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| 하반기 부동산(주택) 시장 전망 |
| [ 김영진 2006-06-12 ] |
조회수 12200
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▶ 상반기 주택시장의 흐름과 현황
3.30대책 발표이후 두 달 째를 맞고 있는 現 부동산시장의 안정세는 뚜렷한 모습이다. 일단, 매수세가 실종되면서, 가격상승 분위기가 크게 반전되고 있는데다, 여기에 계절적 비수기까지 겹치면서 전반적으로 가격이 하향안정권에 접어들고 있기 때문이다.
특히, 1/4분기 가격 상승세를 주도하며 버블 세븐지역으로까지 지목됐던 지역들과 재건축아파트 단지들의 가격하락세가 시장 분위기를 선도하고 있는데, 6월 둘째 주에는 재건축시장 위축에 영향을 줄 수 있는 안전진단 강화와 콜금리 인상 조치까지 추가로 쏟아지면서 서울․수도권 지역은 심리적 위축으로 인한 거래 부진과, 상승세 둔화가 당분간 지속될 것으로 보인다. 현재, 매물량이 많지 않지만 작게는 2~3천만원에서 크게는 1억원까지 조정된 매물이 출회되고 있는 중이고, 부녀회의 집값 담합문제까지 불거지며, 버블세븐 주변지역(목동, 경기도 평촌․산본․일산 등)으로 오름세가 번지던 곳들도 매도-매수 호가 차이로 실거래 부진! 가격상승세 주춤이 이어지고 있다.
고유가와 환율불안에 발목 잡힌 경기흐름도 문제지만, 요즘 부동산정책이 눈치작전을 연상시킬 정도로 안개속이란 점도 심리적인 불안감을 지속시키는 부분이다. 5·31 지방선거 이후 정부․여당의 부동산정책 기조가 엇박자를 나타내고 있기 때문에 더욱 그렇다. 지방선거에서 참패한 열린우리당은 1가구1주택 실수요자나 노령자, 은퇴자의 종부세 유예나 감면, 취등록세 요율 추가인하(거래세 인하 등)등, 부동산 세제를 완화해 민심을 되돌리려 노력하고 있지만, 일단, 정부의 입장은 여당에서 논의하고 있는 부동산 세제나 지방분양시장에 대한 규제완화에 대해 확고한 거부의사를 피력하고 있다.
이런 와중에, 규제완화 여부에 무게를 둔 이들이 일말의 기대감에 매물을 회수 하는 등, 눈치보기는 더욱 극심한 상황이다. 부동산 투자격언 중 ‘정책에 맞서지 말라’란 말이 있듯이 부동산 정책ㆍ규제방향(규제완화)의 변화에 따라 매도/매수자의 행동반경도 크게 변화될 수밖에 없으므로 어수선한 분위기속에 시장 흐름을 읽으려는 수요자의 눈길만 한층 더 바쁘게 된 것이다.
더군다나, 몇몇 유망 공공택지를 제외한 수도권과 지방분양시장의 여건도 좋다고는 할 수 없는데, 입주률과 분양률이 급감하며, 분양시기를 연기하거나 타절하는 사업장이 출현하고 있는 실정도 어두운 주택시장의 단면이라 하겠다. 특히, 6~7월엔 월드컵과 여름휴가철이 겹쳐지면서 새 아파트 분양일정이 대부분 하반기로 미뤄진 상황이라, 지방시장의 경우, 주택경기 연착륙 방안 모색이 필요할 만큼 심리적인 충격은 지속되고 있다.
▶ 2006년 하반기 주택시장 전망
그렇다면 하반기 주택시장은 어떻게 흘러가게 될까?
그러자면, 향후 시행을 앞두고 있는 재건축 3대 규제책 외에도 앞으로 줄줄이 시행될 정책의 흐름을 읽어야 한다. 정부가 여당에서 논의한 부동산규제완화에 대해 확고한 거부의사를 밝힌 데서 유추할 수 있듯이 향후, 참여정부의 부동산 정책선회나 후퇴는 기대하기 어렵다고 봐야한다. 종합부동산세나 양도소득세 부분을 건드리면 지금까지 추진해온 참여정부의 부동산 정책 효용성을 상실할 수 있는 만큼, 섣부른 방향선회를 하기엔 부담스러운 부분이 많다. 정책의 일관성차원에서도 그렇지만, 혁신도시, 행정도시, 기업도시 등, 벌어놓은 국책사업에 대한 재원마련 차원에서 세제로드맵은 돌아올 수 없는 강을 건넌 듯싶다.
즉, 지금까지 입법을 완료한 규제정책에 채찍을 가해 정책추진에 힘을 쏟을 일만 남은 것이다. 세제규제책과 더불어 또 다른 정점에 서있는 것이 재건축규제인데, 오는 8월 25일부터 재건축을 추진하는 초기사업장의 안전진단 판정기준이 대폭 강화되고, 7월 12일부터는 기반시설부담금제, 9월 25일부터는 재건축개발부담금제가 차례로 시행될 계획에 있어 당분간 재건축 사업의 위축은 불가피할 전망이다. 특히, 초기재건축은 안전진단이 엄격해지기 때문에, 무분별한 재건축추진이나 안전진단에서 문제가 없어 재건축이 불가능해지는 아파트가 속출할 것으로 예상되고 이미 어느정도 사업진척이 있는 사업장도 과도한 비용증가로 인해 사업성이 하락하며 메리트가 반감될 것으로 보여진다.
굳이, 작년 8.31대책이나 연초의 3.30대책을 거론하지 않더라도 이미 참여정부의 규제책이 누적될 대로 누적된 상황이고, 1/4분기 인기지역의 가격은 매수자가 부담을 느낄 만큼 크게 급등한 상태라 단기적으로 시장에 부담을 주고 있기 때문에, 이런 이유들로 올해말까지 주택시장의 하락세는 지속될 수밖에 없는 실정이다.
물론 8월 판교중대형 아파트 분양이 시작되고, 계절적인 성수기도 맞물리면 이들 지역 아파트 가격이 소폭(반짝) 반등할 것을 배제할 순 없겠지만 이러한 움직임도 그다지 크지는 못할 듯싶다. 다시 연말이 다가오면 1가구2주택자의 양도소득세 세율 중과와 종부세 등 보유세부담, 금리인상 기조로 1가구 2주택자들이 매물을 내 놓으며 11월경 이들 지역 아파트 가격은 소강상태에 접어들 수밖에 없을 전망이다.
▶ 향후 재테크 방향
1가구 2주택자는 빨리 매물을 처리할(팔 수)수록 이익이고, 매수자는 10~11월 급매물을 노리는 것이 좋다. 종부세는 6월 기점으로 과세자가 결정되고, 자신신고해서 세금을 내는 시기는 12월이다. 때문에, 6월 1일이 지난 시점에서 종부세의 영향으로 급매가 나오는 경우는 드물다고 봐야한다. 하지만 양도소득세는 사정이 다르다. 정부가 버블론이나 꼭지점론, 펀지게임론을 빗대면서 투기수요자나 가수요자, 다주택자를 압박하고 있기도 하지만, 1가구2주택자 양도세 중과 유예마감이 6개월가량 남았으므로 이미 충분한 시세차익을 챙겼다면, 차익실현차원에서 절반 남은 기간 동안에 매물을 정리하는 것이 현명하다. 내년에 가서 장기보유특별공제가 배제되고 세율도 36%가 아닌 50%로 계산해 세금을 내야한다는 것은 상당한 부담이기 때문이다. 반면, 실수요자는 연말을 노리는 것이 현명하다. 1가구2주택자들이 내년부터 적용되는 50% 중과세율을 피하기 위해 처분하는 매물로 인해 일부 지역의 경우 집값이 떨어질 것으로 보이기 때문이다.
유망분양시장을 눈여겨봐도 좋겠다. 올해와 내년에 걸쳐 쏟아질 은평뉴타운, 판교신도시, 하남 풍산지구, 성남 도촌지구, 화성 동탄지구, 송도신도시, 파주신도시, 용인 흥덕지구, 수원 광교신도시, 서용인 물량(동천,신봉,성복동) 등, 청약통장으로 분양받기 좋은 대체 청약지가 많기 때문이다. 공공택지의 경우 원가연동제로 분양가부담을 줄여주고 있고, 향후 청약제도도 실수요자 중심으로 재편할 계획이니, 무주택자나 실수요자는 분양시장을 적극 활용해야한다.
그리고 호재가 없거나 초기 재건축사업장은 빨리 팔수록 이익이다. 재건축시장은 정부의 규제로 사업이 순조롭게 진행되기 어려운 부분이 많다. 따라서 앞으로의 재건축 아파트 투자는 신중을 기해야 한다.
일반예금은 물가 상승률(2005년 4.1% 통계청자료) 대비 이자 소득세 등을 공제하고 나면 별반 이득이 없어 양호한 수익성 부동산으로 자금 수요가 몰리는 것은 당연한 현상이다. 즉, 상가나 펜션 등 수익형 부동산으로 눈을 돌리는 것도 투자요령이다. 최근 금리가 오르는 추세기는 하나, 투자용으로 묶어두기엔 수익률이 낮으므로, 주 5일 근무제 본격화, 웰빙을 중심으로 하는 레져 문화의 확산으로 각광을 받게 될 펜션이나, 수익형부동산의 대표주자인 상가로 눈을 돌려봄도 좋을 듯싶다.
자료제공: (주)내집마련정보사(www.yesapt.com)
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