알짜 미분양이 황금알을 낳는다!

부동산 기본적인 투자전략은 저렴할 때 미리사서 일정정도 묵혀둔 후 가격이 올랐을때 파는것이다. 가장 기본적인 투자법이지만 고수 중수 하수할것없이 누구에게나 가장 어려운 투자법이기도 하다. 이유는 두려움과 불안 때문이다.

신도시를 예로들면 판교를 위시하여 위례, 광교, 동탄신도시등 비교적 입지여건이 좋아 수요자들이 관심을 많이 보이는 지역조차도 신도시 초기분양시 일부 미분양물량이 발생할수있다. 

심지어 시범단지나 시범단지격에 속하는 지역조차도 미분양이 나기도 한다. 수도권 서북부지역은 더 심하다. 그러나 분양이 완료되고나면 초기에 선점하지 못한 수요자들은 보통 후회를 하게되고 결국 프리미엄을 주고 구입할수밖에 없게된다.

부동산으로 돈을 벌려면 내가 프리미엄을 받고 팔아야 돈을 버는데, 프리미엄을 주고 사기 때문에 수익률이 저조하게 되거나 제값주고 사서 시간을 소모하게되는것이다.

위례신도시도 지금에서야 프리미엄이 높게 붙어있고 고수들이 무혈입성(분양가)으로 먼저들어가 꽈리를 틀고 있는 시점에 중급자들이 프리미엄을 주고서라도 남을게 있다고 판단하고 현재는 중급자들이 진입을 노리고 있는 상황이지만 초기에 일부단지들이 상당한 미분양 몸살을 앓았다는점을 알면 놀라는분들이 적지않다. 

강남역에서 정기적으로 강의하던 2103년 6~7월에 위례신도시 엠코1차 39평 로얄층을 당첨되신분이 강의중간 이런 말을 했다.

"소장님, 위례엠코 당첨인데 하남시라 메리트없겠죠? 계약할까요 포기할까요?"

"포기하실거면 왜 청약통장 써가며 통장만 날리십니까? 신도시는 행정구역보다는
입지가 중요합니다. 분양가에서 1년지나면 7-8천 오르니 무조건 계약하세요" 라고 답해드린기억이 난다. 

80여명의 수강생들중 상당수가 반신반의하며 "하남이 p가 붙을까요?"

"계약률이 저조할것같다고 들었습니다."

"미분양이 1년정도 가지 않을까요?" 라는의견들도 많았다.

그러나 당첨되시고 결국 포기하시고 통장만 날리시고 현재 상당한 낙담을 하실수밖에 없었다. 

왜냐하면 최근 타입이 선호타입이 아니고 층도 7층이하인데 p7000만원 가까이에 거래됐다는 얘기를 부동산에서 들었기 때문이다. 

그 이전에도 하남소재 위례 에코앤캐슬 보금자리 중소형은 분양가가 34평기준 4억중반에 불과했는데도 미분양이 났지만 필자상담을 통해 손쉽게 미분양을 잡은 수십명의 회원분들은 잠재적프리미엄이 1억이 훌쩍 넘는다.

작년초에는 위례부영이 엄청난 미분양 폭탄을 맞았지만 먼저 선점한분들은 지금 저층이 프리미엄이 5천만원이고 로얄층은 1억을 호가하는 상황이다. 

강의때마다 부영아파트 미분양 폭탄맞고 남들이 외면할때 잡아두는것이 유리하다고 강조했지만 외면하는분들이 적지 않았는데 지금은 p 5천이하면 바로 사겠다고 필자에게 문의하시는분들만 백여명이 넘는다. 먼저들어가 잡은 3-40명의 고객분들은 지금 입주날을 기대하고 있다.

남들이 '과연 될까?' 하면서 고민하고 주저하고 갸웃뚱할 때 들어가지 않고 남들이 달려들때 들어가면 수익은 크지 않은게 상식이다.

과연 될까? 한참이나 멀었다고 외면받던 한강신도시 C지구도 한강신도시 최대중심상업지구가 꾸준히 개발되고 규모가 대규모의 이마트가 오픈하자 분위기가 반전되면서 호수이편한이나 힐스테이트 가격이 상승하고 거래가 급증했다. 

특히 C지구 LH물량은 미분양이 1년6개월이 넘게 애물단지로 전락했고 거들떠도 보지않았지만 계약금 1000만원으로 갯수제한없이 계약가능한 LH공지사항과 필자와 최종상담을 통해 한두개 혹은 여러개 잡아두고 현재 6개월사이에 프리미엄만 4천만원을 호가하는 상황이다. 

수도권 서북부 신도시도 그동안 외면받고 저평가받다가 이제는 저평가가 차츰해소되면서 최근 6개월사이에 상당폭 오르기도 했다. 청라지구나 송도등 경제자유구역이긴 하나 일종의 대규모 신도시로 본다면 신도시로 볼수있는데 가격이 많이 올랐고 한강신도시, 운정신도시도 마찬가지다. 

불과 한강신도시의 경우 6개월사이에 평균적으로 4천만원안팎으로 가격이 올랐다. 운정신도시에 할인분양한 물건을 잡은분들도 수익률이 상당히 높아지고 있다.

그런데 신도시 분양할 때 시범단지가 정해져있는곳도 있고 그렇지않은경우도 있는데 시범단지라는 명칭이 정확히 정해져있는 신도시는 초기에 선점하여 들어가는것이 수익률이 가장 높다. 



예컨대 마지막 불모지이자 미생(未生)으로 볼수있는 대규모 신도시인 동북부 양주신도시 첫 시범단지 민영물량 소형아파트에도 관심을 기울여야 한다. 

무조건 경부라인이라고 해서 가격이 상당히 높은 믈건을 높은가격에 높은 프리미엄을 주고 투자용으로 묻어두는것이 만능은 아니며 소액으로 수익률을 높이면 투자금 가성대비 훨씬 높은 수익을 낼수 있는것이다.

김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr

네이버카페:[김부성의 부동산 스터디] http://cafe.naver.com/bootechhospital