무분별한 갭투자, 대재앙 시대가 온다!

2-3년전부터 무분별하게 전세가격과 매매가격의 갭차이(적은차이)만 보고 미래가치나 리스크등은 도외하시며 갭투자 전문 컨설팅업체들의 유혹에 넘어가거나 혹은 각종 밴드, 단톡방등 단체로 움직이며 재건축과 무관한 10년~20년이상 된 낡은 재고주택 갭투자에 나선 소위 자본력없는 개미 갭투자자들에게 강한 비상이 걸렸다.

지방권의 경우 대구등지에서 갭투자에 나선 상당수 투자자들이 이미 낮아진 전세가격과 매매가격이라는 이중 포화를 맞고 깡통아파트로 낭패를 보는 경우가 주변에서 속출하고 있고, 전문가들 사이에서 회자되는 소위, ‘쓰레기아파트’(=낡고 저가의 아파트로 매매수요가 거의 없어 전세로만 거래되는 투자가치 낮은 아파트를 총칭)들에 무분별하게 개수늘리기와 같은 갭투자에 나선 투자자들은 이제 한길 낭떨어지로 떨어질 상황에 직면하게 되는 재앙수준의 낭패가 임박해오고 있다. 

이들 무분별한 갭투자자들은, 스스로 공부하며 스스로 저평가지역을 찾아내 전세를 끼고 좋은 물량에 정확하게 투자하는 긍정적 의미에서의 분별력있는 대부분의 갭투자자들과 구별된다. 

따라서 필자가 언급하는 이들 무분별한 갭투자(=일부 전문가들은 이들을 바보 갭투자자라고 칭하고 현명한 갭투자자들과 구별하기도 한다)는 긍정적인 의미에서의 현명한 갭투자자들과 다르며 현명한 갭투자자들은 스스로 공부하며 투자가치가 있다고 생각되는 지역과 물건에 대해 심사숙고한후 가용자금을 보수적으로 잡으면서 보유현금을 모두 부동산이나 아파트에 투자하지않고 비상시를 대비하여 일정금액은 남겨두는 투자를 하는 반면, 무분별한 갭투자자들은 일단 본인 스스로가 투자하는 것이 아니라 거액의 컨설팅비를 챙기는 최근 수년간 난립해온 갭투자 컨설팅업체에 거액을 주고 컨설팅업체에서 시키는대로 묻지도 따지지도 않고 그대로 실행에 옮기는 최하수의 투자패턴을 보인다.

투자지역이나 투자물건역시 컨설팅업체나 단체로 움직이는 카페나 밴드등의 운영자들이 손쉽게 컨설팅비를 챙기고 다수의 물건을 거래하기위해 법인형태로 투자가치 낮은 전세수요만 있는 낡은 재고주택을 대량으로 매입하여 시세보다 더 높은 가격으로 판매하는경우도 많고 심지어 수익형부동산인 오피스텔을 대량으로 사들여 오피스텔을 갭투자자들에게 판매하는경우도 속출하고 있다. 

그런데도 무분별한 갭투자자들은 전세가격과 매매가격의 차이가 별로 안난다고 유혹하는 이들 업체나 단체밴드 운영자들에게 채당 수백만원의 컨설팅비를 주고 무조건 개수를 늘리는 최악의 투자패턴을 현명한 갭투자로 오인한채 재앙수준의 낭패에 직면하게 되는 웃지못할 일들이 벌어지고 있는셈이다. 

현재 재앙이 된 대구지역의 갭투자자들중 전세보증금을 빼주지못해 파산하거나 매매가격 하락으로 그간 무분별하게 사들인 수채~십수채의 갭투자금이 0원~마이너스가 되는 대재앙이 속출하고 있다. 시차를 두고 수원영통, 서울강서구, 성북구, 강북구일대, 최근에는 대전둔산동일대등의 무분별한 갭투자자들에게도 대구정도 수준은 아니겠지만 상당한 낭패가 예상되는 상황이다.전세가격을 최대한 많이 끌어올리다보니 전세가격이 올라가기보다는 떨어질 일만 남은 지역이나 물량들이 적지않은것이다.

심지어 오피스텔이나 도시형생활주택, 원투룸빌라등에 무분별하게 갭투자에 나선 투자자들의 낭패도 불가피할것으로 예상된다. 2~3채정도 가용자금의 무리없이 보수적으로 매입한 투자자들은 그나마 무분별한 갭투자자들중에서는 가장 상급의 투자자라고 볼수있겠지만 자본력없이 불과 수천만원으로 갭 지렛대를 최대한 높이고 심지어 전세가격을 인위적으로 부동산에 압박하여 단기간 상승한 주변시세보다 높은 전세를 통해 4~5채이상을 계약하면서 각종 마이너스 대출이나 신용대출등으로 충당한 초보 갭투자자들은 전세금이 조금만 내리거나 매매가격이 조금만 내려도 즉시 파산에 직면하게 된다. 임차보증금을 못주는 것으로 끝나는 것이 아니라 못돌려준만큼의 전세보증금은 고스란히 채무가되어 민사소송을 당하게 되는 것이다. 

현명한 투자자(=갭투자로 불리는 유형의 투자를 하는 투자자포함)들은 어느정도의 가용자금도 없이 투자자들의 호주머니를 터는 업체들의 유혹에 무방비상태로 넘어가는 무분별한 갭투자는 절대로 하지않으며, 현재는 오히려 그 반대의 투자를 하는경우가 많다. 

고수들은 갭투자대신 소위 ‘역(逆)갭투자’라 하여 매매가와 전세가의 차이가 심한 지역과 물건들에 3~4년정도이후의 가치를 보고 투자하고 있다. 갭이 작다고 하여 낡고 오래된 상승여력이 낮은 저가의 아파트들을 개수채우듯이 사모으는 것이 아니라 가용자금을 토대로 매매가대비 전세가격 갭이 큰 지역이나 일시적으로 전세가격이 저렴한 유망지역의 입주초기 물량의 급매물을 갭차이가 크더라도 보수적으로 가용자금을 활용하여 초기 역갭과 역갭투자이후 정상적인 갭차이로 좁혀질일만 남은 물량들에 투자하는 것이다. 초보자들과 무분별한 갭투자와는 완전히 반대로 가는 것이다. 
  
이들은 무분별하지 않고 미래가치를 내다보면서 갭에 전혀 연연하지 않을뿐만 아니라 갭이 큰 물량이 오히려 매매가격상승여력이 훨씬 높다는 것을 잘 알고 투자하는 것이다. 역갭투자는 갭투자와는 차원이 다른 투자이며 이는 투기라고도 볼 수 없는 미래의 가치투자자들이자 심지어 임차인들 입장에서는 저가의 전월세를 공급해주는 공급자 역할을 한다고 봐도 무방하다.

필자는 불필요하고 투자가치나 상승여력이 낮은 낡은 저가의 아파트나 (재건축과 무관한)낡은 아파트들, 혹은 쌩뚱맞은 오피스텔 갭투자에 대한 경고를 작년부터 저서나 칼럼등을 통해 지속적으로 주의를 환기시킨바 있다. 특히 개수를 무조건 많이 늘리는 것이 좋다는 조언은 전형적인 갭투자업체들이나 갭투자선동세력들에게 유리한 유혹이다. 

채당 수백만원의 컨설팅비를 받는 이들 업체들에게 투자자들의 가용자금여력이나 여부는 중요하지 않다. 오직 채당 수백만원의 돈을 받는 것이 절대적인 목표이기 때문에 마이너스대출이나 신용대출은 물론 카드대출까지 받아서라도 개수를 늘려서 수십~수백채를 목표로 삼으라고 강력하게 주장하고 등을 떠미는 것이다. 

정부의 정책으로 인해 낡고 상승여력이 낮은 아파트들을 무분별하게 사모으는 유행은 종지부를 찍을 가능성이 커졌고 이에따라 투자가치가 높지않은 낡은 저가의 아파트를 무분별하게 사모은 갭투자자들의 곡소리는 지방은 물론 서울수도권에서도 국지적으로는 상당히 곡소리가 커질 가능성이 높아졌다. 

갭투자는 좋은의미의 갭투자가 있지만 위 언급했듯이 숨은함정(=이익을 위해 상업적으로 이용하는 업체난립)들이 있는데다 피라미드 다단계식으로 집단으로 투자설명회나 강연회장에 불러 모아 옆사람은 몇채 샀으니 당신도 지금 개수를 늘려라는 식의 주먹구구식 투자다보니 투자공부를 게을리하게 되는 필연적인 부작용과 함께 본인이 투자한 물량의 전세가격이 하락하거나 매매가격이 내려가 순식간에 깡통아파트가 될수도 있는 리스크가 있다는것조차 망각하는 경우가 허다하게 발생하는 것이다. 

1~2천, 2~3천, 4~5천.....이러한 갭으로 무한정 개수를 늘려가라는 쓰레기 갭투자시대는 끝났고 무분별하게 투자한 이러한 갭투자자들은 정부정책과 시장상황으로 인해 상당히 피곤감과 낭패를 느낄 가능성이 커지고 있다. 

갭투자의 원래의 의미는 지금당장 투자시점의 갭의 유무보다는 지금당장은 갭이 커 투자금이 다소 더 들어가더라도, 미래가치가 높고 (가급적)신규아파트여서 가격상승여력이 높은 물량을 미래가치를 보고 투자하여 3~4년후 매수가격(혹은 분양가격)에서 가격이 오르고 전세금까지 동시에 정상화 혹은 정상화보다 더 올라서 전세가격이 매수가격(혹은 분양가격)을 삼키는 투자를 의미하는것인데도 불구하고 의미가 변질된감이 없지않다. 
  
무분별한 갭투자와 구별되는 현명한 갭투자자들은 절대로 컨설팅업체에 본인의 돈을 지불하지않는다. 본인이 스스로 투자하되 전문가 자문정도는 구할수있을지 모르나 설명회장에까지 가서 수백만원을 지불하고 어디서 튀어나올지 모르는 어떤물건인지도조차 모르는 물건을 기다리며 군중심리(=떼로 몰려다니면 반드시 군중심리가 생기고 낭패를 볼 수 있다)로 투자하지않는 것이다.
 
역갭투자라는 말이 이상하게 들리지 모르지만 갭이 작은 낡은 구축 물건은 투자가치가 높지않고 갭이 큰 신규아파트 물건이 오히려 시세상승여력이 높기 때문에 현명한 갭투자자들은 좁은의미에서의 갭만을 보고 투자하는사람들이 아니라 3-4년후를 바라보고 갭에 연연하지 않는 것이다. 

요즘 공중파에서 주의를 환기시키며 많이 보도되는 갭투자 컨설팅이나 무분별한 갭투자에 대해서는 필자의 지난칼럼들에서 참조해보시기를 바라며, 현명한 갭투자를 통해 투자수익도 보면서 전월세 거주자들에게 임대주택을 공급하는 사람들까지 이들 무분별한 갭투자자들과 도매금으로 같은 취급을 해서는 안될 것이다. 문제는 무분별한 갭투자가 문제지 현명한 투자는 다른 것이다.

-김부성, 부동산 자산관리연구원 / 부동산학 박사-