부동산투자의 정석, '싸게 사라!'

부동산투자에서 가장 어려운 것이 싸게 사서 비싸게 파는 것 이라고들 한다. 다른 말로는 바닥에서 사서 상투에 파는 것인데, 조금 저렴하게 사서 웬만큼 올랐을때 파는 것도 투자에서 성공한 것이나 마찬가지인데, 이를 다른 말로 무릎에 사서 어깨에 판다고도 한다.

부동산은 파는 것도 중요하지만 실제로 초기에 저렴하게 사는 것이 최고의 투자법이기도 하다. 다시 말해 바닥수준에서 산다면 언제 팔아도 시세차익을 볼 수가 있는 것인데, 싸게 사 는 정도가 심할수록 수익률은 비례해서 올라간다.

과거 오래전 외환위기나 6년 전 금융위기때 그리고 2~3년전 외환위기때 집값이 내려가자 투자자들 일부는 남들이 못팔아서 안달이던 물건들을 여러채 씩 구입하여 큰 시세차익을 보곤 했다.

싸게 사기위해 투자하는 방법 중 대표적인 방법이 우리가 흔히 알고 있는 경매투자다. 필자는 경매관련 민간자격증도 있고 실제로 8년 전 경매로 4건 정도 투자하여 비교적 높은 수익률을 낸 적도 있지만 최근에는 경매투자는 하지 않는다. 

경매투자는 시간이 많이 소요되고 경매 감정가가 시세보다 높은 경우도 적지 않은데다 경매인구가 급증하면서 별볼일 없는 경매물건 한 두개를 수 천 명이 열람하고 검토하는 시장이 되다보니 경매가 좋긴 하지만 경매보다 더 편하고 좋은 급매가 있기 때문에 경매대신 급매를 선호한다.

경매는 중급이상 어느 정도 경매에 대해 3~5년 이상은 공부하신 고수들이 접근하는 투자방법으로 적합한 것 같고, 직장인이나 일반 주부들이 법률용어와 권리분석 한다고 막대한 시간을 소비하는 모습을 보면, 부동산에 전화 한통이면 경매보다 더 저렴한 급매들이 많기 때문에 경매도 좋지만 초보자나 중급자 수준이라면 굳이 경매를 할 필요는 없다고 보는 것이다. 

또한 경매보다 훨씬 편하고 시간 소모를 하지 않고도 저렴하게 부동산을 구입하는 방법은 많다. 2년 전쯤 수도권에서 하우스푸어 공포가 시장을 지배하고, 지금은 꼬리를 내리고 비교적 자중하고 있기는 하지만 여전히 인터넷 커뮤니티나 인터넷상에서 폭락론을 외치며 렌트 푸어로 전락하여 심신이 고달픈 일부 열성 폭락 론자들의 발호가 극에 달했을 때, 고수들은 헐값에 수도권 아파트를 사들여서 지금은 상당한 차익을 보고 있는 분들이 많다.

전설적인 투자자였던 앙드레 코스톨라니는 "밀가격이 떨어질때 밀을 가지고 있지 못한 사람은 밀가격이 올랐을 때도 역시 가지고 있지 못하다"는 격언을 남겼는데, 사이클(등락)을 반복하는 부동산투자 시장에서 새겨들어야 할 교훈이 아닌가 생각된다.

부동산은 심리게임이기도 한데, 집값이 떨어지면 사람들은 살 생각을 하지 않고 팔지 못해 안달이 된다. 반대로 집값이 올라간다는 뉴스에 비로소 주택매수대열에 뛰어들게 되면서 추격매수나 어깨매수로 실익이 없거나 오히려 손실을 보는 경우도 있는 것이다.

특히, 부동산투자는 숙성기간이 반드시 필요한데 최소 3년 정도는 묵혀둬야 제값을 하게 되고 너무 장기로 묻어두는 것도 리스크이기 때문에 적절한 시점(3년~5년)을 기준으로 자금여력에 맞는 갈아타기를 통해 절세와 동시에 이익실현을 반복하는 것이 더 유리하다.

특히나 시장이 극심한 침체기로 인해 건설사들이 대규모 신도시나 택지지구에서 일부 미분양이나 미계약 잔여세대 등을 분양할 때, 최초로 분양받은 분들보다 가격적인 메리트가 높은 특별 분양이나 파격 지원분양(직,간접할인 포함)을 하는 물건은 경매나 공매보다도 더 저렴하게 구입하는 것과 같은 효과가 있는 강력한 메리트를 향수할 수 있게 된다. 

예컨대 같은 지역, 같은 단지, 같은 면적의 아파트를 A라는 사람은 최초로 5억에 분양받았다고 치면, B라는 사람은 좋은 조건과 혜택 등으로 원 분양가보다 5천~6천만원 저렴하게 구입한다면 분양완료이후에는 곧바로 최초분양자의 물건과 시세가 같아지면서 경매보다 더 싸게 구입하는 효과를 얻을 수 있어서 이러한 물량에 주목해야 한다. 

특히 원 분양 조건이 이자 후불제 물량이면서 직간접 할인효과가 있는 파격조건의 분양물량은 원분양가보다 저렴하게 구입하면서 동시에 금융비용(최초분양자들은 이자후불제금액도 부담하기 때문에)도 발생하지 않으면서 마치 경쟁자와 100미터 달리기를 하면서 20~30미터쯤 앞에서 출발하는 것과 같은 메리트가 있다. 

최초 원 분양자들 역시 회사보유분 물량이 완판 되어 급매물량이 사라지면 가격하락 압박이 덜하고 추후 시장이 회복되면 가격탄력성이 커져 나쁠 것은 없지만 아무래도 특별조건에 분양받는 사람들에 비해 상대적으로 불리할수 밖에 없고 아쉬움이 클 수 밖에 없는 것은 사실이다. 

종합하여 정리하자면 부동산투자 성공의 8할은 초기에 얼마나 저렴하게 구입하느냐에 달려있다고 해도 과언이 아니라는 점이다. 

신도시나 대규모 택지지구 내에서 파격적인 혜택으로 마지막 잔여세대를 신속하게 처분하기 위해 마진을 대폭 줄이고 회사보유분 물량을 여러 가지 매력적인 혜택과 조건을 통해 분양하는 물량을 잡으면 바닥에서 사는 것이나 다름없어 리스크는 거의 없고 향후 시장상황이나 해당지역 굵직한 개발호재들이 많이 있는 지역은 큰 폭의 시세상승을 통한 자산증가가 가능할수 있기 때문에 경매,공매보다도 저렴한 이들 물량들에 관심을 기울이면 유리하다. 

아울러 실거주가 동반되면 좋고 실거주가 아니더라도 투자로서도 상당한 메리트가 있는 물량들이 수도권에 있다. 예컨대, 저평가된 2기신도시 중 교통여건이 획기적으로 개선될 가능성이 높고 인구가 지속적으로 급증하면서 동시에 신도시내에서 입지가 좋은 대기업브랜드에 대규모 호수공원이나 근린공원을 끼고 있는 대단지 물량도 있는데, 투자용으로도 손색이 없다. 

주변 월세시세가 40평대초반 기준 보증금 5천/월 110만원 수준인데, 극히 보수적으로 보증금 2~3천에 월세 80~90만원을 받으면 3년동안 월세만 3천만원이나 수령(85만원기준)한다. 

그리고 3-4년후에는 기존 분양받은 사람들에 비해 애초에 5-6천만원 정도를 저렴하게 구입(간접할인포함)하였기 때문에 최초분양자들의 원가수준에만 처분하여도 시세차익이 상당하다. 

월세받는 금액 3천만원까지 감안하고 만약 3-4년내에 교통여건이나 개발호재 등이 가시화되거나 시장이 지금보다 좀더 좋아진다면 1억원 남짓 정도의 투자금으로 3~4년내 1억원의 시세차익(월세수익포함)은 무난하게 얻을 수 있는 것이다. 

다만 이런 물량은 객관적으로 투자가치가 높다는 점을 알기 때문에 소진이 빠른 편이고 반대로 실투자금이 2천~3천 만원의 소액이 아니고 최소 1억원 초반 대 정도는 가지고 있는 분들 위주로 접근이 가능하기 때문에 냉엄한 부동산투자의 세계에서 결국 돈이 돈을 버는 현실의 일부 단면을 보여주는 것이기도 하다.  


김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr

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