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| 자산가치 상승의 묘약 '갈아타기' |
| [ 김정용 연구원 2006-04-10 ] |
조회수 4055
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8.31대책이 어느덧 6개월이 지났지만 지난 10.29대책과는 달리 시장효과는 기대에 못미치고 있다. 대책이 발표된 지 얼마되지 않았음에도 불구하고 아파트가격이 불안한 모습을 보이고 있기 때문이다.
특히 8.31정부정책으로 인해 양극화 현상이 두드러진 것도 문제이다. 우선 다주택자에 대해 규제가 집중되자 유망단지로 자산이 집중화되는 현상을 들 수 있다. 다주택자가 아닌 1가구1주택으로 유망한 단지 1채만 보유하려는 경향이 강해져 강남권과 비강남권, 유망지역과 그렇지 않은 지역간의 격차가 더 심해진 것이다.
또한 중대형평형과 소형평형의 양극화도 뚜렷해졌다. 작은 평수를 여러 채 보유하느니 똘똘한 중대형 1채를 보유하는 것이 유리하다는 판단때문에 중대형 아파트의 가격상승률은 높은 반면 수도권 외곽지역의 소형평형은 매물이 많고 거래는 드문 실정이다. 결과를 놓고 본다면 소형아파트를 가진 서민들이 더 넓은 아파트로 옮겨가는 것이 갈수록 힘들어진 셈이다.
그렇다면 이런 시기에 소외된 계층에 속한다면 어떻게 하는 것이 좋을까?
우선 다음 글을 읽어보도록 하자.
< 아파트에 대한 첫 느낌은 주택을 팔고도 은행에서 돈을 더 빌려와 사야 할 정도로 비싼 집이라는 것. 수년전 아파트 값이 많이 올라 지금의 주상복합아파트로도 이사올 수 있어 '좋은 아파트를 사는 것은 훌륭한 재테크'라는 교훈을 얻은 셈이다. 다만 은수는 엄마가 '이사 두 번에 부동산이 5배 정도 늘었다'고 좋아하는 것을 아직도 이해못한다. 부자가 되려면 아껴쓰고 꼬박꼬박 저축해야한다고 알고 있었기 때문이다. …(중략) 삶의 질을 중시하는 세상으로 바뀌면서 전망좋은 아파트가 비싸지는 추세라고 말한다. >
상기 내용은 청소년을 대상으로 쓴 한 일간지 신문기사의 내용인데 필자는 이것을 보고 겪세지감을 느꼈다. 어릴적 책에서 공부할 때에는 무조건 저축을 많이 해야 부자가 되는 줄 알았으니 말이다.
필자가 생각하는 부자가 되는 길은 몇십년 뒤 차곡차곡 쌓은 목돈을 어떻게 굴리는 가에 달려있다고 본다. 하지만 대기업 임원이라면 모를까 보통 샐러리맨 월급으로 목돈을 모아 부자가 되기 힘들다고 생각된다. 물론 저축액이 차츰 늘어나겠지만 교육비,생활비 등의 지출도 늘어나기 때문에 목돈을 모으기가 쉽지 않은 것이다. 목돈을 모았다 하더라도 중요한 것은 이 목돈을 활용한 자금이 새끼를 치고 다시 자금이 늘어나 자산을 증식시켜 나중에는 이 금액이 월급보다 많아져야 부자가 될 수 있다고 생각한다.
우선 매년 5년,10년 장기적으로 계획을 세워보고 자산을 증식시킬 목표를 한번 설정해보는 것도 도움이 될 것이다. 특히 재산의 증식을 위해 당초 계획과 실제 결과를 비교·평가해보는 작업도 필요할 것이다.
혹자는 안전한 은행 정기적금을 선호하는 사람도 있지만 목돈을 은행에만 얌전히 모셔놓기만 해서는 불가능한 일이라고 본다. 또 고수익과 고위험이 상존하는 주식투자를 할 수 있지만 개인투자자가 성공할 확률은 극히 희박하다고 할 수 있다. 특히 이런 분들이라면 달걀을 한 바구니에 담지 말라는 격언과 같이 예상치 못한 상황이 발생하다라도 전체가 아닌 일부만 손해가 나도록 분산투자하는 것이 바람직할 것이다.
하지만 필자는 자산증식을 부동산, 그것도 아파트 평형대를 늘려가면서 자산가치를 상승시킬만한 단지로 갈아타는 것에 대해 조언하고자 한다.
얼마전 상담을 신청한 분은 구의동에서 전세로 살고 있는 가운데 결혼 전 길음동 래미안2차 24평을 분양받아 오는 6월에 입주를 할 계획이었지만 결혼하고 상황이 바뀌어 입주를 못하게 된데다 앞으로도 입주를 못할 것 같다고 하였다. 거주를 하지 못하기 때문에 양도소득세가 나오는 게 당연한데, 매매를 한다면 지금이 나을지 아니면 장기적으로 보유를 한다면 몇 년 정도가 좋을지에 대해 물어온 것이다. 덧붙여 자금이 급한 것은 아니지만 30평대로 갈아타려면 길음 래미안2차를 처분해야 가능하기 때문에 갈등이 되는 모양이었다.
이에 필자는 길음5구역을 재개발한 길음 래미안 2차를 최초로 분양받았다면 입주시점까지 전매가 안된다고 얘기해 주었고, 입주후 바로 매도한다고 하더라도 입주후 보유기간이 다시 산정되므로 잔금청산일로부터 1년 이내로 매도한다면 50%의 양도세율이 적용되기 때문에 세금측면도 고려해야 한다고 조언해 주었다. 또 길음 래미안 2차의 경우 입주후 가격상승의 여지는 남아있기 때문에 차후에 매도하는 것이 상담자에게 이득이라 생각되었다. 이에 따라 결과적으로 상담자에게 길음 래미안2차 24평형을 최소한 2년 이상 보유한 뒤 9~36%의 양도세율을 적용시켜 매도하는 것이 좋겠다고 말해주었다.
그렇다면 이와 같은 상황에서 30평형대로 갈아타려 한다면 어떻게 하는 것이 좋을까?
상담자가 혹 조합원분을 매입한 경우여서 투기과열지구내에서 1순위 청약을 배제받지 않는다면 분양을 받는 편이 매입을 하는 것보다 유리하다고 할 수 있다. 특히 분양을 받는다면 공사기간내에는 주택이 아닌 분양권으로 간주되기 때문에 오는 6월에 입주하는 길음래미안2차로 입주해서 2년의 거주기간을 포함해 비과세요건을 충족시킨 뒤 새로 분양받은 주택으로 갈아타는 것이 가장 이상적이다. 상담자가 거주기간을 채워 양도소득세비과세요건을 충족시킨다면 일시적1가구2주택으로 새아파트의 취득일로부터 1년 이내에 길음래미안2차를 매도할 때 양도소득세가 비과세되기 때문이다.
그렇지만 거주를 할 수 없다면 3년이상 보유하더라도 양도소득세를 내야하고 보유기간이 2년이나 3년이나 어차피 9~36% 같은 세율이 적용되는 바, 최소한 2년이상은 보유를 하되 분양받은 새아파트를 취득하기 전에 길음래미안 2차를 매도하는 것이 좋다. 내년부터 1가구2주택자가 1주택을 매도할 때, 50% 중과세율이 적용되기 때문이다.
또 다른 상담자는 청약부금 1순위 통장을 보유하고 있는 상황에서 30평형대로 갈아타기 위해 파주운정·김포신도시 청약을 염두에 두고 있다고 하는데 파주운정·김포신도시 중 어디에 청약하는 것이 좋을 지 고민이라고 하였다.
이에 필자는 파주와 김포신도시를 놓고 본다면 LCD공장, 개성공단 등의 호재와 일산신도시와 인접한 파주신도시가 다소 우위에 있다고 할 수 있겠지만 하반기에 분양될 예정으로 국민주택규모이하는 전매제한10년, 재당첨금지10년, 초과인 평형대는 전매제한5년, 재당첨금지5년의 규제가 적용된다. 중대형을 분양받는다면 모를까, 청약부금통장은 국민주택규모이하에만 청약이 가능하기 때문에 전매제한기간이 10년인 파주신도시를 분양받을바엔 오히려 파주신도시내 기존단지를 매입하시는 편이 기회비용면에서 낫겠다고 말해 주었다.
김포신도시의 경우 국민주택규모이하인 경우 전매제한5년, 재당첨금지 10년인 반면 초과인 평형대는 아무런 규제가 없다. 따라서 상담자가 분양을 받고 싶다면 상대적으로 규제가 적용되는 부분이 적은 김포신도시의 물량을 분양받는 것이 낫겠다고 조언해 주었다.
한번에 자산가치라는 탑을 쌓아올리기는 힘들 것이다. 그렇지만 처음이 힘들고 모이고 모일수록 쌓이는 폭도 커지니 손놓고 쳐다만 볼 일은 아니라고 본다.
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