전세품귀 폭탄, 문제와 해법은?

전세물량이 급감하면서 전세가격이 계속 오르자 임차수요자들의 한숨이 깊어지고 있다는 뉴스보도들이 최근 언론에 자주 눈에 띈다. 

실제로 임대차시장에서 전세비중과 월세비중이 최근 빠르게 증가하고 있다는 통계도 나온바 있다. 정부 발표에 따르면, 지난 9월 말 현재 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중은 약 41.6%로 3년 전보다 무려 8.7%포인트나 높아졌는데 표면상으로는 아직 전세와 월세의 비중이 6:4정도로 아직은 전세비중이 높아 보이지만 보증금이 적거나 없는 경우나 기존 전세계약을 반전세 즉 보증부 월세로 돌려 확정일자를 받을 필요가 없어 통계에 잡히지 않는 숫자까지 감안하면 실제로는 전세와 월세비중이 이미 역전되었다고 해도 과언이 아닐 정도다.

전세품귀가 가속화되고 월세가 증가하는 것은 이미 여러차례 칼럼에서 언급한바 있지만, 현재 주택시장에서 자연스런 현상이고 이를 거슬러 막는 것은 사실상 불가능에 가깝다. 

예컨대 전세라는 것은 집값이 각종 세금과 유지관리비, 감가상각, 물가상승률 등을 상쇄할 정도의 최소한의 상승이 이뤄져야 하는 것을 전제로 존재할수 밖에 없는데, 현재 시장이 이러한 기대치를 충족해주지 못하고 있기 때문이다. 이를 해결해보려고 정부에서 전세수요라도 감소시켜볼 요량으로 내놓은 부동산 법안들이 아직 국회문턱을 넘지 못하고 있고 시장이 다시 관망세로 접어드는 형국으로 변화되고 있기 때문이다. 여기에 더불어 초저금리 상황도 전세품귀에 한몫 단단히 거들고 있는 상황이다.
 
문제는 이러한 추세가 단기간 반전되기는 쉽지 않다는데 있다. 바야흐로 전 세계에서 유례를 찾아볼 수 없는, 오직 대한민국에만 존재하는 전세시대가 점차 쇠락하고, 이제는 월세시대가 도래하고 있는 셈이다. 그 중간에 반전세라는 것이 현재와 같은 과도기적 시기에 나타나고 있는 것이다. 

전세난의 해법은 정부가 공공임대아파트를 많이 지어주거나 민간시장에서 전세공급이 늘도록 제도적 지원을 하거나 그도 아니라면 전세수요를 줄이면 된다. 그러나 이 세가지중 어느한 가지도 녹록치가 않다.

선진국처럼 정부의 공공임대비중이 20%가 훨씬 넘는 비중이 아닌 불과 5%대 수준에 불과한 현재 정부의 공공임대주택비율을 획기적으로 늘리기란 사실상 불가능하기 때문이다.

이 때문에 정부가 주택임대공급의 거의 대부분을 차지하고 있는 민간 임대주택시장에 기댈수 밖에 없는데, 그 방안의 일부분이 바로 주택시장정상화(활성화)정책이었다. 그러나 현재 주택시장정상화법안이 국회에서 아직도 잠자고 있는 상황에서 임대주택공급자인 집주인들은 각종 세금과 유지보수비, 매매가와 전세가의 차이만큼 발생하는 기회비용 손실 등 전세 임차인들보다 더 곤란한 상황에서 쉽게 헤어나지 못하고 있는 실정이다. 

특히 전월세과세법안은 전세품귀와 월세흐름에 기름을 붓는 격이 되었고 이를 다시 수정보완하기는 했지만 아직도 확정되지 않고 세월만 보내고 있다. 시장자체가 너무나 혼란스럽고 불확실성 투성이라는 것이 큰 문제인 것이다. 또한 전세공급이 늘어날 수 있도록 정책적인 배려를 해야 하는데 작년 말에 풀었던 다주택자 양도세중과폐지로는 어림도 없어 보인다. 

전세품귀와 월세증가 흐름을 최소한 늦추거나 막기 위해서는 다주택자 장기보유특별공제를 1주택자와 차별을 두지 않고 공제해야 한다. 동시에 종부세를 폐지하지 않으면 전세난해법은 요원하다. 집 두어채 보유하면 종합부동산세까지 부담해야 되는 사람들에게 각종 세금, 감가상각, 매매가와 전세가격의 차액만큼의 기회비용손실분등 전세를 주면 손해 보는 자선사업(?)을 강요할 수는 없는 일이고, 대다수 (정상적이고 합리적인 사고를 하는) 임대인들은 절대로 이러한 자선사업대열에 동참하지 않을 것으로 보는 것이 필자의 판단이고 우려다.

전세가 품귀되는 이유는 공급은 적은데 수요는 많기 때문이다. 시대적인 흐름이자 정상적인 추세를 인위적으로 막을 수는 없겠지만 전세시장의 경착륙을 막고 집을 살수 있는 여력이 있는데도 집을 사지 않는 많은 임차수요자들을 매매시장으로 흡인하는 정책들을 펴야 하고 그 정책들을 빠른 시일내에 실행(국회통과)해야 한다. 

동시에 현재 주택구입여력이 있는 수요자들조차 전세시장으로 내몰고 있는 과도한 전세대출제도를 손질해야 한다. 아울러 임대인들을 비웃으며 고액의 전세를 살며 세금한푼 내지 않고 임대인의 자선사업과도 같은 혜택의 수혜를 입으며 월세로 내몰리는 다수의 임차인들과 전혀 다른 세상에서 살고있는 듯 보이는 고액의 전세임차자들에게 일정한 패널티를 물리거나 경고성 신호를 줄 필요도 있다. 

이러한 노력 없이는 전세에서 반전세(현재의 상황), 그리고 일정기간동안 진행되는 과도기적 반전세 흐름뒤에 본격적으로 다가올 월세시대로의 흐름을 늦추는 것은 상당히 요원하다. 다행히 주택거래량이나 주택가격등락세를 살펴보면 현재의 전세대란으로 일부 수요자들은 매매시장에 진입했고 진입하고 있는 것으로 보여진다. 

전세는 없고 월세는 싫기 때문에 이들 임차시장 수요자들이 저금리를 활용하여 주택매수를 통해 월세로 내쫓기기보다 집주인으로 맘편하게 살아보자는 심리로 바뀌는 상황이 비록 정부의 정책효과가 제한적이기는 하지만 현재 어느 정도 효과가 나타나고 있는 점은 천만다행이라고 볼 수 있겠다. 

앞으로 11월~연말, 그리고 내년 초쯤 정부의 주택시장정상화법안들이 국회문턱을 넘어 시행되면 지금보다는 전세대란 상황이 나아질 것으로 전망되 는점은 그나마 다행이라고 할 수 있을 것이다.


김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr

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