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| 베이부 부머들의 은퇴후 투자전략 |
| [ 고현철 (주)유엔알 투자전략실장 2009-12-30 ] |
조회수 4565
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중소형 위주로 공략하라
21세기 패러다임인 정보화가 지속되면서 평생 직장의 개념이 사라지고, 사람들의 이동이 잦아졌다. 가구의 숫자도 점차 늘어 지속적으로 증가하고 있다. 이런 추세는 임대주택사업의 활성화와 수익부동산이 각광받는 시대로 귀결된다.
(‘10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라’ 참조) 부동산을 매입한 후 시세차익만 노리던 수동적인 자세에서 적극적으로 수익을 발생시키려는 투자자들이 늘어나는 추세다. 따라서 수익성 부동산 가운데 임대주택사업이 새로운 투자영역으로 자리잡아 가고 있다. 임대주택사업은 예금 금리보다 높은 투자 수익률을 기대할 수 있고, 임대주택사업자로 등록하면 세제혜택까지 볼 수 있기 때문이다.
임대주택사업의 투자 수익률은 입지여건,주변환경 등에 따라 크게 달라질 수 있다. 따라서 철저한 사업 타당성 조사를 한 후, 실행에 옮겨야 투자 수익률을 극대화 할 수 있다.
물론 임대사업을 하려면 다세대 주택이나 원룸형 연립주택과 같은 공동주택에 투자하는 것이 유리하다. 그 중 역세권에 있는 소형주택이 임대주택사업을 하기에 적합하다.
맞벌이 부부,독신 직장인,대학생 등이 주요 임대 수요층이다. 이러한 계층은 생활 환경보다 교통 여건을 중요시한다. 집에 있는 시간보다 집 밖에서 생활하는 시간이 많기 때문이다. 지하철역이나 버스 정류장에서 가까운 곳에 있는 임대용 주택에 수요가 많게 마련이다. 주차장이 있거나 주택 근처에 별도의 주차공간이 확보돼 있는 주택도 수요자들은 선호한다.
임대용 주택은 중대형보다 소형주택을 선택하는 것이 좋다. 수요가 많은 데다 소형 평형의 공급이 부족하기 때문이다. 앞으로 가치가 높아질 가능성이 높다. 임대주택을 마련했을 경우 전세보다는 월세가 수익성을 높이는데 유리하다. 월세 수익률이 전세보다 높기 때문이다.
임차인의 입장에서는 부담이 크기 때문에 입지를 잘못 선정하면 수요를 찾기 어려울 수 있다. 월세 임대는 15평 이하 주택이 수익성이 높고 위험부담도 적다.
소형상가주택을 분양 받아 원룸주택으로 개조한 후, 월세로 임대를 놓아도 짭짤한 투자 수익을 올릴 수 있다. 연면적 200~300평 규모의 소형상가주택을 리모델링하면 10개 안팎의 원룸주택을 만들 수 있다. 대중교통이 편리한 곳에 위치한 상가주택을 분양 받아야 임대수요면에서 유리하다.
임대주택사업을 할 때는 본인 자금을 전액 투자하기보다는 은행에서 대출을 받으면 수익률을 더 높일 수 있다. 은행에서 대출을 받을 경우 수익이 원금 상환과 이자 비용보다 많다고 판단되면 과감하게 지렛대 효과를 거둬볼 만하다.
임대주택사업은 부동산을 거래하거나 보유,처분할 때 내야 하는 여러 가지 세금을 감면해주는 혜택이 있다는 게 최대 장점이다. 그래서 임대주택사업은 세금파생상품으로 불리기도 한다. 그런 만큼 절세 전략을 어떻게 구사하느냐에 따라 수익률이 달라질 수 있다.
임대주택사업은 비교적 안전하다는 것이 강점이다. 그래서 여유자금이 있거나 은퇴 후, 노후생활을 준비하는 세대들에게 알맞은 사업이다. 그러나 아무리 안전하다고 해도 다음 4가지 사항은 임대주택사업을 하기 전에 반드시 검토해야 한다.
첫째, 불가피한 사정이 생겨 임대주택사업의 주택을 팔더라도 양도소득세,취득세,등록세 등을 제외하고 높은 시세차익을 기대할 수 있는 지역의 주택을 구입해야 한다.
둘째, 미분양 주택을 구입하게 되면 세제상의 혜택을 받을 수 있지만 이것은 거꾸로 임대 수요가 없다는 것을 뜻한다. 오래된 미분양 주택은 교통,환경,입지조건 등을 더욱 까다롭게 따져 보아야 한다.
셋째, 낮은 이자로 대출을 받을 수 있고 나머지 부분도 보증금으로 대체할 수 있는 택지개발지구의 미분양 주택이 유망하다. 아울러 중도금 무이자, 양도세 및 취득/등록세 감면 등 의 조건도 확인해보는 것이 좋다.
넷째, 다세대,다가구 주택은 전세비율이 높고 임대에 어려움이 없는 것을 선택하는 것이 좋다.
상기 내용 외에도 세제 혜택에 관한 모든 것(취득세,등록세,양도소득세,재산세,종합토지세,임대소득세 등)을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
전망은 전망일뿐 판단은 스스로 해야
전망이 자주 틀리게 되는 3가지 변명
정부정책변수과 관성의 법칙
(박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr) 02-525-0597)
‘대표님, 부동산 시장 어떻게 될 것 같습니까?’
매년 연말과 연초가 되면 필자는 수많은 매체에서 요구하는 부동산 전망에 대한 설문조사를 작성하느라 분주해진다.
이와 동시에 연구기관들의 집값 전망도 잇따라 나오고 있다. 2010년 집값 전망은 연구기관 대부분이 대체적으로 상승할거라는 보고서를 내고 있다. 물론 필자도 지역별로 다르겠지만 5~10% 정도 상승할 것으로 본다.
하지만 지난 몇 년 간 연구기관들이 내놓은 집값 전망과 실제치와는 오차범위가 과도하다 못해 반대로 가는 현상도 나타났다. 지난 2008년 말 2009년 집값 전망 자료를 내놓으면서 2009년 상반기까지는 서울•수도권 주택시장 침체가 이어지다가 하반기에 회복 국면에 진입한 뒤 연말께는 본격 상승세로 돌아설 것이라고 예측했었다. 하지만 2분기부터 본격적으로 상승하기 시작해 추석전까지 집값 상승세가 이어졌고 추석이후에는 오히려 거래두절속에 집값이 하행 안정세를 보이고 있다.
연구기관들의 빗나간 전망은 해년마다 되풀이 되고 있다. 물론 해년마다 부동산 시장 특히 주택가격 예측 자료를 낸 필자도 할말은 없기나 마찬가지다.
부동산 전문가뿐만 아니라 연구기관들의 전망이 자주 틀리는 첫번째 변명중의 하나는 정부 정책 변수를 정확히 예상하는데 어려움이 있기 때문이다.
두번째 변명은 물리학에서 통용되는 ‘관성의 법칙’ 때문이다, 즉 관성이란 물체가 현재의 운동상태를 유지하려는 성질을 말하는데 , 움직이는 물체는 계속 같은 방향으로 움직이려 한다는 것이다. 즉 현재 부동산 시장이 좋으면 앞으로도 부동산 시장이 좋을 것으로 예측하고 그렇지 않으면 그 반대로 생각한다는 점이다. 지난 2008년 겨울 , 금융위기가 한창일 때에도 대부분의 전문가와 연구기관들이 2009년 시장을 매우 나쁘게 예측했던 이유중의 하나다.
마지막 변명은 경제예측 자체가 변수가 돼 경제를 변화시키기 때문이다. 경제는 변수가 워낙 많은 복잡계(Complex system)로 때론 하찮은 변수로 여겨졌던 것들이 주요 변수로 급변한다. 이른바 자기충족적 예언(self-fulfilling prophecy)이 가장 잘 먹힌다는 얘기다
사례로 살펴본 경제예측의 어려움
인간이 미래를 전망하는 게 얼마나 어려운지에 대한 짧은 이야기를 들려주고자 한다.
얼마 전 이승일 한국은행부총재가 얘기했다는 경기예측전망에 대한 우스갯소리다.
하늘나라의 아인슈타인은 천국에 오는 사람들에게 일감을 하나씩 줬다. 먼저 아이큐가 300인 사람에게 “상대성원리를 계승하라”고 주문했다. 아이큐가 200인 사람에게는 ‘마찰 없는 구조조정 묘안을 짜라”고 했다. 마지막으로 아이큐가 20인 사람이 천국에 오자 아인슈타인은 굉장히 고민했다. 그러고는 에라 모르겠다는 식으로 이런 지시를 내렸다. “6개월 뒤의 환율을 맞혀보라.”
경기예측이 얼마나 어려운지를 단적으로 보여주는 유머다.
다음은 영국 경제주간지 <이코노미스트>에 실렸던 유머 한 토막이다. 아인슈타인이 죽어 저승에 갔다. 천당과 지옥행 심사를 받는데 줄이 너무 길었다. 심심해진 아인슈타인은 옆사람에게 물었다. “당신 아이큐는 얼마요?” 옆 사람은 대답했다. “150이오.” 아인슈타인은 반색하며 말했다. “그럼 우리 상대성이론에 대해 대화해봅시다.” 긴 얘기가 끝났지만 줄은 아직 한참이나 남아 있었다. 다시 뒷사람에게 물었다. “당신은?” “120이오.” “그럼 인류평화에 대해 말해봅시다.” 이번엔 앞사람에게 물었다. “당신 아이큐는?” “80이오.” 화젯거리를 찾느라 한참 고민하던 아인슈타인은 “옳거니”하고 무릎을 쳤다. 그러고는 이렇게 말했다. “그럼 우린 경제예측에 대해 얘기합시다.”
경제예측 중에도 가장 어려운 게 주가 맞히기다. 2,000만 달러를 13년 만에 660배 불려 132억 달러로 만든 피터 린치는 월가 펀드매니저의 전설이다. 그런 그조차 ≪월가의 영웅≫에서 “증시침체기를 예측할 수 있기를 바랐지만 불가능했다”고 고백해야 했다.
1929년 여름, 존 라스콥은 “누구든지 부자가 될 수 있다.”며 매달 우량주에 15달러씩 투자하면 20녀냐 뒤 8만 달러의 재산을 만들 수 있다고 했다. (이는 연평균 24%의 수익을 올려야 가능하다). 사람들은 열광했고, 돈을 모두 주식에 쏟아 부었다. 그해 9월 3일 다우지수는 사상 최고인 381.17로 마감했다. 그러나 7월 8일, 34개월간의 긴 추락이 마침내 끝났을 때 다우지수는 41.22를 가리키고 있었다. 1992년 미국 경제잡지 <포브스>는 존 라스콥을 증시 사상 ‘최악의 범죄자’로 꼽았다.
1999년 4월, 현대증권 이익치회장은 강당을 가득 메운 투자자들에게 열변을 토했다. “한국경제를 살리면서 돈도 많이 버는 방법은 바이코리아펀드에 투자하라”라며 “2005년엔 주가가 6,000포인트까지 오른다”고 했다. 수십조 원의 돈이 몰렸고 1999년 4월 1일 636.89이던 주가는 2000년 1월 4일 1,059까지 올랐다. 그러나 거기까지였다. 이후 추락한 주가가 다시 1,000을 넘는 데는 5년이란 시간이 필요했다.
투자결정은 본인 책임하에
매년 신년이 되면 부동산분야뿐만 아니라 경제분야 이곳 저곳에서 시장을 예측하는 전문가들의 의견이 쏟아지고 있다. 선견지명이 있는 유능한 전문가의 예측으로 많은 사람들이 행복해진다면 더할 나위 없이 좋다. 하지만 전망이 잘못되었을 경우, 미래를 잘못 예측한 전문가를 믿고 전 재산을 투자한 분들은 불행해질 수도 있다. 투자는 결국 투자자 본인이 판단하고 전문가는 조언자에 불과할지라도 예측을 잘못한 전문가는 마음한켠에 큰 바윗 덩어리를 진 채 평생을 살아가야 한다.
오래전부터 필자는 부동산전망에 대한 글을 언론매체에 기고를 하고 난후 한참의 시간이 흐른 후 들춰보는 시간을 갖게 되었다. 부동산 연륜이 쌓이면 쌓일수록 부동산 예측도 현재 지표뿐만 아니라 각종 변까지 고려해서 잘 맞춰야 하는데 현실은 그렇게 녹록치 못하다.
경제예측의 계절이다. 예측은 아인슈타인도, 아이큐가 90인 사람도 똑같이 할 수 있는 것이다. 예측 이후, 예측 결과에 대한 기관들과 전문가들의 자기반성이 어느 때보다 필요할 때다.
㈜유엔알컨설팅 1월 22일 (금) 부동산투자 세미나 개최
'2010년 돈되는 부동산 핵심 투자처 대공개'
부동산 투자자문회사 ㈜유엔알컨설팅이 오는 1월 22일 (금) 오후 7시~10시 까지 ‘ 부동산 투자세미나’를 개최한다. ''2010년 돈되는 부동산 핵심 투자처 '에 대해 ㈜유엔알 컨설팅 박상언 대표가 3시간 동안 실전사례 위주로 집중적으로 강의할 예정이다. 강의 후 박상언 대표의 신간 ‘10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라’ 출간 기념사인회 및 투자상담도 이뤄진다. 장소는 강남역7번출구 새롬 패스넷(파리바게트 뒷편)이다. 사전접수:3만원 현장 :4만원이다 .접수문의-02-557-7474
( 고현철 유엔알 컨설팅 이사 (www.youandr.co.kr) 02-525-0597)
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