2013년 새해 부동산 시장 전망

2012년 12월 19일 제 18대 대선에서 역사적인 첫 여성 대통령이 탄생했다. 박근혜 정부 시대가 열린 것이다. 이에따라 새정부가 출범하면서 부동산 시장에도 일정한 변화가 예상된다. 다만 2013년 새해에는 박 당선인이 대선후보 당시 내건 공약을 중심으로 정책을 펼것으로 예상되기에, 일단 양도세 중과세 한시적 연장이나 취득세 감면 한시적 연장 혹은 이러한 정책기조로 시장에 일부 긍정적인 도움을 줄 수 있지만 시장의 큰 물줄기를 바꾸기엔 역부족인게 사실이다. 

박근혜 정부의 부동산공약과 정책기조가 당장 부동산경기를 활성화시켜 시장을 크게 변화시키거나 단기 급등을 초래할수 있는 정책카드를 내놓기보다는 주로 서민의 주거복지정책에 초점이 맞춰져 있고, 전월세가격의 안정에 당분간은 주안점이 맞춰져 있기 때문에 주택시장을 본격적으로 활성화시키는 정책은 아직은 아쉽지만 특별한게 없는 것이 사실이기때문이다.

다만, DTI를 풀면 수도권 주택시장은 상당히 빠른 속도로 회복이 가능하지만 정책을 직접 사용하기에는 새 정부차원에서 조심스러운게 사실일 것이다. 또한 공약에서도 DTI를 손질한다는 내용은 없는상태여서 수도권 집값을 새정부 초반부터 끌어올리기 위한 처방전을 새정부가 사용하기는 쉽지 않을것으로 예상된다. 결국 1년정도는 양도세 중과유예와 취득세감면 1년연장같은 정책효과등을 점검하면서 시장추이를 보고 이러한 DTI규제완화(혹은폐지) 카드를 사용할지 말지를 검토하게 될것으로 보인다. 

이에따라 정책적으로는 일단 새정부 출범으로 적어도 주택가격 추가하락 압박은 소멸될것으로 보이고, 글로벌 경기나 금리, 수급요인등에 의해 가격등락이 영향을 받을전망이다. 현재 글로벌 경기가 위기를 벗어나는 추세이고 당분간은 글로벌 초저금리기조에 바탕을 둔 저금리가 유지될것으로 보이고 수급상으로도아파트 입주물량(=도시형주택등 제외한 순수 아파트물량)도 새해들어 비교적 큰폭으로 감소하는 것으로 나타나고 있어 시장자체적으로는 정중동의 형태로 작년 한해보다는 한결 나아질것으로 전망된다. 

다만 양도세중과 유예 및 취득세 감면 1년 연장 조치만으로는 극심하게 침체되어 식물인간상태에 빠진 수도권 주택시장을 살리기엔 상당히 제한적인 효과만을 거둘수 있을 것이다. 결국 가장 특효약이 될것으로 보이는 DTI폐지만이 주택시장 활성화가 가능할것으로 보여 새해이후 이부분에 대한 검토와 논의가 어느정도까지 진전되느냐에 따라 수도권 주택시장의 향배가 판가름날것으로 보인다. 

DTI규제를 폐지하고 난후 다시 지나친 집값상승과 가계부채증가등의 부작용이 생기면 다시 규제를 하여 조절하면 되기에 주택경기활성화를 위해서라면 가급적 새정부에서 규제를 풀거나폐지하는 것이 주택시장을 살리는 가장 좋은 처방전이 될수 있다. DTI규제를 하는 이유가 급격히 늘어나는 가계 대출을 억제하기 위해서라고 하지만 한국은행의 최근 발표에 따르면 2011년 1월말~2012년 1월말 현재 1년간의 수도권의 주택 담보 대출은 2011년 257조원에서 268조원으로 4.5% 증가하는데 그쳤던반면 집값이 활황장세를 보이던 지방의 주택 담보대출은 같은기간 107조원에서 123조원으로 무려 14.5%로 수도권 증가세의 3배가 넘는 것으로 나타났다. 그렇다면 수도권이 아닌 지방에서 DTI 규제를 강화해야 한다는 말이 된다. 가계부채가 큰폭으로 증가하고 있고 동시에 주택가격도 급등하고 있는 지방에서는 DTI를 규제하지 않고 반대로 가계부채증가율이 지방의 3분의 1수준에 불과하고 집값역시 큰폭으로 하락하여 과열이 아닌 심각할 정도로 급랭된 수도권에서는 DTI규제를 계속 유지하고 있는 아이러니한 상황이 된 것이다. 

이런 맥락에서 본다면, 박근혜 정부시대 5년동안 수도권 주택시장의 향배는 DTI와 밀접한 관련이 있음을 알수 있고 사실상 수도권 주택시장은 DTI폐지여부에 달려있다고 해도 과언이 아닌셈이다. 따라서 DTI규제가 생각보다 빨리 폐지된다면 수도권 주택시장은 활기를 띨것으로 전망되나, 반대로 DTI규제를 그대로 유지한채 일시적인 수위조절이나 부분적인 메스를 대는것에 그친다면 수도권 주택시장은 양도세 중과 한시적 유예와 취득세감면 한시적 연장같은 응급처방만으로는 쉽게 정상화되기는 힘들것으로 판단된다. 때문에 주택시장 및 부동산 건설경기를 정상화내지는 활성화시키기위해서는 양도세 중과폐지보다도 DTI규제 폐지가 더 시급하다고 보는 것이다.


-김부성, 부동산富테크연구소장 www.bootech.co.kr