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| 2007년 청약요령 |
| [ 함영진 정보분석 팀장 2007-01-03 ] |
조회수 6397
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▶ 2007년 분양시장 전망
2007년 서울 수도권 분양 시장은 전반적으로 활기를 띌 것으로 예상된다. 2006년 분양 예정이었던 서울 마포구 하중동 GS자이, 용인 흥덕지구, 송도신도시 주상복합 등 유망한 분양 물량이 2007년으로 연기되어 양질의 분양 물량이 공급될 예정이고 현재 폭발적인 청약 수요가 2007년으로 계속 이어질 것으로 분석되기 때문이다. 게다가, 2008년 청약가점제 방식으로 전환되는 청약제도 변경을 앞두고 불리한 청약자들이 대거 분양 시장으로 진입할 가능성이 커 청약 수요에 불을 붙일 것으로 분석된다. 다만, 올 9월부터 민간부분의 분양가상한제실시로, 저렴한 아파트를 기다리는 대기수요가 분양시장에 진입하지 않을 수도 있다는 변수는 있다.
그리고, 2006년에 나타난 서울 수도권시장과 지방시장의 양극화는 2007년에도 이어질 것으로 보인다. 국지적으로 개발호재가 있는 지역을 제외하고 지방시장은 실수요보다 공급이 과잉되어 있는데다 2007에 입주물량이 대량 공급되기 때문이다.
▶ 2007년 청약요령
청약자들은 어떻해야 할까? 정부가 공공이건 민간이건 모든 물량에 대해 분양원가를 공개한다니, 분양가가 싸지길 바라며 2007년 9월이후까지 기다려야할까? 아니라고 본다. 모든 정책에는 순기능과 역기능이 있기 마련이다. 신도시 추가개발과, 원가연동제 실시 및 원가공개, 후분양이 단기적으론 분양가 인하와 분양시장 안정에 기여하는 면이 없지 않겠지만, 민간택지의 원가공개에 건설업체들의 반발이 심해 민간까지 확대될 수 있을지 미지수인데다, 분양가제도개선위가 발족되더라도 민간업체의 분양원가와 적정이윤을 정확히 판단해내는 것 자체가 어려울 수 있다. 후분양으로 당분간 주택공급이 위축되면, 장기적인 집값의 불안요인이 되기도 한다. 분양가가 싸진다고 치자! 그렇다고 청약자의 당첨확률이 높아질까? 그건 아니다. 분양시장에서 기대할 수 있는 차익이 많을수록 시장에 많은 청약자가 몰리고 개별당첨확률은 그만큼 떨어지게 된다. 실수요자들이 몰려들며 분양시장은 그만큼 치열해 지는 것이다.
때문에, 분양시장의 전반적인 청약전략기조는 유망(택지개발)지구 분양물량 중, 당첨확률이 높은 지구에 집중하는 청약계획을 세우 돼, 유망물량의 분양일정표를 짜두고, 순차적으로 청약해보는 것이 좋을 듯싶다. 한 곳에 당첨되면, 나머지 유망지역 청약을 포기해야하므로 청약통장 사용을 고민하거나 망설이는 청약자도 있을 수 있으나, 남아있는 다른 유망택지개발지구의 경쟁률도 상당히 치열할 것으로 예상되니 만큼 유망지구에 적극적으로 청약하는 것이 현명한 방법일 수 있다. 하지만, 자기자금 마련없는 무모한 청약은 금물이다. 담보대출규제가 사실상 전국으로 확대된데다, 제2금융권도 압박하고 있어 중도금 마련에 애를 먹을 수 있으니, 자금계획도 꼼꼼히 세우고 청약에 임할 필요가 있다.
연내에 송도신도시, 의왕 청계지구, 용인 흥덕/구성지구 등 유망택지에 간헐적으로 선보일 물량이 있으니, 알짜물량에 목말랐던 청약자들은 이들 지역에 적극적인 대시가 필요하다. 전용면적 25.7평형초과까지 확대된 원가연동제 등이 실수요자들의 내집마련 기회를 열어주고 있으니, 유망 분양물량을 통한 재테크 적극 활용할 필요가 있다.
① 유망물량
일단, 판교 낙첨자는 향후 택지개발지구 분양물량 중 유망 지구에 집중하는 청약계획을 세우는 등, 대체청약지에 대한 계획이 필요하다. 특히, 2008년 분양시장을 실수요자 중심으로 바꾸기 위해 공공택지내 모든 중소형 주택의 청약자격을 무주택자로 한정하고, 추첨제에서 가점제로 분양제도를 개선하는 가하면, 2006년 8월 18일부터 3자녀 이상 가구는 이미 특별분양대상에 포함되는 등, 전체 청약제도 로드맵을 바꿀 예정이기 때문에, 제도가 단계적으로 도입되기 전, 유주택자는 1~2년새 청약통장을 사용하는 것이 좋기도 하다.
2007년에 공급될 마포구 하중동 GS자이, 은평뉴타운 1지구, 성수동에 두산중공업과 한화건설 물량, 인천 송도신도시의 유망 주상복합, 화성 동탄 지구나 용인 흥덕지구의 알짜 공공택지로 바람몰이가 지속될지 귀추가 주목되고 있다. 우선, 서울시 마포구 하중동에 GS건설이 공급할 GS자이는 총488가구 중 75가구를 일반 분양할 예정이다. 중대형 평형으로 만 구성되어 있고 한강과 한강밤섬 조망권을 가지고 있어 청약자들의 관심을 끌고 있다. 또한 은평뉴타운은 뉴타운 가운데 가장 관심을 끌고 있는 지구로 1지구는 2006년 10월에 분양될 예정이었지만 고분양가 문제로 2007년 하반기에 후분양으로 할 예정이다. 총4514세대 중 약1217가구를 일반분양 할 예정이다.
수도권 분양 시장은 주상복합을 눈여겨 볼만하다. 택지지구와 경제특구라는 입지적 아우라가 중대형 고급주상복합이란 컨셉과 어울리며 시너지 효과를 내고 있기 때문이다. 동탄신도시에서만 3개 사업장이 쏟아지는데, 그중 40~98평형 1266세대가 출하되는 포스코건설/토공의 메타폴리스는 동탄중심상업지구의 정수라 할 수 있다. 화성시 1년이상 거주자가 해당지역순위며, 청약예금 300~500만원가입자가 청약할 수 있다. 경제특구로선 독보적인 프리미엄을 자랑하고 있는 인천 송도신도시에서는 포스코건설이 31~114평형 729세대를 분양한다. 인근 센트럴파크와 인천 앞바다 조망이 가능한 이점을 지녔다. 청약부금과 인천시 청약예금 250~1000만원짜리 가입자가 지역순위다. 상기 주상복합 대부분이, 평당 1400~1500만원대로 공급될 예정이라 청약자의 부담이 만만치 않을 것으로 우려된다.
전매규제가 짧아 유동성이 좋고, 저렴한 분양가로 소비자를 흡입하는 단지도 있다. 공공택지인 용인 흥덕지구는 광교와 영통, 판교신도시와 가깝다. 용인~서울간 고속도로와 정자~수원간 신분당선 연장 광역전철도 이용할 수 있어 청약자들의 관심이 많다. 이곳엔 경남기업이 913가구를 경기지방공사가 506세대를 분양할 예정이다. 용인시 1년이상 거주자중 청약예금 400~500만원짜리 가입자가 지역1순위다. 다만, 경기지방공사 물량은 청약저축자가 청약할 수 있다.
판교와 매우 인접한 용인지역 등의 길목을 노리는 것도 좋다. 주목할 분양물량으로는 동천동에서 삼성물산이 시공하는 2515가구(33~75평형)다. 2007년초 첫 선을 보이는데, 판교·분당 및 경부고속도로 판교IC와 가까워 고급 주거단지로는 최적의 입지를 갖춘 것으로 평가된다. 동천지구 아래에 위치한 신봉․성복지구 기존 아파트도 높은 프리미엄이 형성되어 있다. 유망 분양물량으로는 GS건설 등이 연말, 늦어지면 2007년에 성복동에서 중·대형 평형으로 구성된 4000여가구를 연달아 선보일 예정인데, 대부분 사업장이 2005년 초부터 분양이 지연돼 온 단지라 이를 노리는 대기청약자가 많은 편이다.
② 청약제도 변경
전반적인 분양시장의 큰 틀이 바뀌는 부분에 대한 대비도 필요하다. 기존 청약통장 가입자들은 향후 바뀌는 청약제도를 미리부터 꼼꼼히 살펴봐야한다.
무주택기간이 길거나 부양가족이 많은 세대주는 청약시장이 더 유리하게 바뀌는 만큼, 새 제도 적용을 기다리면서 유망지역에 순차적으로 도전해보는 것이 좋을 것이다. 가점제로 바뀌면, 나이가 많거나 부양가족이 많거나, 소득수준이 적은 이가 가산점이 더 배정되기 때문에, 지금보다 민영주택에 당첨될 확률이 훨씬 높아지게 되는 것이기 때문이다.
반대로 2008년 청약제도가 바뀌게 되면 타격을 입는 청약통장가입자들도 적지 않은데, 제일 많이 박탈감을 느끼는 이들은 소형아파트에 청약이 가능한 부금·예금 가입자 중 1주택자들이다. 분양시장을 통해서 아파트 갈아타기를 계획한 이가 상당수라고 봐야하는데, 이런 이들에게는 황당한 소식일 수밖에 없다. 사실, 지금은 투기과열지구내 전용면적 25.7평형이하라도 25%정도는 1주택자에게도 청약기회가 주어지는 추첨제라면, 2008년부터는 아예, 청약기회가 없어지는 것이나 다름없기 때문이다. 그리고 애초 논의됐던 부분도 민간택지는 아닌, 공공택지부분만이어서 분양시장 파장이 더 크기도 하다.
그렇다면, 전용면적 25.7평형이하 청약예․부금을 갖고 있는 유주택자들은 어떻게 해야 하는 걸까? 여유자금이 있는 이들은 가점제가 적용되지 않은 중대형평형 청약예금으로 예치금을 증액하는 것이 현명하다. 증액한 평형에 청약하려면 1년간 기다려야 하니까 늦어도 2007년안엔 증액해야 한다. 그리고, 현재 전반적인 분양시장의 분위기가 좋지 못한 것이 사실이지만, 나홀로 사업장이나 적체현상이 없는 인기택지의 경우는 분양시기를 미리 CHECK해 적극적으로 분양받는 것이 좋다. 특히 원가연동제 적용이 되는 택지라던가 유망 지역엔 적극 적으로 청약해야한다.
반대로, 청약저축가입자는 본래부터 가점제로 당첨자를 가리고 있어 이번 청약제도 개편 후폭풍을 걱정하지 않아도 돼지만, 가점제 도입으로 당첨확률이 떨어지는 사회초년생들은 예금, 부금에 가입하기보다는 청약저축에 활용해 국민임대아파트에 입주한 후 계좌부활을 통해, 분양이나 분양전환 가능한 임대아파트를 노리는 것도 좋으리라고 본다.
▶ 청약제도개선 추진일정
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연 도 추진 내용
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‘06～ ’07년 ․가점제 운용할 수 있는 전산시스템개발, 데이터 구축
․가점제 실시에 따른 홍보
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‘08년 ․공공택지내 85㎡이하 민영주택 가점제 적용
․공공택지내 85㎡초과 공공․민영주택 채권입찰 동일 금액시 가점제 적용
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‘10년～ ․민간택지내 85㎡이하 민영주택 가점제 적용
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자료원:함영진팀장,(주)내집마련정보사,(www.yesapt.com)
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