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| [ 고현철 (주)유엔알 투자전략실장 2009-11-04 ] |
조회수 3225
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중소형위주로 공략하라
21세기 패러다임인 정보화가 지속되면서 평생 직장의 개념이 사라지고, 사람들의 이동이 잦아졌다. 가구의 숫자도 점차 늘어 지속적으로 증가하고 있다. 이런 추세는 임대주택사업의 활성화와 수익부동산이 각광받는 시대로 귀결된다.
부동산을 매입한 후 시세차익만 노리던 수동적인 자세에서 적극적으로 수익을 발생시키려는 투자자들이 늘어나는 추세다. 따라서 수익성 부동산 가운데 임대주택사업이 새로운 투자영역으로 자리잡아 가고 있다. 임대주택사업은 예금 금리보다 높은 투자 수익률을 기대할 수 있고, 임대주택사업자로 등록하면 세제혜택까지 볼 수 있기 때문이다.
임대주택사업의 투자 수익률은 입지여건,주변환경 등에 따라 크게 달라질 수 있다. 따라서 철저한 사업 타당성 조사를 한 후, 실행에 옮겨야 투자 수익률을 극대화 할 수 있다.
물론 임대사업을 하려면 다세대 주택이나 원룸형 연립주택과 같은 공동주택에 투자하는 것이 유리하다. 그 중 역세권에 있는 소형주택이 임대주택사업을 하기에 적합하다.
맞벌이 부부,독신 직장인,대학생 등이 주요 임대 수요층이다. 이러한 계층은 생활 환경보다 교통 여건을 중요시한다. 집에 있는 시간보다 집 밖에서 생활하는 시간이 많기 때문이다. 지하철역이나 버스 정류장에서 가까운 곳에 있는 임대용 주택에 수요가 많게 마련이다. 주차장이 있거나 주택 근처에 별도의 주차공간이 확보돼 있는 주택도 수요자들은 선호한다.
임대용 주택은 중대형보다 소형주택을 선택하는 것이 좋다. 수요가 많은 데다 소형 평형의 공급이 부족하기 때문이다. 앞으로 가치가 높아질 가능성이 높다. 임대주택을 마련했을 경우 전세보다는 월세가 수익성을 높이는데 유리하다. 월세 수익률이 전세보다 높기 때문이다.
임차인의 입장에서는 부담이 크기 때문에 입지를 잘못 선정하면 수요를 찾기 어려울 수 있다. 월세 임대는 15평 이하 주택이 수익성이 높고 위험부담도 적다.
소형상가주택을 분양 받아 원룸주택으로 개조한 후, 월세로 임대를 놓아도 짭짤한 투자 수익을 올릴 수 있다. 연면적 200~300평 규모의 소형상가주택을 리모델링하면 10개 안팎의 원룸주택을 만들 수 있다. 대중교통이 편리한 곳에 위치한 상가주택을 분양 받아야 임대수요면에서 유리하다.
임대주택사업을 할 때는 본인 자금을 전액 투자하기보다는 은행에서 대출을 받으면 수익률을 더 높일 수 있다. 은행에서 대출을 받을 경우 수익이 원금 상환과 이자 비용보다 많다고 판단되면 과감하게 지렛대 효과를 거둬볼 만하다.
임대주택사업은 부동산을 거래하거나 보유,처분할 때 내야 하는 여러 가지 세금을 감면해주는 혜택이 있다는 게 최대 장점이다. 그래서 임대주택사업은 세금파생상품으로 불리기도 한다. 그런 만큼 절세 전략을 어떻게 구사하느냐에 따라 수익률이 달라질 수 있다.
임대주택사업은 비교적 안전하다는 것이 강점이다. 그래서 여유자금이 있거나 은퇴 후, 노후생활을 준비하는 세대들에게 알맞은 사업이다. 그러나 아무리 안전하다고 해도 다음 4가지 사항은 임대주택사업을 하기 전에 반드시 검토해야 한다.
첫째, 불가피한 사정이 생겨 임대주택사업의 주택을 팔더라도 양도소득세,취득세,등록세 등을 제외하고 높은 시세차익을 기대할 수 있는 지역의 주택을 구입해야 한다.
둘째, 미분양 주택을 구입하게 되면 세제상의 혜택을 받을 수 있지만 이것은 거꾸로 임대 수요가 없다는 것을 뜻한다. 오래된 미분양 주택은 교통,환경,입지조건 등을 더욱 까다롭게 따져 보아야 한다.
셋째, 낮은 이자로 대출을 받을 수 있고 나머지 부분도 보증금으로 대체할 수 있는 택지개발지구의 미분양 주택이 유망하다. 아울러 중도금 무이자, 양도세 및 취득/등록세 감면 등 의 조건도 확인해보는 것이 좋다.
넷째, 다세대,다가구 주택은 전세비율이 높고 임대에 어려움이 없는 것을 선택하는 것이 좋다.
다섯번째 , 세제 혜택에 관한 모든 것(취득세,등록세,양도소득세,재산세,종합토지세,임대소득세 등)을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
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[고현철 유엔알컨설팅 투자전략 실장 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]
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