투기과열지구지정 검토, 우려된다!


최근 정부가 조심스럽게 투기우려가 있는 지역을 투기과열지구나 투기지역으로 지정하는 방안을 검토한다는 기사들이 나왔다. 정부입장에서 투기를 방지하고 투기세력들에 대해 경고를 하는 것은 상당히 긍정적이고 적극적으로 권장할만한 대책이다.

다만 현재의 부동산시장 상황에서 갑작스런 투기지역지정 검토 논의가 나오고 실제로 이러한 대책이 시행된다면 부동산시장은 일대 혼란에 휩쌓일 가능성이 큰데다 겨우겨우 회복되고 있는 주택시장에 올초 전월세과세법안 발표로 급랭되었던 역작용이 재현될까 우려된다.  
  
정부가 최근 투기지역지정에 대해 검토를 하겠다고 나선데는 그만한 이유가 있다. 일단 청약 열풍수준을 넘어 광풍으로까지 번진 위례신도시 자이아파트의 청약과열과 투기를 부추기고 불법전매를 부추기는 일부 떳다방과 부동산들로 인해 시장이 교란되고 투기세력들만 배불려 실수요자들이 피해를 보는 상황이 언론에 자주 보도된데다 서초 반포지역의 한 재건축아파트 분양가가 3.3제곱미터당 최고 5000만원을 돌파했는데도 분양경쟁률이 치열하고 프리미엄까지 붙는 상황에 처해지자 정부가 조심스럽게 투기과열지구(혹은 투기지역)지정 검토를 내비친 것이다.

다만 기존의 투기지역 지정범위등을 합리적으로 시장에 맞게 기존의 ‘구’단위에서 ‘읍,면,동’으로 최소화하는 방안을 통해 시장에 주는 충격을 줄이면서도 국지적, 특정지역을 중심으로 지나치게 과열되는 투기조짐을 단속하겠다는 탄력적인 방안에 대한 검토이기는 하다.

더욱이 최근 위례신도시등 일부 인기지역에서 불법 복등기 전매행위등이 성행하고 있음에도 정부가 이에 대한 단속의지가 약한 것 아니냐는 비난여론이 일었었고 아직 국회에서 통과되지못한 분양가상한제 폐지법안과 관련해 자칫 이들 법안통과에까지 악영향을 줄수 있는 상황에서 당연히 투기지역지정 검토라는 방안을 내놓는 것은 하등 이상할것이 없어보인다.
  
한편, 국토교통부에 따르면 위례신도시와 서초구 반포동 일대는 현재 `주택건설촉진법 32조의 2항`에 의거한 투기과열지구 지정 요건을 이미 충족했다는 설명이다. 

투기과열지구 지정요건은 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역, 최근 2개월간 청약경쟁률이 5대1 이상인 경우, 그리고 전용면적 85㎡ 이하 주택 청약경쟁률이 10대1을 초과한 경우, 그리고 신도시 개발 등으로 투기가 우려되거나 주택전매행위등이 성행하여 투기가 우려되는지역 등으로 투기불안 우려가 있는 지역이 그 대상이 된다. 

위례의 경우 작년과 올초만하더라도 일부단지에서는 미분양물량도 있었지만 올 초반 이후부터는 청약 평균 경쟁률이 보통 수십대1까지 치솟은 바 있다. 특히 위례자이의 경우 평균 139대1이고 최고 740대1이라는 엄청난 경쟁률을 기록한바있고 실제로 떳다방들의 불법전매행위가 빈번하게 발생한 지역이기도 했다. 
여기에 서초구 반포동 아크로리버파크는 3.3㎡당 평균 4200만원에 달하는 고분양가였지만 분양이 잘되고 프리미엄까지 붙는등의 집값폭등기에나 나올법한 현상들이 위례와 서초반포동에서 발생한 것이다. 

이로 인해 정부에서 응당 검토해야할 명분도, 검토해야할 의무도 생긴 것이다. 그렇다고 당장 지정하지는 않겠지만 만약, 특정지역에서 분양가가 지속적으로 상승하면서 동시에 청약경쟁률이 치솟고 떳다방들이 출몰하는 가운데, 높여진 프리미엄금액으로 불법전매등이 빈발한다면 정부는 투기과열지구를 신중하게 검토할수밖에는 없게 되는 것이다. 

투기과열지구로 지정되면 어떤 효과가 발생할까? 일단 전용면적 85㎡ 이하 아파트 공급 물량 가운데 50%를 청약 1순위자 중 35세 이상, 무주택 5년 이상 서민에게 의무적으로 우선 분양해야 하고 분양권 전매의 경우 최대 3년까지 제한받게 된다. 이는 얼마전 정부가 발표한 청약시장개편을 통한 청약시장활성화를 통한 주택시장정상화와 조화롭게 될 수 없는 정책이 되어 시장혼란이 가중될 수 있다.  

또한 강남권과 강남권 신도시인 위례신도시가 투기과열지구로 지정되면 다른지역에까지 심리적인 악영향을 줄 수 있고 자칫 주택시장활성화라는 정부의 대원칙에 흠집이 생길수도 있다. 

물론 지정범위를 좁히고 제한적으로 한다고 하더라도 심리적인 부분에서 파급력이 큰데다 아직 주택시장 정상화관련 법안들조차도 국회를 통과하지못하고 있는 상황에서 출발도 못하고 중간에 되돌아가는 부작용도 우려된다.

이러한 상황을 모를리없는 정부이기에 정부도 이부분에 대한 고민이 클것으로는 예상해볼 수 있다. 왜냐하면 투기과열지구라는 것이 심리적인 효과가 크고 한번 지정한후 다시 해제할 때는 지정할때보다 몇 배 어렵기때문에 섣불리 지정하거나 할 가능성은 낮다. 

이를 보완하기위해서 앞서도 언급했듯이 정부가 투기과열지구 지정 요건 기준을 개선하려고 검토 중이라는것인데, 그럼에도 불구하고 아직은 시기상조라고 판단된다. 

일부지역에서 발생하는 현상인데다 위례신도시의 경우 위례자이를 마지막으로 청약광풍 클라이막스는 지났고 분양도 사실상 일부 주상복합물량을 제외하면 마무리되었기 때문에 위례신도시는 점차 안정을 찾을것이기 때문이다. 

반포동의 경우에도 분양이 완료된 상태이고 설사 지정을 한다고 하면 최소한 주택시장정상화법안이 통과되고 시간이 지난후 전반적인 투기과열우려가 발생하는 시점에 지정해도 늦지는 않을 것이다.

아무리 작은양의 약이라도 환자에게는 약을 먹는 시기와 몸상태라는 것이 있다. 현재 저체온으로 몸에 열을 높여줘야 회복이 되는 환자에게 열을 높이는 좋은 처방전(=주택시장활성화법안)만 받아놓고 아직 투여(=국회통과 및 시행)도 제대로 하지 못하는 타이밍에, 몸 일부에서 미열이 생겼다고 그 미열을 없애기위해 갑자기 해열제를 처방하면 부작용만 커지고 몸만 더 아파질 수 있다.

정부에서는 주택시장 정상화법안 처리가 되기전에는 투기과열지구 지정같은 기존정책과 조화롭지 않은 정책보다는 차라리 현재 특정지역에서 투기를 부추기고 불법 전매와 시세교란을 하는 떳다방과 투기세력 및 일부 부동산들의 단속과 관리감독을 강화하는 것이 나을것으로 사료된다. 일부 특정지역의 일시적 과열때문에 전체 시장에 찬물을 끼얹어서는 안되기 때문이다.

김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr

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