수도권 청약광풍, 거품인가? 


최근 수도권 청약시장이 후끈 달아올랐다. 마치 물만난 고기마냥 분양만 했다하면 기본 수십대1에서 수백대1 많게는 5백대1이라는 경이적인 경쟁률까지 나오면서 과열이 아니냐는 우려의 목소리도 나오고 있다.

작년말 위례신도시 자이에서 수백대1이라는 경쟁률이 나온이후 잠시 잠잠하나 싶더니 최근들어서는 동탄2신도시를 중심으로 일부 단지에서 최고 수백대1이라는 광풍수준의 경쟁률로 1순위에서 모두 마감되는 현상이 속출했다.

청약광풍에 힘입어 인근 동탄2신도시에서 상대적으로 시범단지에 비해 열세로 평가되던 동탄2신도시 A아파트 미분양물량도 순식간에 2주만에 수백채가 계약완료되면서 사실상 완판되며 프리미엄이 붙기 시작했다.

또한 5월경에는 위례신도시에서 사실상 2016년하반기까지 분양물량이 끊기는 상황에서 마지막 남은 중소형물량인 우남역 푸르지오 주상복합물량의 청약경쟁률도 세자리숫자는 무난히 넘어 광풍수준으로 이어갈것으로 전망된다.
 
그렇다면 최근 불어닥친 청약열풍이 수도권 2기신도시, 그중 비교적 입지여건이나 개발호재가 풍부하다고 평가받는 위례나 광교 동탄2신도시등에서 광풍수준까지 경쟁률이 치솟는 이유는 무엇일까? 거품인가, 아니면 시장회복의 신호탄인가? 

필자는 청약광풍에는 약간의 거품이 있다고 보면서도 시장회복측면에서는 점차 수도권 주택시장이 회복세를 보이고 있는 것으로 판단한다. 

약간의 거품이라는 이면에는 청약통장 1순위자격이 기존 2년에서 1년으로 대폭 줄어든탓이 청약경쟁률을 크게 끌어올리게 만든 주요 원인이 되었다고 본다. 따라서 일단 시장상황이 좋아지고 기존아파트에 높은 프리미엄이 붙어있어 프리미엄을 주고 구입하기에 부담을 느끼거나 프리미엄 지불을 아까와하는 심리가 작용하면서 일단 넣고보자, 당첨되고보자는식의 묻지마 청약이 이면에 깔려있다고 볼수있을것이다. 

이 때문에 가수요도 많고 투기수요도 상당수 진입한상태라고 보면된다. 다만 청약시장의 열풍과 달리 기존아파트까지 온기가 전이되는 속도나 온기의 양은 청약시장과는 편차가 큰편이다. 

전셋값 폭등에 놀라고 저금리에 불안해진 임차수요자들이 그동안 묵혀두었던 청약통장을 대거 사용하는 상황에서 청약시장이 호황을 맞고 있지만 기존주택시장은 아직 움직임이 큰편은 아니다. 

달리 말하면 전방위적인 상승국면이 되기가 어렵다는 의미다. 

가장 큰 이유로는 여전히 다주택자들의 발목을 잡고 있는 종부세의 폐지나 수정(손질)이 시장회복의 결정적인 한방이 될수있지만 아직 이렇다할 대책이 나오지 않고 있을뿐만 아니라 효과가 반감되어 떠밀리듯 어쩔수없이 여야간 시간과 여론에 밀려 통과시킨 수정된 (후퇴된)부동산3법의 통과만으로 기존재고주택시장을 포함한 전반적인 회복세를 기대하기에는 아직은 난제가 적지 않다. 

초기 투자금이 적게들어가고 프리미엄을 주고 구입하기가 꺼려지는 실수요자들과 일부 투기세력들이 문턱이 낮아진 청약시장에 대거 몰리면서 청약열풍은 불고 있지만 열기가 계속 이어지기에는 역부족인측면이 적지 않다.  

다만 추후 종부세와같은 다주택자들의 발목을 잡아 전세난을 가중시키고 주택시장회복에 걸림돌이 되고 있는 불합리한 제도들이 수정보완되거나 폐지된다면 수도권시장은 상당한 상승을 할 가능성도 배제할수없다. 수도권 웬만한 아파트 두어채만 보유하면 종부세에 해당되어 이들 다주택자들과 가용자금이 여유있는 계층에서 주택을 매수하여 전세나 월세공급을 해줘야 매매시장도 활성화되고 전세난도 진정될수있는 묘안이 될수있는데 이부분이 지지부진 시원한 대책이 나오지 않고있어 아쉬움이 크다고 할수있을것이다.

정부는 과거 폭등기에 도입한 징벌적 세금인 종부세를 수정보완하는 운용의 묘를 발휘해야 청약시장에만 쏠린 비정상적인 과열상태를 잠재우고 기존주택시장과 청약시장, 그리고 전세시장 모두가 정상화될수 있다는점을 수렴하여 적절한 대책(종부세관련)을 내놓는다면 시장정상화와 회복세에 완연한 봄기운이 돌수있을것으로 사료된다. 정부의 결단이 필요한시점이다.


김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr

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