수도권 중대형 아파트를 주목하라!

추석이후 수도권 주택시장이 꾸준히 회복세를 보이고 있다. 최근에는 중대형아파트의 거래가 늘고 수도권 웬만한 지역의 중대형 미분양물량도 소진속도가 상당히 빠른편이다. 

왕십리 뉴타운의 대형아파트조차도 완판되는 수준이고, 위례신도시에서 가장 장기간 미분양이라는 오명을 썼던 위례부영아파트중 53형(구 53평)도 최근 1층까지 한 개도 남지 않고 완판되었다는 소식이다.

위례신도시 자이(전타입 중대형물량)의 청약경쟁률은 청약자만 6만5천명이 몰리면서 경이적인 수치로 마감이 되는가 하면, 최근 2-3년간 극심한 침체기에 수도권등에서 잔금유예나 전세보증부로 겨우 미분양물량을 털어냈던 중대형 분양물량들이 가격이 상승하고 프리미엄이 붙고 있는 상태다. 
   
그동안 침체기에는 중소형물량이 대세가 되면서 건설사들은 앞다퉈 중소형물량 공급에 열을 올렸던게 사실이다. 그러나 시장은 비정상이 정상화되는데 시간이 걸릴뿐 반드시 정상화가 되게 마련이다.
 
중소형 쏠림이 심해지면서 그동안 중대형 공급이 지속적으로 감소되어왔고 향후 2-3년후에는 중대형물량의 품귀현상까지도 점쳐진다. 경기가 나빠지면 중대형을 처분하고 중소형으로 갈아타려는수요가 급증하거나 심지어 금융위기수준의 침체국면이 오면 아예 중대형은 애물단지 전락하고 중대형 처분후 중소형으로 갈아타려는 현상이 극심해지면서 중대형이 도를 넘는 찬밥대우를 받게된다. 그동안 그래왔다. 그러나 세상은 돌고 돈다. 영원한것은 없는것이다. 지금은 중대형수요가 꾸준하게 늘어나고 있다.

시장이 좋아지니 그동안 움츠렸던 실수요자들이 좁은 중소형에서 탈피하여 중대형으로 갈아타려는 움직임이 곳곳에서 감지되고 있다. 중소형 선호 쏠림현상이 장기간 지속되면서 수도권에서는 중소형과 중대형간 면적별(=평당) 가격이 오히려 중소형이 높게 나타나는 현상이 고착화되었었다. 

중대형물량은 중소형에 비해 마감재도 더 좋은걸 쓰고 건축비에 부가세 10%가 붙기 때문에 그간 정상적인 시장에서는 중대형의 면적별 가격이 중소형의 그것보다 3.3제곱미터당 4억~5억원아파트 기준으로 대략 3.3제곱미터당 100만원정도 내외의 격차가 발생했었다. 

그런데 지금은 오히려 중소형의 3.3제곱미터당 가격이 중대형보다 더 높게 나타나는 기형적인 시장이 돼버린것이다.  수요공급원칙상 당연하게 생각될 수도 있겠지만 시장은 점차 비정상이 정상화되려는 힘이 작용하기 시작하고 있다. 

갈아타기비용이 최소화된 지금시점에서 중대형으로 갈아타려는 수요가 늘어 중소형 쏠림에서 수요분산이 되면서 중소형전성시대가 점진적으로 변화되고 있는것이다.

                                
시장이 회복되고 중소형가격과 중대형가격갭이 크게 좁혀진 상태에서는 반드시 중대형으로 갈아타려는 수요가 끊임없이 생겨나게 된다. 그렇게 되면 중소형 수요는 분산되고 중대형 수요는 증가하면서 결국 일정시점이 되면 중대형아파트 수요가 늘어 중대형 가격은 오르게 되는것이다.
                              

부동산114 자료에 따르면 올해 1월부터 지난달 중순까지 전국에 분양된 아파트 (18만5598가구) 가운데 132㎡(약 40평) 이상 물량은 8993가구로 4.8%에 불과한 것으로 나타났는데 이는 2009년만 해도 전체 분양 물량 중 20%를 차지했던 비중이 매년 지속적으로 줄더니 급기야 5% 밑으로 비율이 급락한것이다. 향후 2-3년후 중대형 품귀현상이 빚어질 가능성을 배제할수없는 대목이다.

특히 수도권에서 중대형 미분양물량의 할인분양이나 간접할인(무이자,잔금유예등)이 되는 물량중 투자가치가 상대적으로 높은 분양가 상한제 중대형미분양물량의 경우 향후 분양가 상한제가 폐지되면 반사이익이 큰데다 초기에 분양가에서 크게 낮아진 가격으로 분양받을수 있고 신도시 공급중단으로 2기신도시 희소성까지 맞물리면서 인기가 높고 미분양소진이 급속도로 진행되고 있는 상황이다. 

애초 분양가상한제를 피해 주변시세보다 월등히 높은 분양가(ex:주변시세 3.3제곱미터당 1000만원->분양가 3.3제곱미터당 1500~1600만원)로 공급되었던 중대형물량은 할인폭이 크기도 하지만 할인하더라도 가격이 저렴하다고 볼수없었기 때문에 그동안 미분양 소진속도가 느린편이었지만 그럼에도 이들 물량(고양,용인등)조차도 각종 할인혜택외에 구미가 당기는 파격조건들을 제시하면서 미분양물량이 사실상 대부분 소진될정도로 중대형에 대한 수요가 생각만큼 적은것이 아니라는사실을 증명해주기도 했다.

다만, 기왕이면 분양가 상한제물량으로 분양가격이 제한되어 공급된 수도권 2기신도시나 대규모 택지지구 중대형아파트가 상대적으로 유리하다. 분양가 상한제가 향후 폐지될 가능성이 높은 상황인데다 분양가상한제로 가격이 억제된 상태에서 공급된 물량을 다시 상당한 혜택(파격조건)을 통해 간접할인이나 메리트를 부여하면서 공급을 한다면 실수요자들이나 투자자들 입장에서 이보다 좋은 중대형아파트 매수기회는 없다고 봐도 될것이기때문이다.

그런면에서 본다면 기반시설이 잘되어있고 녹지율이 높거나 대규모 공원이 인접하고 향후 교통여건이 크게 개선될 수 있는 수도권 2기신도시나 수도권 택지지구물량의 중대형아파트중 분양조건이 좋은 물량들에 관심을 기울여볼 필요가 있다. 신도시나 택지지구는 소규모 민간택지에 비해 인프라가 꾸준히 확충되고 수요가 꾸준하기 때문이다. 

       
김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr

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