전월세과세, 너무 겁낼 필요 없다!

전월세과세로 모처럼 살아나던 수도권 주택시장이 관망세로 돌아선 모습이다. 6월말 국회에 상정되어 통과될 것 으로 보이는데, 아직 통과전이라 불확실성이 남아있는데다 당초 안에서 큰 폭의 수정보완은 없을 전망이어서 관망세는 6월말 국회 최종 통과시점까지 이어질 가능성이 높다. 다만 최종 결론은 결국 국회 몫이고 변수는 있기 때문에 전월세과세방안이 어떤식으로 결론이 날지는 지켜봐야 할 것 같다.

전월세과세방안, 정식 명칭으로는 주택임대차시장 선진화방안으로 주택시장이 찬물이 끼얹어진 듯 냉각된 이유는 그동안 상당부분 내지 않아도 됐던 전월세 세금을 앞으로는 내야한다는 심리적 부담감과 다주택자들의 거부감이 커지면서 주택수요가 줄었던 점이 가장 크게 작용한 것으로 보인다. 

그러나 막상 따지고 보면, 전월세과세방안이 시장에 이처럼 악영향을 줄 정도까지의 세금폭탄은 아니기 때문에 실제로 6월말 국회통과 후에는 불확실성 제거로 주택시장은 다시 회복될 가능성이 높다. 

다시 말해 전월세과세방안이 실제 주택을 보유한 사람들에게 세금을 부과하는 강도가 현재 우리들이 막연히 생각하는 세금폭탄의 그것과는 상당히 다르기 때문인데, 결론부터 얘기하자면, 전월세과세는 세금폭탄과는 거리가 멀고 실질적으로 주택시장을 이정도(회복세를 타다 전방위적 관망세로 돌아선 상황)까지 이르게 할 악재는 아니라고 보면 된다.

일단, 월세의 경우 기존에도 2주택자에게는 세금을 부과했었다. 다만 주택임대사업자를 등록하지 않은 경우에 자진적인 소득신고가 미미하여 세금을 안내도 되는 것처럼 인식되어왔을 뿐이다. 이번조치로 인해 이러한 관행을 없애고 투명과세 하겠다는 정부의 계획으로 인해 많지 않은 월세수입을 받고 있는 상당수의 주택소유자들이 막연한 공포감에 휩싸였기 때문에 관망세가 짙어진 것으로 볼 수 있다. 

다행히 연 임대소득 2천만원이하의 경우에는 2015년 말까지는 이유 불문하고 세금과세가 배제되고, 설사 2016년 이후부터 과세되더라도 단일세율(14%) 부과와 필요 경비율 인상(60%), 임대소득기본공제(400만원)를 통해 실제 세금은 거의 없거나 미미한 수준에 불과하다.

더욱이 주택수는 세대별 기준(부부합산)이지만 전월세과세는 인별(부부 각각의 임대소득별로 분리)기준이라는 점인데, 대부분의 수요자들은 부부 합산하여 소득을 계산하여 부부가 연 임대소득이 2천만원이 넘으면 세금부담이 많아진다고 오해하고 있다는 점이다. 세금은 각각 부부가 본인들의 명의로 보유하고 있는 주택에서 받는 임대소득을 기준으로 부과되므로 생각만큼 세금부담이 크지 않다는 점이다.



전세의 경우에는 기존에도 역시 3주택이상자가 전세금액 3억원을 초과하는 전세금액에 대해서는 간주임대료로 임대소득을 책정하여 세금이 부과되었었다. 이번 방안은 주택수가 3주택에서 2주택으로 줄어들어 주택수 기준이 조금 강화된 정도다.

더구나 전세 과세시 주택수를 계산할 때는 전용면적85제곱미터이하이면서 공시가격 3억원이하의 중소형주택은 주택수에서 아예 배제되기 때문에 전세의 경우에는 주택수가 많고 전세금이 높더라도 중소형주택을 보유한 사람들은 세금이 없다.

설사 2주택이상이 되더라도 전세의 경우에는 3억원공제와 필요경비, 연 2.9%로 책정한 현재의 간주임대료 및 전세금을 받아 은행에 예치하여 받는 이자를 공제하면 실제 소득금액은 매우 적게나온다. 예컨대 2주택자이상자가 10억원의 전세를 주고 있고 다른 소득이 없는 경우, 연간 전세소득 과세는  1년에 12만원에 불과하다. 다주택자이더라도 중소형주택을 전세놓는 경우에는 세금부담(재산세 등 보유세는 부담) 없기 때문에 시장에 큰 충격파로 작용하긴 힘들다.

결국 시장이 관망세로 돌아선 주된 이유는 두가지로 볼수 있는데, 없던 것으로 느껴지던 임대소득 세금이 생각보다 훨씬 많을 것이라고 막연하게 우려하는 사람들이 많아져 심리적 부담감이 막연하게 커졌고 건보료 등의 부과(요건에 해당되는 임대인기준)등에 따른 주택매수심리위축과 아직 국회통과가 되지 않았다는 불확실성 정도이다.

따라서 실제 국회에서 통과되어 불확실성이 제거되고, 실제 세금이 생각만큼 많지 않다는것을 시장참여자들이 알게 되면 잠복되었던 수요는 다시 늘어날 것으로 보이고 아울러 법안통과가 확정된 이후부터는 무조건적인 관망보다는 이를 인정하고 절세측면에서 움직이고 투자시 절세방안에 대해 고려를 하게 되는 사람들이 늘어나면서 전월세과세 악재는 어느 정도 상당폭 내성이 커지면서 해소되는 상황으로 전개될 가능성이 높고 반전세 등이 크게 늘어날것으로 예상된다.

이런 맥락에서 본다면 정부와 국회는 직접세인 임대소득을 걷는 것도 중요하지만 간접세로 볼수 있는 건보료 등의 추가부담을 줄이는 방향이나 면제하는 방법으로 수정보완하면 더 좋을 것이다.

그리고 현재 전월세과세 악재는 시장에 지나치게 많이 과도하게 반영된 측면이 있다. 악재만큼만 반영되어야 하는데, 악재의 정도를 넘는 선으로 많이 반영되어 시장혼란이 커진 측면이 강하다. 다만 가장 좋은 방법은 전월세과세방안을 보류하는 것이다. 그것이 어렵다면 일반인들이 쉽게 알수 있게 실제로 과하지 않은 세금액수를 기사로 충분히 홍보하는 방안 등도 병행해야 할 것이다.  

김부성,[부동산富테크연구소] 대표 www.bootech.co.kr

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