2014년 말띠해 부동산시장, 질주할까?

2014년 갑오년 말띠해 새해가 밝았다. 2013년 올해 말띠해 부동산시장은 어떻게 될까? 일단 작년 계사년과는 사뭇 달라지는 시장변화가 가시화될것이 유력해지고 있어 기대감이 있다. 작년 계사년 뱀띠해에 부동산시장이 뱀처럼 느리게 회복되었다면 올 갑오(甲午)년 말띠해에는 달리는 속도가 빠른 ‘말(馬)’처럼 시장회복이 빨라질것으로 예상되는것이다. 

이런 예상을 하는 이유는, 여러 요인을 고려할수 있겠지만 무엇보다도 그동안 집값폭등기때 시장을 잡기위해 다년간 옥죄었던 굵직한 규제 대못들이 작년12월에 대부분 뿌리가 뽑혀 시장에서 사라졌기 때문이다.

취득세 영구인하와 수직증축 리모델링이 가능해졌고 가장 험난한 고초를 겪으면서 된다 안된다 말이 많았던 다주택자 양도세 중과까지 전격적으로 폐지되어 거래정상화와 시장회복을 결정적으로 가로막아오던 3가지의 굵직한 대못이 뽑혔기 때문이다.

규제대못이 뽑힌 시장은 말띠해에는 점차 거래가 늘고, 2주택이상을 보유하려는 수요들도 점진적으로 증가할것으로 예상된다. 주택시장회복을 가로막은 주범이 불필요하고 과도한 규제였기에 규제가 풀린 시장이 회복되는것은 당연하다고 본다.  

최근 수도권 전세가율이 70%를 상회하는 지역이 속출하고 있는 상황에서 부동산 규제가 대거 풀리고 대외적으로는 미국등을 위시한 글로벌 부동산 활황장세가 계속되면서 상당기간 가격조정을 거친 수도권 주택매물에 대한 매수세가 유입될것은 자명해보이기 때문이다.

특히나 다주택자 양도세 중과폐지가 전월세 상한제등과 빅딜을 하지 않고 폐지된점은 다행이라 할수 있다. 만약 전월세 상한제와 빅딜을 하였다면 필자의 견해로는 다주택자 중과폐지의 약효는 크게, 아니 어쩌면 아무런 효과도 내지못하는 애물단지 정책이 되었을것이다. 

다행히 전월세 상한제같은, 시장혼란을 주고 주택시장을 침체시키는 정책과 딜이 되지 않고 순수하게 다주택자 양도세중과 폐지만 된점은 시장에 상당히 긍정적인 효과를 줄것이다.

아울러 다주택자 양도세 중과 폐지 못지않게 중요한점이 있는데, 단기보유 양도세가 완화된다는점이다. 이부분은 언론이나 부동산시장에서 주목을 받지 못하는편이지만 중과폐지못지 않게 단기보유 양도세율 하향조정도 상당히 중요한 부분이고 시장에 미칠영향이 적지 않은 정책이다. 단기보유 양도세율 하향조정은 1년미만의 경우에 기존 50%에서 40%로 줄었고 1년~2년미만 보유는 기존 40%에서 기본세율(6~38%)로 조정됐다. 

다시말해 주택구입후 1년만 보유하고 처분하더라도 양도세율이 40%가 아닌 일반세율로 적용되어 세부담이 크게 줄어드는것이다. 취득세를 영구인하하고 다주택자를 죄인취급했던 중과제도가 폐지되면서 동시에 1년이상만 보유하면 시세차익 상당부분을 세금으로 토해내지 않게 되는 시장환경이 형성된 때문에 주택시장은 생각이상으로 회복속도가 빨라질 가능성이 높아졌다.

결국 올해 말띠해에는 어느정도 부동산시장이 회복하면서 질주할수 있는 길이 트였다고 볼수 있고, 그동안 악화일로에 있던 부동산시장이 작년하반기를 기점으로 바닥을 다지는 모양새를 보이다 연말 본격적인 규제완화가 확정되면서 올 한해는 낙폭을 만회하는 결정적인 한해가 될것으로 전망된다. 

다만, 아직 분양가 상한제와 총부채상환비율(DTI) 규제가 남아있어 향후 시장회복에 발목이 잡힐가능성도 있기 때문에 마지막 남은 두 개의 대못도 이른시간내에 뽑혀야 할것이다. 지방에는 없는 DTI규제가 수도권에만 있다는것은 말이 안된다. 

올해 말띠해 부동산시장은 위와같은 요인들로 인해 분명 작년과는 다르게 회복속도도 빠르고 거래량도 상당히 증가할것이다. 특히 그동안 집값하락을 우려하여 내집마련대신 전세시장에 머물러있던 구매력있는 수요자들의 움직임이 생각보다 상당히 빨라질 가능성이 높다.  

 
김부성,[부동산富테크연구소] 대표 www.bootech.co.kr

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