와 제2자유로의 접근성이 좋아지는 김포한강신도시나 경기북부 대규모 택지개발 지역도 주목할 만합니다. 김포한강신도시의 경우 여의도까지 차량으로 30분이내에 도달 할수 있어 교통여건이 크게 개선되었습니다.

 이와같은 지역중 직접적으로 수혜를 입는 자세히 살펴보면 저렴한 전세값으로 주거환경도 쾌적할 뿐만 아니라 세입자들이 선호하는 면적의 전세물건을 상대적으로 쉽게 구할 수 있을 것으로 보여집니다.

김주연> 말씀하신 분당선연장선이 개통이 되는 전철역과 교통접근성이 양호한 아파트들은 어떤 것들이 있을까요?

이영진>분당선연장선이 개통되는 지역의 아파트는 용인시 기흥구에 집중되어 있습니다. 마북동에 위치한 연원마을삼호벽산은 총 1576가구로 구성되어있고 2000년 09월에 입주했으며 교육시설과 편의시설이 양호한 편입니다. 전세시세가 79㎡은 1억3천에서 1억6천사이에 형성되어있고 분당선연장선 구성역을 도보로 이용가능합니다. 이밖에 기흥구에 위치한 물푸레마을 휴먼시아아파트, 연원마을 성원아파트, 하마비마을 동일하이빌, 백현마을 모아미래도 아파트 등이 있습니다. 

 지난 7월 김포한강로가 개통되어 김포한강신도시의 서울접근성이 상당히 좋아졌는데요 이 지역중에 김포쌍용예가와 우남퍼스트빌을 들수 있겠습니다. 이 아파트는 둘다 1000가구 이상으로 구성되어있으며 500미터 이내에 가현초등학교가 이미 개교하였고 단지앞 호수공원과 각종 편의시설 들 들어설 예정입니다. 올해 6월에 입주한 새아파트이며 김포한강로를 이용하면 차량으로 30분이내에 여의도까지 도달할수 있어 교통여건이 좋습니다. 전세가는 공급면적 110㎡~128㎡경우 1억3천에서 1억5천사이에 형성되어 있습니다.

김주연> 전셋값 정말 많이 올랐죠. 1억 원 이하 전셋집을 수도권에서 만나기는 어려운 건가요?

이영진> 민간 부동산 정보업체의 조사에 따르면 수도권에 전셋집 1억원 이하 가장 많은 곳은 경기도 남양주시인 것으로 조사되었습니다. 서울에서는 노원구에 저렴한 전셋집이 많았습니다. 

수도권에 전세금이 1억원 이하인 아파트(주상복합 아파트 포함)는 총 72만9258가구인 것으로 집계되었으며 지역별로는 경기도가 47만여 가구로 가장 많았고 인천 18만여가구, 서울 7만여가구 순입니다. 

경기도에선 남양주시가 4만2천여 가구로 가장 많았고 그 뒤로 시흥시 3만9여가구, 평택시 3만6천여가구 그리고 부천시, 안산시 순이었습니다. 

서울에서는 중소형 주택이 많은 노원구가 1만8813가구로 가장 많았는데. 노원구 다음으로는 낡은 저층 재건축 아파트가 많은 강남구 9천3백여가구, 강동구 7천9백여가구, 송파구 7천2백여가구가 저렴한 전셋집이 집중됐습니다. 


1억원 이하의 전셋집은 낡거나 좁은 곳이 대부분이지만, 전세금이 계속 오르는 추세여서 학군을 고려해 저렴한 주택을 고르는 것도 좋은 방법으로 여겨집니다.

김주연> 앞으로 전세난이 2-3년은 더 갈 것이라는전망이 나오고 있는데요. 이런 상황에서 전셋집을 구하는 전략이랄까요. 마지막으로정리를 좀 해주시죠.

이영진>크게 네가지로 요약해서 말씀드리겠습니다. 
  첫 번째로는 지역을 확대 하여 선택의 폭을 넓게 가지는 것이 좋은 전략일 수 있습니다. 신혼부부나 직장인처럼 출퇴근 수요자라면 서울 도심의 주거환경이 열악한 저급주택에 한정시키지 말고 수도권으로 확대하여 최근 도로나 전철이 개통된 지역이나 6개월 이내에 교통여건이 좋아지는 지역중 대규모로 형성된 주거 단지나 올 하반기 입주예정인 신규입주 단지 위주로 알아보시기 바랍니다. 과거 입주가 한꺼번에 이루어지거나 앞으로 이루어질 지역이므로 전세물량이 상대적으로 많아 유리할 것으로 예상됩니다. 

 서울에서 벗어난다고 하여 너무 실망할 필요는 없는 것 같습니다. 교통환경이 좋아질수록  자연스럽게 생기는 최적 주거지의 입지형성과정으로 이해하시기 바랍니다.  

  두 번째로는 입지경쟁이 치열한 선호지역은 피할 것을 권해드립니다. 전세시장의 입지는 실수요시장이기 때문에 매매시장보다 입지경쟁이 훨씬 치열한게 보통이어서 이런 선호지역은 주거비용이 늘어나기 마련입니다. 눈높이를 낮추고 더블역세권이라든지, 초역세권이라든지 대학가주변 등등은 피하시기 바랍니다. 그런 선호지역의 인근지역 위주로 찾되 적어도 2년이상 거주해야 하므로 귀찮더라도 반드시 직접 현장답사를 통해 교통여건을 알아보시기 바랍니다. 
 
  세 번째로는 학군을 고려하여 어쩔수 없이 현재 거주하는 지역에 계속 살아야하는 수요자라면 전세값이 싼 재건축예정 노후아파트를 찾는 것도 주거비용을 줄이는 좋은 방법일 수 있습니다.

 마지막으로 현재 전세가율이 점점 올라가는 추세인데요 경매 낙찰가율에 비하여 전세가율이 올라가면 전세보증금을 전액 못받는 경우도 생길 수 있습니다. 그럴 경우 무주택 실수요자라면 8.18대책으로 인하여 생애최초주택담보대출의 금리도 역대 최저 금리와 비교하여 상당히 매력적으로 내렸기 때문에 차라리 매수를 진지하게 고려해보는 것도 생각해 볼 수 있겠습니다.  
 
                                       이상입니다.


김주연> 오늘 전세난 돌파구를 찾아보는 시간을 가져봤는데요.도움이 됐으면 하는 바람이고요. 내집마련정보사 이영진 팀장님과는 여기서 인사드려야겠네요. 
말씀 감사합니다.