부동산시장, 변곡점 지났나!


올초 정부의 전월세과세법안(주택임대차시장선진화방안) 발표로 잔뜩 얼어붙었던 수도권 부동산시장이 최경환 경제팀의 출범으로 온기가 퍼지고 있다. 수도권부동산시장만 놓고보면 일단 변곡점은 지난것으로 판단된다. 

추석을 코앞에 둔 현재시점(8월말)에서 수도권 부동산시장은 비교적 완만한 회복세와 함께 꾸준하게 이어지는 거래량, 그리고 국회문턱에 놓여있는 주택임대차시장 선진화방안 수정안의 통과여부를 기다리는 관망세의 이어짐등이 혼재하면서 시장은 물밑에서 정중동의 형태를 띄는 양상이다. 

급매물이 거두어지고, 다시나오는 급매물은 호가가 오르고 있다. 실제 현장에서는 매수자들의 반응이 꽤 적극적인 양상을 보이고 있다. 아직 극히 일부지역이기는 하지만 오른가격에도 매수하려는 추격매수현상까지도 나타나고 있는등 매도자 매수자 간 기싸움은 어느정도 매도우위시장으로 기울고 있는 모습이다. 소위 부동산시장 변곡점이 지난것이다. 

청약시장도 분위기가 좋다. 며칠전 LH에서 청약을 받은 위례신도시 점포겸용 단독주택용지(=상가주택용지) 청약경쟁률이 최고 2746대1(평균 390대1,최저 100대1)이라는 천문학적이고 기록적인 결과가 나오기도했다. 청약증거금만 5천억원이 넘었다. 청약자가 폭주하면서 청약시스템이 마비되자 LH사상 처으 청약일을 하루 늦추는 초유의 해프닝까지 벌어지기도 했다. 경매낙찰가율도 증가추세이고 거래량도 크게 늘어나는 추세다.

여기에 정부가 추석이후 9월중순~10월초 부동산시장 활성화 종합대책을 또 내놓을 예정이어서 향후 부동산시장은 상당한 활기를 띌 수밖에 없을것으로 보인다.  

아울러 지난달 8월 중순에 한국은행이 전격적으로 단행한 기준금리 인하 여파로 인해 예금금리가 1%대로 주저앉기시작하면서 만기가 돌아오는 상당수 예금가입자들의 예금이 초저금리로 투자처를 찾지못해 갈곳을 잃은 부동자금들이 부동산시장에 꾸준히 유입되고 있는 상황이다.

기준금리 인하로 대출금리가 내려가면 그만큼 주택구입수요가 늘게 되고 거래량도 좀더 늘어나면서 시장이 회복세를 탈 가능성이 높은 상황이다. 바야흐로 최경환 경제팀의 출범이 부동산시장을 살리는 전환점이 되고있는 것이다.

그러나 문제가 없는 것은 아니다. 모처럼만에 부동산시장에 활기가 돌고 있고 이런 흐름을 유지하기위해서는 새로 출범한 최경환호 경제팀이 해결해야 할 몇가지 숙제들이 있다. 

먼저 부동산시장 활성화에 가장 걸림돌이 되고있는 것은 ‘주택임대차시장선진화방안’(전월세과세방안)수정안의 통과가 아직 확정이 되지않고 국회문턱에서 발목이 잡혀 시장참여자들의 불확실성을 확실하게 제거해주지 못하고 있다는점이다. 

이로 인해 구매력이 있으면서도 여전히 전월세시장에 머물고 있는 적지 않은 수요자들이 관망세를 유지하고 있다. 다시말해 전월세과세법안 수정안의 통과 미확정이 부동산시장의 회복 불씨를 본격적으로 되살려내지 못하고 있는 주범이 되고 있는 것이다. 

물론 전월세과세법안은 행정기관이 아니라 입법기관인 국회의 몫이기 때문에 국회의 신속한 결단이 무엇보다 절실히 필요하다. 최경환호 경제팀에서 이런 부분들을 국회와 긴밀하게 소통하면서 법안통과에 대해 협조를 적극적으로 요청하는등의 운용의 묘를 발휘해야 할 것이다.

동시에 분양가 상한제같은 과거 집값폭등기에, 시장과열을 막고 투기를 차단하기위해 만들어진 반시장적인 규제들도 이제는 국회에서 신속하게 처리해줘야 할 것이다. 이런 부분역시 최경환호 경제팀이 부동산시장을 살리기위해 최우선적으로 역점을 두면서 국회의 처리를 요구해야 할것이라고 판단된다.

국회동의절차나 국회를 거치지 않아도 되는 대책들중 LTV나 DTI규제들의 경우 최경환호 경제팀에서 출범하자마자 신속하게 완화한 것은 시장에 상당히 긍정적인 결과들을 낳고 있다. 

DTI규제를 완화수준이 아닌 전격적으로 폐지하였다면 부동산시장에는 더 좋은 영향을 줄수 있었겠지만 1000조가 넘어가는 가계부채 문제나 단기간 집값상승같은 부작용들도 고려하지 않을수 없는 최경환 경제팀의 고육책이라고 생각된다. 

그나마 신속하게 금융규제를 완화함으로써 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있고 실제로 무주택자들과 1주택자들중 더 좋은지역으로 갈아타려고 하는 갈아타기 실수요자들이 구입자금을 융통하는데 숨통이 트이면서 실구매(실거래)로 이어지고 있어서 주택시장활성화에 도움을 주고 있는 상황이다. 

또한 청약제도 개편이나 재건축 규제 완화, 주택거래신고지역 폐지 및 투기과열지구 규제 완화등도 부동산시장 활성화를 위해 해결해야할 상당히 중요한 과제이기도 하다. 

이러한 내용들을 포함한 부동산 종합대책을 정부가 9월중순 혹은 10월경에 또 내놓는다고 하니 시장의 기대감은 일단 커지고는 있지만 실제 정부가 발표하기전까지는 모르는일이어서 정부의 발표시점과 발표내용등에 따라 향후 부동산시장의 향배가 순풍에 돛을 단 배가 되느냐, 아니면 바닷가 중간의 섬에서 한동안 표류하다 목적지에 도착하지못하거나 너무 늦게도착하느냐의 갈림길이 될것으로 보인다. 

김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr

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